A jelzálogkölcsön zálogjával kapcsolatos eljárás
1. A jelzálog fogalma
A "jelzálog" olyan nyilvántartásba vett értékpapír, amely igazolja jogszerű tulajdonosának jogát, hogy egy jelzáloggal fedezett monetáris kötelezettséget teljesítsen. valamint a jelzáloggal terhelt ingatlanok zálogjogának joga. Ezenkívül a törvény által meghatározott eljárással összhangban kibocsátott jelzálog fennállása megerősíti a tulajdonosának jogait anélkül, hogy más bizonyítékot szolgáltatna e kötelezettség fennállására vonatkozóan.
Az általános jog szerint a zálogjog jogait jelzáloggal igazolhatja mind a törvény értelmében jelzálogkötelezettség, mind pedig az ingatlan jelzálogkötés átruházása szerződés alapján. Vannak azonban esetek, amikor a jelzálog megfogalmazása nem megengedett. Tehát, ha nem tudja, hogy a jelzálog, ha a téma a jelzálog egy vállalkozás, a föld, a mezőgazdasági földterület, amelyet a törvény által a jelzálog, erdő, a jogot, hogy bérleti ilyen típusú ingatlanok, és ha a jelzálog által biztosított pénzbeli kötelezettség, az összeg a tartozás idején a szerződés megkötését nem határozzák meg, és nem tartalmaznak olyan feltételeket, amelyek lehetővé teszik ennek az összegnek a meghatározását a megfelelő időben. Ha ezekben az esetekben a felek úgy döntenek, hogy igazolja a jogot, hogy jelzálog a jelzálog, a jelzálog feltételei jelzálog megállapodás érvénytelen.
A jelzálogot a jelzálogkölcsönző vállalja, és ha egy harmadik személy, egy jelzálogalapú vállalkozás alatt is adós.
Az első jelzálogkölcsönhöz a jelzálogot az a szervezet állítja ki, amely a jelzálog állami nyilvántartásba vétele után állami nyilvántartást végez.
A jelzálog utáni későbbi feljegyzések az új tulajdonosokról, a jelzálogkötelezettség részleges teljesítéséről és más bejegyzésekről (később). Ha a jelzálog nem rendelkezik elegendő hely az ilyen jelek és nyilvántartások, további lapot csatolni kell a jelzálog. Szükséges, hogy a felirat és a jelzések a jelzálogról kezdődjenek, és ezen a lapon végződjenek. Nyilvánvaló, hogy számos ilyen kiegészítő lap létezik.
A jelzálogkölcsön szerződés egy jelzálog formájában történhet meg, amely bejegyzett védjegy a jogos tulajdonos jogait igazolja. A jelzálog gyakorlati értéke az, hogy lehetővé teszi számottevően egyszerűsíteni és felgyorsítani az ingatlanforgalmat. A jelzálogkötelezettség alá eső kötelezettségek az adós a jelzáloggal fedezett vállalkozás és a zálogkötelezettség alatt.
A jelzálogkölcsönök széles körben elterjedtek azokban a bankoknál, amelyek jelzálogkölcsönöket nyújtanak, mert kényelmesen kezelhető, különösen akkor, ha átengedik a jogokat. A gyakorlatban így néz ki: a bank, amely jelzálog lakáshitelezéssel foglalkozik, előfeltétele a jelzálogkölcsön felhalmozása előtt. A tulajdon és a jelzálog állami nyilvántartásba vétele után a bank a jelzálog jogi tulajdonosa lesz, míg jogait jelzáloggal igazolja. Egy bizonyos idő elteltével a bank felhalmozza az úgynevezett "pool" jelzálogokat, és eladja azokat. Ez lehetővé teszi a bank számára további pénzeszközök felvételét a későbbi hitelkihelyezésekhez. Ebben az esetben a zálogtulajdonos megváltozik.
