Irina Radchenko semmiképpen sem tudja most a jelzálog megfizethetőbb

A kérdésekre válaszol Irina RADCHENKO, a Nemzetközi Jelzálog- és Ingatlanügyi Akadémia alelnöke.

- Irina Stanislavovna, az Ön értékelése a jelenlegi helyzet az ingatlanpiacon?

A bérleti piac (legalábbis Moszkva és a Moszkvai terület), mind nagyon egyenletesen és csendesen, van bérlők és bérbeadók, az árak, mint az előző évben nem változtak, és elvileg a dinamika továbbra is viszonylag kedvező.

De az értékesítési piacon stagnál. És ez érthető, hiszen a lakosságnak csak a közelmúltban készen áll a lakhatási problémáinak megoldására, most inkább a túlélésről van szó, nem pedig a lakáskörülmények javításáról.

Mindez hátráltatja a potenciális vásárlókat, így a lakást értékesítési piac stagnál. Az árakat korrigálják, de nem nevezném összeomlásnak.

A kereskedelmi ingatlanpiacon a rubel aránya két-három évig nem történt jelentős változásokon, és lehet, mondhatnánk, a megállapított árkategóriákban.

A szegmens legnagyobb nehézségeit mostantól a dollárban jelöltek tapasztalják: az A, B + stb. Irodaközpontok. Többet szenvedtek másoknál, mert a rubel összeomlása miatt az árak egyszerűen nem versenyképesek voltak. Ezért ma vannak "tektonikus elmozdulások".

Hadd emlékeztessem önöket arra, hogy ezen irodák fő kontingense külföldi társaság volt. Sokan most bezárják üzleti tevékenységüket Oroszországban - ennek megfelelően a bérlők nagy számban mennek el, és irodákat szabadítanak fel. Ilyen körülmények között a földesurak kötelezik a rubelt, ami nagyon fájdalmas számukra, különösen azok számára, akik a kereskedelmi ingatlanokba való befektetések során devizahiteleket vettek fel. Az ilyen társaságok most egy komoly kockázati zónában vannak.

Itt jöttünk vissza.

- Szomorú. És mi történik az építkezésen? Az összefüggésben az általános gazdasági visszaesés, a csökkenő fizetőképes kereslet, a költségcsökkentés és a vállalati juttatások az építőiparban a hazai építőipar területén található szinte a legrosszabb helyzetben az összes alapvető gazdasági ágazatokban. Ki és hogyan segíthet az orosz építőknek?

És cserébe kérdezem: miért van szükség ma építőmunkások megmentésére? Mert jó lobogójuk van a kormányban és az Állami Dumában?

Hagyja, hogy a piac mester legyen a négyzetméterek számához, amire ma szüksége van. Ellenkező esetben kísérteties városok leszünk, és nem világos, hogy mit kell tenni velük.

Mi az építési pont, ha senki nem vásárol? Ezért csökkentenie kell a köteteket és ennek megfelelően az étvágyát. A piac ciklikus koncepció. És fejlesztőinknek meg kell érteniük, hogy nem lesz szuper nyereség az építési piacon. És 10-15% -ot, mint egész Európában, nem mindannyian képesek leszünk dolgozni.

Most mindannyian szemtanúi vagyunk a fejlesztők frusztrációjának, akik minden sarokban kiabálnak: mentse az iparágat! Uraim, kezdjük meg az országot, és az építőipar valahogy felépül valamilyen módon.

- A leningrádi kormány kormányának miniszterelnök-helyettese, Mikhail Moskvin azt javasolja, hogy hozzon létre egy olyan ágazati hitelezési rendszert a gazdaság számára, amely irányítja az alapok célzott felhasználását. Hogy tetszik ez a javaslat?

Támogatom Moskvin úrnak. Természetesen ma az építőiparnak kizárólag a költségvetésből kell finanszíroznia: egyszerűen nincs más pénz, és az ilyen építési projektek szponzorai, mint az ingatlan-befektetők, már vége.

