Szerződés ingatlanügynök nélkül "buktatók", tartalom platform
Szöveg: Timofey TITARENKO, a Vállalkozói Vállalkozói Intézet jogi kérdéseinek szakértője
A megállapodás az ingatlanügynök: nélkül "buktatók"
Az ingatlanügynökséggel való kapcsolattartás miatt az a tény, hogy egy személy az egyik legdrágább dolgot megvásárolja (eladja) - a házban - gyakran tisztán bizalmas jellegű. Eközben, mivel szükséges egy ingatlanügynök szolgáltatásainak megfizetése, és a segítségével elért ügyfél nem mindig elégedett, elkerülhetetlenül vannak olyan viták, amelyeket gyakran nem csak a tárgyalások oldják meg. Szóval, nem messze van a bíróságtól. És itt, a felek által aláírt, kölcsönös kötelezettségeiket hangsúlyozó dokumentumok kétségtelenül meghatározó szerepet játszanak a konfliktus megoldásában.
Az első dolog, amit ügyelni kell az ingatlanügynökséggel való szerződéskötésre, az, hogy milyen kötelezettségekkel rendelkezik az ingatlanügynök, és mi az, amit az ügyfél jogosult kérni tőle. Először is tisztázni kell, hogy az ingatlanügynökség milyen szolgáltatásokat nyújt az ügyfeleknek.
Jellemzően egy ingatlancég jutalmat kap:
1. A megkötött ingatlanügylet teljes körű támogatása érdekében.
2. Egy konkrét eredmény, amelyet az ügynökség segítségével érnek el - a tranzakció sikeres befejezése.
3. Az ingatlanügynökség által az ügyféllel kapcsolatos információkért az objektumokról vagy szerződő felekről (mivel a másik fél a jogi nyelvet a szerződés szerint hívja).
Az ügynökséggel aláírja a lakások vagy kereskedelmi ingatlanok keresésére, eladására vonatkozó szerződést. az ügyfél valójában egy teljes megállapodáscsomagot köt: a szolgáltatásnyújtásra irányuló szerződést, a megbízási szerződést. ügynöki szerződés. jutalékszerződés vagy előzetes értékesítési szerződés. Gyakran az aláírásra javasolt dokumentumok szeszélyesen kombinálják a különböző típusú szerződések jellemzőit a fentiek közül.
Így a szerződés helyesen megfogalmazott tárgya lehetővé teszi az ügyfél számára, hogy egyértelműen meghatározza az ügynökség feladatkörét.
Az igazságszolgáltatási gyakorlat, ami a szolgáltatásnyújtás megfelelő bizonyítékának tekinthető, még nem alakult ki. Bizonyos ügyvédek szerint a nyújtott szolgáltatások indoklása az a tény, hogy a vevő az ingatlanra vonatkozó ügyletet végzett. Más szakemberek úgy vélik, hogy az ügynökségnek (végrehajtónak) dokumentált bizonyítékot kell szolgáltatnia: az ügyletre gyűjtött hivatkozások, az ügyfél írásbeli megrendelései, az általa aláírt szolgáltatások nyújtása stb.
Ilyen helyzetben egy ügynökségi szolgáltatási szerződés megkötése csak akkor hasznos, ha az eladó vagy a vevő elfogadható eladóként keres. A kezdeti kedvezőtlen hatásait egyoldalú felmondása a megállapodás a hivatal próbálja elkerülni, hogy tartalmazza a szerződésben a feltétellel, hogy meghibásodás esetén a megrendelő (vevő) a felvásárolt odaítélése (általában előre befizetett) nem térítjük vissza. Vagy a szolgáltatási szerződés büntetést állapít meg egy ingatlancég javára. Mindkét esetben ezek a feltételek semmissé annak a ténynek köszönhető, hogy a Polgári Törvénykönyv nem írja elő a fizetési bármilyen büntetést, ha az egyoldalú megszüntetése az ügyfél szerződést.