A legtöbb esetben a jelzálogot a bank állítja össze, de az adós - az a személy, akinek a kölcsönt kibocsátják - a banktól kapott hitelfelvételkor írja alá. Ezért különösen fontos, hogy ellenőrizze a jelzálogban meghatározott feltételeket a kölcsönszerződésnek való megfelelés érdekében. Mint a gyakorlat azt mutatja, a jelzálog egyik lényeges körülményei között bekövetkezett kisebb hibás nyomtatás a lakásvásárlás tulajdonosi állapotának felfüggesztését vonhatja maga után.
A jelzálog-tulajdonos megszerzi a jelzáloggal fedezett monetáris kötelezettségek teljesítéséhez való jogot, anélkül, hogy más bizonyítékot szolgáltatna e kötelezettség fennállására vonatkozóan, jelzálogot a jelzálogkötelezett ingatlanra.
Azzal a biztosítékkal szemben, amelyre az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 7. fejezete által létrehozott, az értékpapírra vonatkozó általános szabályokat alkalmazzák, a jelzálog a polgári jogviszonyok, a zálogjog vagy egyéb ügyletek tárgyát is képezheti. Regisztrált védjegyként a jelzálog igazolja annak a személynek a jogait, akinek a nevét benevezték.
Mivel a jelzálog biztonsági, a felismerés formális jelei különös jelentőséggel bírnak. Tehát, ha a dokumentum nem tartalmazza a "jelzálog" szót, vagy a jogszabályban előírt feltételek egyikét, mint kötelező jelzálogot, akkor az ilyen dokumentumot nem lehet jelzálogként elismerni.
1) a "jelzálog" szó, amely szerepel a dokumentum címében;
2) a zálog neve és tartózkodási helyének vagy nevének megjelölése, valamint a zálogkötelezett jogi személy;
3) a zálogjogosító nevét, lakóhelyének vagy nevének megjelölését, vagy annak nevét és helyét, ha a zálogkötelezett jogi személy;
4) a kölcsönszerződés vagy egyéb pénzbeli kötelezettség megnevezése, amelynek teljesítését jelzáloggal biztosítják, megjelölve az ilyen szerződés megkötésének dátumát és helyét, vagy a jelzálogkötelezettséggel kapcsolatos kötelezettség megtörténtének indokait;
5) az adós neve a jelzáloggal fedezett kötelezettség alapján, ha az adós nem a zálogkötelezett, és az adós lakóhelyének helye vagy neve és helye, ha az adós jogi személy;
6) a jelzálogkötelezettség és a kamat összegének megjelölése, amennyiben e kötelezettség alapján fizetendő, vagy olyan feltételek, amelyek lehetővé teszik a megfelelő időben történő meghatározást ezen összeg és kamat meghatározására;
7) jelzi a fizetési határidő az a kötelezettség összegét az jelzáloggal biztosított, és ha ez az összeg fizetendő részletekben - időzítése (periodicitás) a megfelelő kifizetések és a méret mindegyikük vagy a feltételek lehetővé teszik, hogy meghatározza az időzítés és összege (törlesztési terv);
8) azon ingatlan címe és leírása, amelyhez a jelzálogot letelepítették, valamint az ilyen jellegű ingatlan azonosítása;
9) a jelzálogkötelezett ingatlan vagyonértékelése, valamint olyan esetekben, amikor a jelzálogkötelezettség törvényes alapon történő kötelezővé tétele, az ingatlan értékbecslése az értékbecslő következtetése alapján;
10) a neve törvény, amelynek értelmében az ingatlan tárgyát képező jelzálog, tulajdonosa a zálogkötelezett, és a hatóság regisztrált jobbra, a szám, időpontját és helyét az állami regisztráció, és ha a téma a jelzálog tulajdonosa a zálogkötelezett a bérleti jogát - a pontos neve a tulajdonsága, hogy az alany lízing, valamint elegendő az ingatlan azonosítására és elhelyezkedésére;
11) azt jelzi, hogy a tulajdonsága, hogy a tárgya jelzálog terhelt jobb élet használat, bérlet, szolgalmi vagy más jogot nem terheli sem a tárgya az állami nyilvántartásba a harmadik személyek jogait, amikor a jelzálog állami regisztrációs;
12) a zálogkötelezett aláírása, és ha harmadik személy, az adós a jelzáloggal fedezett vállalkozás alatt;
13) információ az ideje és helye közokiratba jelzálog megállapodás, kivéve ha kiadása jelzálog jelzálog a törvény erejénél fogva, valamint a teljes neve a hatóság, aki regisztrált a jelzálog, helyét, időpontját jelzálog állami regisztrációs száma és amelyek mellett nyilvántartásba vették;
14) a jelzálog kibocsátása az eredeti zálogjoghoz.