És ehhez semmi sem szükséges újjáéleszteni az ipari építési bankok rendszerét: a Sberbank és a VTB jól működik.

És a hatás, amit elérhetünk, jó. Végtére is, az olcsó hitelek a fejlesztőknek alacsonyabb árakat eredményeznek, és ott, látja, és a válságnak vége, a középosztály kicsit életre kel, és a vásárlások piacán húzódik.

Szeretném hangsúlyozni, hogy egy jelzálog a középosztály számára készült ingatlanszerzési eszköz. De ez az osztály ismét el van vágva, és amíg visszanyeri, nincs értelme ösztönözni a jelzálogot.

Az új, megtévesztett társtulajdonosok létrehozása és a piacon valamilyen érthetetlen jelzáloghitel-programokkal történő mesterséges feltöltése értelmetlen és abszolút sem vezet semmihez. Ha nincs hatékony kereslet, nincs értelme kiterjeszteni és feltölteni a jelzálogot.

Ez olyan, mint a születési fájdalmak korai stimulálása. De ahhoz, hogy egészséges gyermek legyen, tudnia kell, hogy várni kell kilenc hónapot. Hasznos, hogy összegyűjtsünk kilenc nőt, és reméljük, hogy egy hónapon belül szülni fognak.

Mesterséges jelzálog-ösztönzők eredményeképpen kapunk új, nemteljesített hitelfelvevőket, hatalmas újonnan felhagyott lakást. És mindez még tovább lerázza az ingatlanpiacot, amely végül rendezni fog, attól tartok, hogy hányszor. Nyugat-országok már elérték ezt, miért ismételjük meg ezt a szomorú élményt?

Véleményem szerint ez stratégiai hiba volt. Végeredményben az amerikai modell magában foglalja a befogott középosztály, a stabil gazdaság, a megalapozott piac, az üzleti termelés szokásait, a hitelkultúrát,

Sajnos eddig nem volt semmi, és ma az állam még mindig protekcionizmussal foglalkozik, időről időre megtakarítva azokat a társbefektetőket és a hitelfelvevőket.

- Milyen módon, véleménye szerint szükség volt egy jelzálogintézet kialakítására Oroszországban?

Úgy gondolom, hogy legalább két modellt egyszerre kellett kifejleszteni. Az amerikai jelzálog-modell és az építési takarékpénztárak német rendszere, amelyek segítik a tőkebefektetők pénzének felhalmozódását a megépített lakásba történő befektetéshez.

Nos, mivel ez nem történt meg, az összes pénz a másodlagos piacra került, ahol - ahogy emlékszel - áraink évente 20-30% -kal nőttek. Ennek eredményeként egy háromszobás "Hruscsovka" a Kuzminkiben villába került Spanyolországban. Vagyis a "másodlagos piac" piaca teljesen szétszóródott a létező realitásokkal szemben, és a jelzálog kegyetlen viccet mutatott az ingatlanpiaccal az árak emelése után.

És mivel a bankok már ponavydaluv hitelek az akkori árak, most természetesen nem érdekli a költség csökkentése négyzetméterenként. Ellenkező esetben a túlértékelt eszközök időben leértékelődnek.

Ezért most ugyanazok a bankok, a fejlesztõkkel együtt továbbra is olyan jelzálog-hitelfelvevõk ösztönzésére törekszenek, akik régen figuratív módon lelküket Istennek adták.

Sem egyik, sem a másik nem érdekli a lakásépítés olcsóbb. Ez nyilvánvaló.

- Az oroszországi jelzálog-hitelezésről egy nemrégiben tartott konferencián megjegyezték, hogy a 7% -os jelzálogkamat csökkentése 2-3 alkalommal növelheti az otthoni eladást. Nem ért egyet ezzel?

