Újrabefektetési kockázati biztosítás
Az egyik probléma, amellyel a kibocsátója származékok értékelésük, amely kapcsolatban van a jóslat a jövőbeli jövedelmezősége ezeket a kötelezettségeket. Megbízhatóan meghatározni a jövőbeni cash flow nagyon nehéz, részben azért, mert a tempót és a méret az előtörlesztés jelzáloghitelek, amelyek a medence, előre nem ismert, és csak akkor lehet meghatározni, ha így bizonyos feltételezések.
Ezért a német jelzálogbankok megtiltják a hitelek korai visszafizetését. És az USA-ban számos hagyományos módszert alkalmaznak a jelzáloghitelek korai visszafizetésének jövőbeli előrejelzésére.
Egy másik módszer a jelzáloghitelek korai nyugdíjazásának feltételes arányának megállapítására épül minden egyes pool esetében. Ez figyelembe veszi a múltbeli tapasztalatokat és előrejelzi a jövőbeli piaci változásokat. Feltételes korengedményes nyugdíjazás havi árfolyam szorozva a kiemelkedő része a medence elején a hónap (kivéve a menetrend szerinti tőketörlesztés ebben a hónapban), és ez a folyamat értékét adja meg a feltételes rendelkezésére jelzálog eredményeként előtti visszaváltás az adott medencében.
A legelterjedtebb módszer a PSA (Public Securities Association). Ez azon a feltevésen alapul, hogy az új jelzálogkölcsönök esetében a lejárat előtti visszafizetés mértéke kicsi, de a portfólióban jelentkező jelzálogos idő növekedésével gyorsul. Például a következő számítási sémát alkalmazzák 30 éves jelzáloggal a lakóingatlanok esetében.
Az éves nyugdíjazási arány a jelzálogkölcsön élettartama első hónapjában 0,2%, az első 30 hónapra minden hónapban hozzáadódik az éves nyugdíj mértéke 0,2% -a. Ha az éves kamatláb 6% -ot ér el, a jelzálog fennmaradó élettartamára vonatkozik.
Alapján ezeket a becsléseket a cash flow táblákat különböző jelzálog medencék, amely figyelembe veszi a tőketörlesztés és a kamat, valamint a feltételezett intézkedés a korai nyugdíjazás, amely hozzáadódik az eredetileg tervezett összeg tőketörlesztés.
Az újrabefektetési kockázattal szembeni biztosíték másik módja az értékpapírok kibocsátása <прямого действия> (átmenni).
Értékpapírok birtoklása <прямого действия>, a befektetők oszthatatlan részesedést szerezhetnek a jelzálogkölcsönökből álló poolban, és jövedelempótlást eredményeznek (pro rata). Minden medence a következő tulajdonságokkal rendelkezik: <купонная ставка>, a kibocsátás dátuma, lejárat dátuma, rendszeres fizetési határidők <купонного> jövedelem.
Értékpapírt tulajdonló befektető <прямого действия>, megkapja az összes előírt fizetést az adósság és a kamatfizetések tőkeösszegében, amelyek alapján az értékpapírokat kibocsátják, annál kevesebbet <дифференциальных> ha a hitelfelvevők nem teljesítik a fizetési kötelezettségeiket. Ebben az esetben az értékpapírok kibocsátói <прямого действия> szavatolótőke elkülönítése a hitelfelvevő késedelmes kifizetéseinek fedezésére. A kibocsátó felel átadása befektető kapott kifizetések hitelfelvevők előtörlesztés a hitel tartozás, és így előtörlesztési kockázat átszáll a végső befektető számára.
Értékpapír megvásárlásával a befektető nem feltétlenül érdekli az idő előtti visszafizetés kockázatát. Ebben az esetben megvásárolhatja a jelzálogkölcsönök által biztosított kötvényeket, amelyek a kibocsátó általános adóssági kötelezettségét képviselik. Az ilyen kötvények fizetési határideje és időpontjai előre ismertek. Származó pénzforgalom jelzáloghitelek nem kapcsolódó kifizetések a kötvények, úgy, hogy megvédje a befektetők jogait a költségek fedezet pedig rendszeresen ellenőrzik a piaci árakat, és ha szükséges, óvadék feltöltik, hogy elegendő lenne a fizetési névértékének a kötvények és a felhalmozott kamat a csődje esetén a kibocsátó.
A lejárat előtti visszafizetés hatásának csökkentése érdekében gyakorlat volt a komplex pénzügyi eszközök kiadása, mint a hagyományos átutalási dokumentumok. A jelzálogkölcsönök vagy a jelzáloghitelek által fedezett kötvények alapján a kibocsátó jelzálogalapú jelzálogleveleket bocsát ki.
Az SMO kérdés fő célja a cash flow stabilizálása és a másodlagos hozam előrejelzés pontosságának javítása.
A QMS-ek több sorozatban szerepelnek, vagy <траншами>, kötvények <прямой оплаты> (átruházható kötvények). Mindegyik sorozatban lehet: saját kamatszelvénye, saját lejárata, saját átlagos amortizációs periódusa.