Ha a dokumentum neve "jelzálog", de nem tartalmazza a fenti információkat, akkor az ilyen dokumentum nem minősül jelzálognak, és nem tartozik a zálogjog kiadatásához. Az ilyen "dokumentum" legalacsonyabb.
Ezenkívül a jelzálogkötvényeket meghatározó dokumentumok, amelyek szükségesek a jelzálogkölcsönző számára a jelzálogjog gyakorlására. Megfelelő esetekben a jelzálognak meg kell határoznia, hogy mely dokumentumokat kell hozzá csatolni, és meg kell adnia az azonosításhoz szükséges információkat. Lehetséges, hogy ezek a dokumentumok a jelzálog szerves részét képezik.
Az ilyen utasítások hiánya azonban nem jár a jelzálog érvénytelenségével, illetve a jelzálogkötésre vonatkozó megállapodásokkal. Ebben az esetben a kérelmet kell a zálogkötelezett, az adós, és ha a zálogkötelezett egy harmadik személy, akkor ez a személy. Azonban, ha a csatolt dokumentumok a jelzálog, nem nevezzük meg benne a pontossággal, amely elegendő az azonosításhoz, és a jelzálog nem mondta, hogy ilyen dokumentumok szerves részét képezik, ezeket a dokumentumokat nem szükséges a személyek, akiknek a jobb jelzálog kapcsolva az eladásából, zálogjogából vagy más módon.
A jelzálog jogi tulajdonosa (beleértve a kezdeti jelzálogkölcsönkötőt is) megkövetelheti a jelzálog és a jelzálogjog közötti eltérés megszüntetését. Ezt a szerződésnek nem megfelelő jelzálog felmondásával, ugyanakkor új jelzálog kiadásával végzik. Ez akkor megengedett, ha a jelzálog jogi tulajdonosának követelményét haladéktalanul bejelentették, miután tudomást szerzett a jelzálog szerződéskötéséről. Ezenkívül a jelzálogkölcsönzőnek ki kell térítenie az említett nem megfelelőséggel és megszüntetésével kapcsolatos veszteségeket.
3. A jelzálog-tulajdonosok nyilvántartása
A jelzálog-tulajdonosnak joga van arra, hogy a jelzálogkönyvet állami nyilvántartásba vevő szervtől kérje, hogy a Jogok Egységes Állami Nyilvántartásába bejegyeztesse az Ingatlanra mint zálogjogot. A nyilvántartás jelzi a jelzálog-tulajdonos nevét és lakóhelyét, és ha jogi személy - annak neve és helye. A regisztráció ilyen jellegű. A zálogjogosult írásban értesíti az adósot a bejegyzésrõl és megfelelõen hiteles kivonatot nyújt be a nyilvántartásból. A jelzálogkötelezettséggel rendelkező adóssal rendelkező kötelezett köteles e kötelezettség alatti időközi kifizetéseket megkötni, és nem követel meg minden alkalommal, amikor jelzálogot nyújtanak neki. Az adós kötelezettsége a jelzálogjogok átruházásáról szóló írásbeli értesítés kézhezvételét követően megszűnik. Az ilyen értesítést az adós viseli az a személy, akinek a kifizetéseket teljesítették, vagy a jelzálog új tulajdonosa.