Hagyja őket, de meg kell értened, hogy ez egy nem piaci mechanizmus. Ha kulcsfontosságú CBR aránya 11%, akkor miért kapna 7-8% -os jelzálogkamatot? Mindenesetre valakinek támogatnia kell ezt a "példátlan nagylelkűség vonzását". Ki? Igen, a natív költségvetésünk, vagyis velünk van. Más szóval, ha nem a tervezetthez térünk vissza, akkor teljesen tisztázatlan, hogy milyen gazdaság ...

Nyilvánvalóan meg kell értenünk, hogy mindaddig, amíg normál kulcsunk 11%, nem lesz olcsó jelzálog. És mindezek a 7-8% -os üvöltések csak a tiszta víz populizmus a választási évben. Végtére is, a bank nem fog működni veszteséges, még mindig van némi mozgásteret.

A jelzálogkamatláb csökkentése nem piaci módszerekkel nem vezet jóhoz. Ez egy késleltetett cselekvésbánya, amely előbb-utóbb rándul. Talán már egy másik kormány és elnök, de meg fog szakadni! Igen, úgyhogy a kis nem fog senkit látni.

Végtére is, a jelzálogkölcsönök hosszú pénz, amely 10-15 évig tart. És ha az állami támogatási program most dolgozik, akkor ki tudja mondani, mi fog történni 5-6 évben? A Központi Bank új vezetősége szükségszerűen szembesül azzal a problémával, hogy mit tegyen a következő támogatással. Ráadásul ma sem teljesen világos, hogy mennyi olaj hordója fog kerülni 10-15 év alatt, és mi fog történni a rubelrel. Ezt senki sem tudja.

Időközben az építőmérnökök megőrzésében érdekelt fejlesztők továbbra is mesterségesen ösztönzik az ingatlankeresletet. Nem érdekli, hogy a hitelfelvevő egyszerűen nem tudja ellátni ezt a jelzálogot a munkanélküliség jelenlegi növekedésével, üzleti válságokkal stb. Meg kell végezniük a tárgyak építését minden áron, majd - a fű nem nő, és hagyja, hogy a bankok az alapértelmezettekkel foglalkozzanak.

- Miért mennek a bankok a fejlesztőkhöz? Ez a legfelső vezetés összeesküvése?

Számomra ez egy rejtély. De mivel ez, sőt, az állami tulajdonban lévő bankok (mint az orosz jelzálogpiac most, és a nagy, már csak Sberbank és a VTB), azt hiszem, hogy csak csökkentette az irányelv, illetve az általuk végzett velük, nem sok proschityvaya következményekkel jár.

Általában a jelzálogpiac, most teljesen monopolizált. Ha 10 évvel ezelőtt itt mi jár a külföldi bankok, aki nagyon jól tudta, hogyan kell dolgozni egy olyan eszköz, mint például a jelzálog, és ugyanazt a Sberbank tartott kis részét, de ma a helyzet fordított. Kormányzati irányelvek és szabályozási aktusok a központi bank minden bizonnyal segített Sberbank és a VTB nyerni egy jelentős részét a jelzálogpiac (ugyanaz Sberbank, véleményem szerint szabályozza körülbelül 80% -a), a többi pedig csak névleges jelen.

És nem nincs verseny, különösen a piac az olcsó jelzálog. Sőt, most, mondja el nekünk, hogy néhány Raiffeisen lesz képes versenyezni egy ilyen kulcs mértéke a Központi Bank az azonos Sberbank, amelyet a kormány támogatja a költségvetést? Ez csak lehetetlen.

Mivel átmásztuk az amerikai modellt, hosszú távon el kell jönnünk erre. De most megpróbálok egy jelzálogmasszát és olcsót hozni - olyan politikát, mint szakember, csak mosolyt okozok.

Látja, ma a befektetők nem hisznek a lakásban. Nem vásárolják meg, ne fektessenek bele, mert nem akarnak kockáztatni. Nos, mit mondasz nekem, az az érzés, hogy értékpapírokba fektetnek be, amelyek ezután leértékelődnek? Végül is záloga az ingatlan, és nem ösztönzi az optimizmust ma. Ez az első.