A biztosíték által generált fizetési folyamatok a kötvény fizetési folyamataival kapcsolatosak. Valamennyi közös piacszervezést fix kamatozású kölcsönök vesznek részt. A jelzáloghitelekből származó pénzforgalom különböző lejáratú kötvények között oszlik meg. Mindegyik SMO-nak garantált visszafizetési alapja van.
Így egy hosszú távú instrumentum (jelzálog) felhasználható különálló instrumentumok, rövid, közepes és hosszú futamidők létrehozására. A pool készpénzfizetésének folyósítása értékpapírokra oszlik (sztrippel fedezett értékpapírok), amelyek egyenlõtlen kockázatot jelentenek a korai visszafizetés tekintetében. A legrövidebb lejáratú kötvényeket kezdetben megváltják. A tőkeösszeg kifizetése külön-külön történik egy osztályra sorrendben, és a következőre nem kerül sor, amíg az előzőeket nem teljes egészében kifizetik. A hitelfelvevők által a tőkeösszegre fizetett minden kifizetés, beleértve a hitel korai kifizetéséből és az ingatlanok kizárásából származó pénzáramlást, a legrövidebb lejáratú kötvényeket visszafizeti. Az SMO-struktúra különböző befektetési jellemzőkkel rendelkező kötvényeket tartalmazhat, beleértve a kötvényeket, amelyek közel vannak a nulla kamatozó kötvényhez. Ilyen kötvény esetén a kifizetéseket nem a tőkeösszeg, sem a kamatok nem teszik meg, amíg az összes korábbi részletet visszafizetik. Az összesített kötvények maximálisan védik a befektetőt az újrabefektetési kockázattól.
Kamatkockázat-kezelés
A kamatláb változása általában az infláció szintjének változása következménye. A jelzálogjogot megillető befektető esetében ez azt jelenti, hogy a jelzálogkötvény által biztosított cash flow alacsonyabb az infláció miatt vártnál. A piaci kamatláb csökkenése esetén megnő a hitel késedelmes visszafizetésének valószínűsége. Ebben a helyzetben a hitelfelvevő az ütemtervet megelőzően visszafizeti a kölcsönt, hogy alacsonyabb kamatlábbal hitelhez jusson. Másrészt a kamatlábkockázat az eszközök és a betétek értékének változásainak kockázata lehet.
Kibocsátó (egy kereskedelmi bank vagy jelzálog ügynökség), melyen egy medence jelzáloghitelek és alapján kibocsátott értékpapírjai veszélyben lehet az egyenlőtlenség az eszközök és források, ha a kamatláb kapott a medence, fix, és a fizetett kamat kötelezettségek lebeg, vagy fordítva. Ennek eredményeképpen előfordulhat, hogy a kibocsátó nagyobb összeget fizet, mint amennyit kap.
Annak a ténynek köszönhetően, hogy a kibocsátó sokáig folyik pénzáramlással, minden ilyen adatfolyamot a kamatláb megváltoztatásának kockázatával lehet szembenézni.
Tekintsük a kamatlábkockázat kezelésének lehetőségeit az LBOR-kamatlábhoz kötődő járadékkölcsönök esetében, valamint az SMO-ügy esetében.
A kibocsátó a fix kamatozású, amelynek tulajdonosa egy medence jelzáloghitelek, a medence lesz a változó kamatozású (LBOR + a). Hagyja feltételes kamatot a kötvények 7% és 5% a járadék és a kibocsátó akar biztosítani a jövedelem, amelynek mértéke 3%. Ebben a helyzetben, a kockázat LBOR kamatláb a lehetőségét annak alá eső 5% ((LBOR + 5%) - 7% = 3% = 7% = LBOR + 3% 5% = 5%). Ebben az esetben kilépés lehet egy százalékos flórának megvásárlása. A flóra eladója minden esetben megkapja tulajdonosát, amikor a szerződéses kamatláb-benchmark alá esik a kamatláb alatt <флор> (padlóját) az elszámolás napján.
Minden alkalommal, amikor a LBOR tét esik a tét alatt <флор> = 5%, a flora kereskedő minden egyes elszámolási napon fizeti meg a következő összeget:
CF = max arány <флор> - LBOR, 0 x NPxLPP,
Ahol CF a pénzforgalom, amelyet a kereskedelmi bank kap;
NP - a kibocsátó által biztosított hagyományos tőkeösszeg;
Az LPP a számlázási időszak hossza.
A kamatkockázat-biztosítás második opciója lehet swap használata. Az értékpapír-kibocsátó fix árfolyamon cseréli az LBOR-t. A kibocsátó nyeresége + 5% - 7% = -2% (ha = 5%, akkor a kibocsátó nyeresége 2% lesz). Ennek a rendszernek az a hátránya, hogy a kibocsátó nem képes többletbevételt kapni az LBOR-kamatláb növekedése esetén.