4. Az elveszett jelzálogjogok helyreállítása
A jelzálog elvesztése esetén a jogot a zálogadó visszaállítja, és ha harmadik személy, az adós is a jelzálogkötés alatti kötelezettség alapján. Ez önkéntes alapon lehetséges az Egységes Állami Nyilvántartási Nyilvántartásban az Ingatlanra mint zálogjogban vagy bírósági határozat alapján megnevezett személy kérésére. Az elveszett jelzáloggal kapcsolatos jogok helyreállítását egy másodlagos jelzálog megalkotásával végezzük. A kettős jelzálognak teljes mértékben meg kell felelnie az elveszett jelzálognak. A másodlagos jelzálog, amelyre a kibocsátó "duplikált" jelzést ad, átadja nekik a jelzálog állami nyilvántartásba vételét végző szervezetnek.
Ez utóbbi kettős jelzálogot bocsát ki a jelzálogot elveszítő személynek kézzel.
5. Jelzálogjogok átruházása. Jelzálog jelzálog
A jelzálog-tulajdonos átviheti jelzálogjogát egy másik személyre. A jelzálog felirata, amely tiltja a későbbi átruházást más személyekre, semmis.
A jelzálog jogi tulajdonosa rendelkezik minden általa hitelesített joggal. Beleértve a zálogjogot és a hitelező jogait a jelzáloggal fedezett vállalkozás alapján.
A jelzálogjogok átruházása az ügyleten keresztül történik, egyszerű írásos formában. A jelzálogról az a személy, aki elárulja a rá vonatkozó jogokat, feljegyzést tesz az új tulajdonosról:
a jogosult neve (neve);
Ezt a jelzést a jelzálogkötvényben jelölt zálogjoggal alá kell írnia, és ha a jogot nem az első - a jelzálog tulajdonosa az előző védjegyben szereplő - tulajdonában van.
A jelzálogkölcsön szerződés alapján köthető fel. Felek a megállapodásban vannak, egyrészt, az eredeti jelzálog vagy más jogos tulajdonos (jelzálog jelzálog), és a másik - a hitelező személy semmilyen kötelezettsége (jelzálog jelzálog).
A jelzálogkötvényt a jelzálogkötőjének átutalással vagy átruházás nélkül hajtják végre. Attól függően, hogy a jelzálogkötelezettségen alapuló kapcsolatok jogi szabályozása eltér egymástól.
A jelzálogkölcsön zálogkötelezettség nélküli átadása esetén a jelzálogkötelezettség a polgári jog általános szabályának (a polgári törvénykönyv 349. cikke) hatálya alá tartozik a zálogjog leküzdésére (lásd 10. §, 10. fejezet).
Ha a jelzálogot a jelzálogkölcsön zálogjoga felé történő átruházással ígérik, a felek a következőket tehetik:
1) a jelzálogkölcsön kizárása - az 1. 349 GK;
2) a jelzálogjogok átruházása a korábban meghatározott feltételekkel, eljárásokkal és következményekkel összhangban;
3) végrehajtása jelzálog-hitelező jelzálog fedezet speciális címkével a jelzálog jelzálog után egy bizonyos ideig, hogy eladja a jelzálog, hogy levonja az összeget a bevétel biztosította záloga.
6. Jelzálogjogok realizálása
Általános szabály, hogy a jelzálog-tulajdonosnak be kell mutatnia a jelzálogot a kötelezettnek (az adósnak vagy zálogtulajdonosnak), amelyre a vonatkozó jogot gyakorolja. Nyilvánvaló, hogy ez a kötelezettség nem viseli, ha a jelzálogot jelzálogkölcsönének a zálogkötelezettre vagy a jegyző letétbe helyezésével ígérik.