És általában, miért kellene a befektetők sorba állniuk ezekért az értékpapírokért? Ki fogja megvásárolni őket a jövőbeni profit reményében?

És hol vannak azok a polgárok, akik ezeket a jelzálogokat vesznek fel? Végül is, a jövedelem jelenlegi szintjén, amikor az emberek a bérekből fizetésből élnek, egyszerűen nincs lehetőségük felhalmozni, és még inkább, hogy ezt a jelzálogot még mindig nagyon magas ingatlanárakra fordítsák.

A világ minden tájáról ismert egy olyan képlet, amely szerint egy négyzetméteres lakás költsége hozzávetőleg megegyezik a kerület, kerület kerület átlagos fizetésével. Mi az átlagos fizetés ma Moszkvában?

- Körülbelül 60 ezer rubel.

Ez a tőkevédelem, és akkor lesz elérhető, ha a négyzetméterenkénti költség (természetesen a fennmaradó fizetéssel) eléri ezeket a 60 ezer rubelt. És azokban a városokban, ahol ez a levelezés, a jelzálog lehet. És a mai árak mellett még egy ingyenes jelzálogot sem kapunk.

Végül is nem csak a kölcsön érdeklődésére, hanem a négyzetméterenkénti költségre is tekintettel kell lennünk, de valamilyen oknál fogva sokan elfelejtik ezt. És még mindig alaposan meg kell vizsgálni a munkaerőpiacot, mivel a jelzálog az ingatlanpiac, a munkaerő és a pénzügyek kereszteződése. Az ingatlanpiac most stagnál, nincs pénz a jelzáloghoz a pénzügyi piacon, és csökken a munkaerőpiacon. És miről beszélünk?

- Látom. Az amerikai modell alternatívájaként megemlítette az építési állványok német jelzáloghitel-felhalmozó rendszerét, amely hazánkban még mindig gyengén fejlett, kizárva talán csak a bajorostánt. Ez valóban megoldás?

Nagyon pozitív vagyok a rendszer iránt, és úgy gondolom, hogy számos előnye van.

Először. A polgárok vádolják a felhalmozódást. Van ideje (két vagy három évig, miközben halmozza a kezdeti díjat), hogy megpróbálja, akár 30-40% -át is elosztja jövedelméből, hogy átadja őket a takarékpénztárnak. Ez a pénzügyi fegyelemre hivatkozik.

A második. Ebben az időszakban megerősíti fizetőképességét, és hitelfelvevőjeként mutatja be pénzügyi fegyelmét. Ezzel egyetértünk, ez is nagyon jó a gazdaság számára az "50 szürke árnyalatával".

És a harmadik előnye, hogy ezt a pénzt új építésre küldik, ösztönzően a fejlesztők.

Oroszországban az egyetlen negatív a magas infláció. De itt az államnak kapcsolódnia kell, és fizetnie kell a hitelfelvevőnek egy átlagárfolyamon a betéttel, hogy ösztönözze őt arra, hogy ezt a pénzt adja a jegyiroda felépítéséhez.

Mennyit kap a Sberbank a betétekre, 5-6% -ot? Tehát az államnak meg kell terhelnie ezeket az érdeklődést a letétbe helyezésre a jövőbeli hitelfelvevők számára, serkentve ezzel, hogy saját vérüket a bank épületében hordozzák.

Így a fejlesztőknek pénzük lesz. És akkor, amikor a hitelfelvevő felhalmozta az eredeti részletet, és formalizálta a lakás megvásárlását, lehetősége van egy jelzáloghitelre kedvezményes áron.

- Köszönöm, Irina Stanislavovna, egy nagyon érdekes beszélgetés és rendkívül szakmai értékelést a helyzet és problémák az ingatlanpiacon.