Az ingatlancégek ügyfeleinek ajánlatos meghatározni az eladott (vagy megvásárolt) tárgyakhoz való jog átruházásának tényével járó díjak megfizetését. Az ingatlanberendezések eladói számára feleslegessé válik továbbá, hogy az ügynökség szolgáltatásainak díját közvetlenül az eladó eladási árából le kell mondani. Az ügyfelek egyoldalú elutasításáért kiszabott bírság megállapítása a szolgáltatásnyújtásról szóló szerződés teljesítéséből illegális.
Az ügynökség és az ügyfél - a szükséges ingatlanok keresésére, a dokumentumok összegyűjtésére és a tárgyalások lefolytatásának szakaszában - megbízási szerződést köthet, amely szerint az ügyvéd egyetért bizonyos megbízásokkal a megbízó nevében és költségére.
Ha ügyvédet megbíznak egy ügylet lebonyolításával, szigorúan a megbízó utasításainak megfelelően végzi. Ez azt jelenti, hogy az engedményezési szerződés kell nem csak a legnagyobb részletességgel adja a rá vonatkozó jövőbeni ügylet (ingatlan minden egyediséget jellemzői), hanem, hogy azonosítsa a tartomány elfogadható a legfőbb értéke az ingatlan, sorrendben számítások és így tovább. N. Főszabályként, az ügyvéd nem térhet a fő irányokat, kivéve, ha szükség volt az érdeke az ügyfél és az ügynök nem tudott felvilágosítást kér az ügyfél, vagy nem érkezik meg az ésszerű határidőt válaszolna az Ön kérésére. Ilyen esetekben az ügyvéd köteles értesíteni a megbízót az eltérésekről.
Az ügylet keretében végrehajtott ügyletekből eredő jogok és kötelezettségek közvetlenül a megbízótól származnak. Ebben az értelemben a megbízási szerződés közel áll a meghatalmazás jogi tartalmához, amelyhez a megbízó felhatalmazza a képviselőt, hogy nevében eljárjon. Az utasítás végrehajtása érdekében azonban köteles meghatalmazást felállítani a képviselet nevében eljáró jogi aktusok végrehajtására.
A belépő egy megbízási szerződést, hogy összegyűjtsék a dokumentumokat és a tranzakciós támogatást, és így a hatóanyag megfelelő meghatalmazást, akkor világosan meg kell határoznia a hatáskörét az intézet, valamint a követelmények lakás vagy kereskedelmi ingatlannal, amelyek tekintetében az Ügynökség a jutalékot.
Gyakran, egy tárgyi keresésre vonatkozó megbízási szerződésben a dokumentumok összegyűjtése vagy a tranzakció kísérése jelzi azt az időszakot, amely alatt az ilyen megbízást meg kell valósítani. Annak érdekében, hogy a felelősséget a késés, az ügynökség nem teljesítette az ügyfél megrendelést időben gyakran küld neki egy tájékoztatót arról, hogy a megállapodás szerinti munkát végeztünk, és a kezes jöhet a cég irodája felvenni látszólag gyűjtött hivatkozás sem, hogy aláírja a szükséges dokumentumokat. Valójában kiderül, hogy a sorrend nem teljesül. Hivatalosan azonban az ügynökség értesítette kötelezettségeinek teljesítését, de nem fogadta el ezt a teljesítményt.
Annak érdekében, hogy megkerüljék ezt a „zátony”, az ügyfél kívánatos, hogy jöjjön a hivatal a hivatal nem az, hogy ha szükséges, elkészíti megerősítő nyilatkozat, hogy összhangban van az értesítési ügynökség látogatott, de a sorrend belül nem teljesül.