Ha a jelzálogkötelezettséget teljes egészében teljesíti, a zálogkötelezett köteles a jelzálogot a zálogkötelezettre átruházni. A kötelezettség részleges teljesítése esetén a zálogkötelezett igazolja ezt a tényt. Ezt a tanúsítványt a jelzálogkönyvelésnek a kötelezettség részleges teljesítésével vagy a jelzálogkölcsönnek megfelelő egyéb módszerrel való felirata, valamint a jelzálog esetleges későbbi tulajdonosai számára nyilvánvalóvá kell tenni, ideértve a vonatkozó pénzügyi dokumentumok alkalmazását is.
A jelzálogkötelezett személynek joga van megtagadni a jelzálogot a birtokos számára a jelzálogkötelezettségen alapuló igényeinek kielégítésére, ha:
1) a bíróság elfogadta a tranzakció érvénytelenítésére irányuló keresetet a jelzálogjog alapján történő jogok átruházásáról vagy az ilyen ügylet érvénytelenségének következményeiről;
2) Annak megkövetelése a jelzálog semmis, mivel a veszteség jogos tulajdonosa, és a kibocsátása megegyezik egy másik jelzálog vagy azzal összefüggésben megsérti a rend neve jelzáloggal vagy ismétlődő, amelyre a kötelezett személy azokat nem reagál;
3) az adós részleges teljesítésének eleget tesz a kötelezettségeknek. Az elutasítás ezen az alapon lehetséges, ha a közvetítési jogokat a jelzálog részleges kötelezettség teljesítése biztosított a jelzálog nem másképp, elismerten teljesítették e kötelezettségeket voltak teljesíteni kell, mielőtt a jogok átruházását.
A jelzálogkötelezett személy nem jogosult a jelzálog alapú, a jelzálog jogszerű tulajdonosának az ezen jog alapján történő gyakorlásával szemben támasztott követelései ellen.
Különösen meg kell jegyezni, hogy ha a jelzálog bejegyzése a jogok nyilvántartásba vétele után történik, akkor a zálogozó és a zálogjog közös kérelmet nyújt be e szervnek, és egy napon belül a szervezet jelzálogot bocsát ki.
7. Letétkezelői jelzálogkötés
A zálogkötést a letéteményesnél lehet letétbe helyezni; az értékpapírpiac szakmai résztvevője. A letéteményesnek szóló engedély a "Az értékpapírpiacról" szóló szövetségi törvény alapján kerül kiadásra. A letétkezelői számlát letétkezelői szerződés alapján állítják ki, és amennyiben a szerződésben előírják, a letétkezelő kölcsönbe helyezheti a jelzálogot egy másik letétkezelőnek.
Ha az elszámolás hajtjuk Értéktár jelzálogjog meg kell jelölni a letéti regisztrált (ideiglenes vagy kötelező), amely nevét és címét a letéteményese, amelyben hajtják végre ezeket a számviteli. A letétkezelői számviteli nyilvántartást adott esetben a jelzálog-fordító akkor készítheti el, ha azt elkészíti vagy a jelzálog-tulajdonos, miután kiadta azt a szervezetet, amely az állami nyilvántartásba vételt végzi. Egyszer van egy jel a letéti bejegyzett jelzálogjoggal bármikor alapján a szerződést a tulajdonos a jelzálog által a letétkezelő átruházhatja letétkezelői jelzálog letéti elszámolást. A letétkezelő helyettesítésére a jelzálog-tulajdonos jegyzéket tesz fel az új letéteményesről a nevét és helyét jelezve.
Az ideiglenes letétkezelő azt jelenti, hogy bármikor a jelzálog-tulajdonos kérheti vissza. Ha megvalósított kötelező letéti számviteli jelzálog, akkor lehet adni a letéteményes a tulajdonos a jelzálog csak a transzfer egy másik letéteményese, a bíróságok, a bűnüldöző szervek, bírósági végrehajtók, amelynek a termelési ügyek ingatlan és (vagy) a megfelelő tulajdonosok, valamint annak a szervezetnek az átadását, amely az államok jogainak nyilvántartását végzi.
A jelzálog tulajdonosnak a letéti számlára átruházott jogait a letétkezelői számlavezetési rendszerben lévő bizonylaton rögzíti.