A kamatkockázat-biztosítás harmadik opciója lehet egy árfolyam-fedezetű swap alkalmazása. A kibocsátó az átváltási árfolyamot rögzített árfolyamon kicseréli. Ezután a kupak használatával a hitelfelvevő biztosítja az LBOR-kamatláb feletti túllépését <потолок> (példánkban - 5%).
Ha a kibocsátó bizonyos korlátokon belül szeretné korlátozni a kamatlábváltozást, akkor használhatja a nyakörv swapot.
A kibocsátó a változó kamatlábat swapot rögzíti fix kamatozású, majd vásárol egy gallért, hogy korlátozza a változást az LBOR arányban.
A nyakörv megvásárlása akkor van értelme, ha biztos abban, hogy a piaci ár nem lesz alacsonyabb, mint az arány <флор>. Ebben az esetben a kupak megvásárlásának költségeit a flóra eladásából kapott összeg csökkenti.
Likviditási kockázat
Likviditási kockázat merül fel annak a lehetõségnek a következtében, hogy a másodlagos piacon a jelzálogkölcsön felvásárlása és eladása közötti különbség jelentõs.
Az elsődleges jelzálog-hitelezőkkel szembeni likviditás növelésének egyik lehetősége a jelzálog-ügynökség mint kiegészítő pénzforrások használata.
Az elsődleges jelzálogkölcsönző a rövid lejáratú bankhitel segítségével finanszírozhatja a kölcsönt. Végül azonban ő lesz eladni a jelzálog befektető, hogy a források finanszírozásához szükséges további jelzálog műveleteket. Kiadott hitel lehet értékesíteni a különböző hosszú távú befektetők, például a takarék- és hitelszövetkezetek, takarékszövetkezetek bankok és biztosítók, vagy a jelzálog ügynökség. Az utóbbi lehetőség azonban kevésbé vonzó lehet. Az elsődleges hitelező köteles fizetni a díjat (sőt, az elsődleges jelzálog-hitelező vesz egy eladási opciót - eladási opció (put opció), hogy egy elkötelezettség a jelzálog ügynökség vásárolni ezt a hitelt). Ezért, amikor a hosszú távú befektetők kedvező helyzetben a likviditás szempontjából, az elsődleges jelzálog-hitelező valószínűleg eladni hitelek a másodlagos piacon. Amikor a kamatok emelkedni kezdenek, az áramlás a pénzeszközöket a megtakarítást csökkenni fog, aminek következtében nem lesz hiány a hitel- és likviditási jelzáloghitelek, az eladó egyre inkább támaszkodni Mortgage Ügynökség, mint a forrás források.
Részt vesz <остаточного> vásárlója jelzáloghitelek a másodlagos piacon, jelzálog ügynökség segíti a sima, de nem szünteti meg teljesen, a ciklikus jelzálog. A jelzálogügynökség képes erre, hogy országszerte vonzza a forrásokat. Míg az elsődleges jelzálog eredendően helyi jellegű, a tevékenységi köre jelzáloghitel intézetek lehetővé teszik, hogy pénzt gyűjtsön az ország egész területén, és mozgassa őket a területeken többlet tőke, ha a tőke nem elég.
A jelzáloghitelek likviditásának és refinanszírozásának egy másik módja az értékpapírosítás, vagyis a jelzálogkölcsönök által biztosított értékpapírok kibocsátása. Egy ilyen mechanizmus lehetővé teszi a magánháztartás nagyobb mértékű bevonását a lakáshitelezés területén, és ezáltal a jelzáloghitelek likviditásának növelését. A jelzáloghitelek által biztosított értékpapírok magas minősítéssel és likviditással rendelkeznek az ingatlanok rendelkezésre állása, a jelzálog ügynökségek és az állam garanciái miatt.
A jelzálog-ügynökség kockázata
Jelzálog Ügynökség arca ugyanazt a kockázatokat, mint az elsődleges jelzálog-hitelező: kamatláb, a hitel- (Oroszország minden esetben továbbra is az elsődleges kockázat a hitelező), likviditási és refinanszírozási kockázatot. A fent leírt kockázatkezelési módszerek továbbra is érvényesek a jelzálogügynökség számára.
A befektető kockázata a jelzáloggal fedezett értékpapírokban
A jelzáloggal fedezett értékpapírok befektetőjének legfőbb kockázata az ilyen értékpapírok likviditási kockázata a másodlagos piacon. Ennek a kockázatnak a biztosítása a szokásos értékpapírok esetében történik. A befektetőnek meg kell vásárolnia a legmegbízhatóbb értékpapírokat. Egy másik kockázat az idő előtti visszafizetés kockázata, ha a befektető értékpapírt vásárol <прямого действия>. Emellett devizakockázat akkor is lehetséges, ha az értékpapírok nem devizában vannak.
Ebben a szakaszban azonosítottak a jelzáloghitel-piacon jelenlévő legfontosabb kockázatokat, és figyelembe vették e kockázatok kezelésének technológiáit. E rendszerek megvalósítása Oroszországban lehetséges a jelzáloghitel-piac infrastruktúrájának fejlesztése, beleértve a tőzsde fejlődését is.