Az ügyfél megbízásának végrehajtását "késleltetheti" a következő feltételezéssel: "Ez a szerződés egy hónapra szól. Ha a megállapodás lejárta után egyik fél sem értesíti a másik felet az ellenkezőjére, akkor ezt a megállapodást ugyanarra az időtartamra meghosszabbítottnak kell tekinteni. Az ilyen meghosszabbítás korlátlan számú alkalommal végezhető el. "
A megbízás szerződésének értelmében az ügyfél (megbízó) jogosult bármikor lemondani az utasításokat. Ebben az esetben köteles fizetni az ügynökséget (ügyvéd) a felmerült költségeket, valamint az elvégzett munkával arányos díjazást.
Az ügyfelek érdekében, akik gyanították, hogy valami hibás a szerződésben, a fent említett jogi keretben megváltoztathatja az ügynökséggel fennálló vitás ügyek joghatóságát.
Ha a tranzakció egy „fuzionált” - talált az ügyfél elégedettsége tárgy, egy megállapodást a vételárat, de a tranzakcióhoz szükséges dokumentumok még nem gyűjtött - az érdekelt felek előzetes adásvételi szerződés (eladás) egy adott tulajdonság. Az előzetes szerződés előnyös mind egy ingatlancég számára, amely megpróbálja elmulasztani az ügyfelet és az ügyfelet, hogy biztosítsa a tárgy értékének lehetséges változását.
A jelenlegi jogszabályok szerint az előzetes megállapodásban a felek vállalják, hogy a jövőben a fő szerződést - az ingatlanok átruházását, a munkavégzést vagy a szolgáltatásnyújtást - a korábbi megállapodásban előírt feltételek mellett kötik meg. A fenti esetre vonatkozóan egy adott ingatlan tárgyi adásvételi szerződést készítenek, amely részletesen tartalmazza az eladás vagy vásárlás tárgyát (lakást vagy szobát), annak költségeit, a telepítési eljárást és egyéb feltételeket. A dokumentum meghatározza azt a határidőt, amely alatt a felek vállalják a főszerződés megkötését. Ezenkívül az oldalak bármelyikének szüksége lehet az "X" óra előtt történő aláírására. Meghibásodása esetén a másik fél, hogy megkötik az alap szerződés és annak megfelelője joga van bírósághoz fordulhat a pert, hogy kényszerítse, hogy aláírja a szerződést, vagy, hogy felépüljön a vétkes fél a büntetés előírt előzetes megállapodást. Ha az előzetes szerződésben meghatározott időszak alatt egyik fél sem írja elő az alapmegállapodás megkötését, az aláírási kötelezettség megszűnik.
Által ellenjegyzett előzetes adásvételi szerződés, az ügyfél nem csak a félelem egy esetleges változás érték az objektum által a másik fél, hanem köti magát a jövő szempontjából a vételi vagy eladási a tárgy meghatározott előszerződést. Az elızetes szerzıdés követelményeinek teljesítésének elmulasztása az ügyfél számára vagy kényszerítheti az objektum megkötését vagy a büntetést.
Általános szabályként az eladó és a vevő között egy előzetes adásvételi szerződést kötnek. Mindazonáltal, miután mindkét fél előzetesen csökkentette az előzetes szerződés aláírását, az ügynökség elveszíti az ügyfelek elvesztését, ezért csak az ügyfélvásárlóval kötött szerződést. Az utóbbi a megállapított feltételek mellett vállalja, hogy egy adott tárgyat az ingatlanügynök által megjelölt személytől vásárol. A fővásárlási szerződés aláírása esetén a vevő jutalmat és visszautasítás esetén fizetést fizet a társaságnak.
Meg kell jegyezni, hogy az ügynökségek általában az egyoldalúan kötelező erejű előzetes megállapodások megkötésére irányulnak. Ez az a büntetés, hogy az objektum főszerződésének megtagadását csak az ügyfél számára nyújtják. A cég finoman leválasztja magát a felelősség alól, hogy az utolsó pillanatban bekövetkező tranzakció kudarcot vallhat. Ezen kívül, gyakran a hivatal megállapította az érdeke az ügyfél vevő előzetes megállapodást kötött, az eladó azt állítja, hogy a büntetés nem az Eladó aláírja a fő szerződés, vissza kell téríteni javára az ügynökség, és nem a vevő.
A fentiek alapján, az ügyfelek (mind az eladók és a vevők) ingatlanügynökök esetén javasolt aláírásakor az előzetes szerződés létrehozására ésszerű rövid időn alatt, amely azt a kötelezettséget, hogy megkötik a fő szerződés. A szerződésnek tartalmaznia kell a szerződésben a megbízó és az ügynökség kölcsönös felelősségét a tranzakció megtagadására vonatkozóan.
Mint már említettük, az ingatlanügynökség és az ügyfél közötti kapcsolat legfontosabb pillanata a kártérítés megfizetése. Az ingatlanvásárlóval való munka során az ingatlanügynök, ügyelve arra, hogy bármikor megszüntesse a kapcsolatot, rendszerint előrefizetést igényel. Beküldésével ezt a pénzt a hivatal képviselője (amelyek hatáskörét meg kell erősíteni egy meghatalmazást által aláírt igazgatója a hivatal), az ügyfélnek gondoskodnia kell arról, hogy a szóban forgó dokumentumok egyértelműen igazolja az átadás egy pénzösszeget és annak célját. A jelenlegi számviteli standardok szerint. a készpénz átutalását a pénztáros irodájába a pénzátutalás kibocsátása kísérnie kell. Valójában, ami sajnálatos az állami, ingatlanügynökségek ritkán "fehér" teszik ki a pénz fogadása. Gyakori előfordulás volt a nyugta átvétele azzal a feltétellel, hogy az ügyfél az ügynökségnek átadta a letétkezelő csomagot, amelynek értékét a felek becsülik az ügynökségnek átadott előleg összegében.
Az ügynökség egyáltalán nem erősíti meg az ügyféltől kapott pénz átvételét, de garanciális kötelezettséget vállal. amelyen kötelezettséget vállal arra, hogy bizonyos pénzbírságot fizet (az előlegfizetéssel egyező összeggel), ha az ügylethez kapcsolódó jogok átruházása nem történik meg. Miután aláírt egy ilyen papírt, az ügyfélnek, hogy összegyűjtse az átruházott összeget az ingatlanügynöktől, be kell bizonyítania a saját hibájának hiányát, miszerint a tranzakció nem zajlott le.
Ezért a pénz átutalásához nélkülözhetetlen feltétel az, hogy megkapja az átvételi elismervényt, amelyben világosan jelezni fogják, milyen megállapodással, melyik személyre és - a legfontosabb dologról! - amelyre a pénzt átutalják.
A gyakorlat azt mutatja, hogy az ingatlanügynökséggel való kapcsolattartás során felmerülő fő problémák felmerülhetnek az általa nyújtott szolgáltatások összegének meghatározása, valamint az ügyfél megrendelésének elmulasztása esetén adott előleg visszatérítése során. Ezekre a kérdésekre kell koncentrálnia, és az ingatlancégekkel való szerződéses kapcsolatra kell összpontosítania.
Az ingatlanügynökséggel kötött szerződés megkötésekor figyelmet kell fordítani arra, hogy milyen kötelezettségek vannak az ingatlanügynök által, és hogy az ügyfél kérheti tőle az ügyfelet
Az ügyfélnek egy szolgáltatási szerződés teljesítéséből eredő egyoldalú elutasításáért járó büntetés megállapítása jogellenes
A megbízási szerződésben részletesen meg kell határozni a jövőbeni ügylet tárgyát, és meg kell jelölni az objektum értékének a megbízó számára elfogadható értékét, a települési eljárásokat stb.
Az előzetes adásvételi szerződés megkötésekor az ügyfél nemcsak biztosítja az objektum értékének lehetséges változását, hanem az előzetes szerződésben rögzített vásárlási vagy értékesítési feltételhez is kötődik
Az előleg átutalásának fő feltétele az ügynökség számára, hogy olyan átvételi elismervényt kapjon, amely egyértelműen jelzi a szerződést, a személyt és a pénz átutalását