Bérelj egy irodát, hogy mit keres
Yu. Nikerova, a Berator "Modern Tax Encyclopedia" szakértője
Úgy döntöttél, hogy kiad egy irodát.
Amikor megkötik a bérleti a helyiségek, gondosan tanulmányozza a feltételeket. Ellenkező esetben később megtalálhatja magát olyan helyzetben, ahol nem tudja leírni az adóköteles nyereség csökkentéséből és az előzetesen felszámított adóból eredő költségeket, hogy levonja a levonást.
Rendszerint a bérlő nem csak bérelt helyiségeket fizet. Ő is fizet az általa elfogyasztott segédeszközökért. A lízingszerződés különféle módokat biztosíthat a villamos energia, a víz, a hő és egyéb szolgáltatások fizetésére.
Tehát a bérlő a "kommunális szolgáltatások" szolgáltatásait négy módon kifizeti. Itt vannak:
- a bérleti díj összetételében;
- közvetlenül, amikor szerződést kötött a települési szolgáltatások szolgáltatóival;
- közvetítőn keresztül, amely összekapcsolja a közszolgáltatások gyártóját a fogyasztó-bérlővel;
- a bérbeadó költségét a közüzemi költségek fedezésére.
"Közösségi" a bérleti díj részeként. A bérlő számára ez a legoptimálisabb lehetőség. A bérbeadó kiad egy számlát és egy olyan cselekményt, amelyben a közüzemi szolgáltatások szerepelnek a bérleti díjban. A bérleti díj tartós (szoba bérleti díj) és változó rész (fizetés a "kommunális"). A lízingbevevő jogosult ezt az összeget a termeléshez és az értékesítéshez kapcsolódó egyéb költségekkel (az Orosz Föderáció adótörvénye 264. pontjának 1. alfejezete, 1. szakasza, 26. pont). A könyvelésnél a bérleti díj összege a rendes tevékenységek költségeinek részét képezi (5. § PBU 10/99). A bérbeadónak joga van a bérleti díjat az adólevonás alól kivonni (a 171. Tétel 2. tétele és a 172. tétel 1. ága az Orosz Föderáció).
Gyakran a bérleti díj a közüzemi díjakat a bérleti díjtól függetlenül tartalmazza. Az ilyen fizetési lehetőségek közül az egyik az, amikor a bérlő közvetlenül a "kommunális" szerződést köt.
Közvetlen szerződés a "kommunális" rendszerrel. Közvetlen szerződések, közüzemi szolgáltatók, a bérlő a jogot, hogy tartalmazza a költség „közösségi” az anyagi kapcsolatos költségeket a termelés és értékesítés (Sec. 1, Art. 254. adótörvény). És a könyvelés - a szokásos tevékenységtípusok költségeire (7. tétel: ПБУ 10/99). Felszámított HÉA közművek a bérlő, valamint az első esetben, jogosult arra, hogy egy levonás. Ez a lehetőség jó lenne, ha nem lenne túl nehéz munka. Az a tény, hogy a „közösségi” nem valószínű, hogy elfogadja, hogy aláírja a szerződést a „sereg” bérlők. Először is csak olyan bérlőkről beszélhetünk, akik hosszú távú bérleti szerződéseket kötnek. A kisvállalkozások pedig rendszerint gyakran megváltoztatják helyüket. Másodszor, nagyobb valószínűséggel vannak, mint a nagyvállalatok fizetésképtelenek. Harmadszor, a bérlő cégek nem rendelkeznek villamosenergia-, víz-, hő- és egyéb szolgáltatásokat előállító berendezésekkel. És az ilyen berendezések megvásárlása jelentős pénzkiadást igényel, amelyet nem mindenki engedheti meg magának. Ez a tény a legfőbb akadálya a közvetlen szerződéseknek a "kommunális" megkötésével.
Ha nincs lehetőség közvetlen szerződés megkötésére a közüzemi szolgáltatókkal, megpróbálhatja ezt közvetítőn keresztül végrehajtani.
A "kommunális" kifizetése egy közvetítőn keresztül. Ebben az esetben beszélünk a megbízási szerződés, amelyben az egyik fél (az ügynök) nevében a másik fél (a megbízó) köteles kártérítést és költséget a megbízó, hogy végre a jogi és egyéb intézkedéseket. A nevükben a megbízó nevében vagy megbízottja nevében a felek a szerződésben meghatározzák ezeket a cselekményeket.
A probléma megoldásaként a következőket javasoljuk. Ha körében a bérlők lesznek nagy tömör cég, amely már régóta bérel egy szobát, és van egy valódi lehetőséget, hogy kezdjen közvetlen szerződéseket a beszállítókkal a villamos energia, a víz és a hő, a többi bérlő, ez a cég válhat egy ügynök beszerzéséhez szükséges közszolgáltatásokat. De, mint a fent leírt helyzetben, meg kell "kigúnyolnia" az energia, az üzemanyag és a víz beszerzéséhez szükséges eszközöket.
A közüzemi költségek megtérítése. A gyakorlatban ez a számítás legáltalánosabb formája. A Bérbeadó maga fizeti a közüzemi számlákat, beleértve a bérlő részarányát is. Ezután a közüzemi szolgáltatók dokumentuma alapján újra kiadja a számlát a lízingbevevőnek. A számla összege megegyezik a lízingbeadó által a bérelt helyiségekben felmerülő közösségi költségek összegével. A bérleti díjak kifizetésével a bérlő kompenzálja a bérbeadó "közüzemi költségeit".
Azonban a közüzemi szolgáltatásokra kivetett héa ezen változatával a lízingbevevő kénytelen lesz figyelembe venni az elfogyasztott szolgáltatások költségeit. Nem vonhatja le a levonást. Megmagyarázzuk, miért.
A bérleti szerződés általában nem csak a közüzemi díjakat, hanem a jó állapotban lévő ingatlan fenntartását is kötelezi arra, hogy a jelenlegi javításokat elvégezze. De gyakran a bérlő által végzett javítások minősíthetők nem javításnak, hanem a bérleti objektum korszerűsítésének. Néha az ilyen fejlesztések elválaszthatatlanok az ingatlantól. Mit kell tennie a bérlőnek, hogy figyelembe vegye a nyereségadó kiszámításakor felmerült költségeket?
Jelölje meg a lízingszerződést: ki és kinek a számlája frissíti a bérleti létesítményeket. Ezután attól függ, hogy ki kell majd lecsökkentenie a tulajdon elválaszthatatlan javulását.
A bérbeadó hozzájárulása. Ha a bérlő úgy döntött, hogy korszerűsíti a lízingelt ingatlanokat, meg kell szereznie a lízingbeadó beleegyezését. Ellenkező esetben a lízingbevevő nem jogosult kártérítést igényelni a fejlesztési költségeiért (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 623. cikke). Mivel a bérlő nem kapott "jót", a bérlő nem tudja elvesztegetni az elválaszthatatlan javításokat, vagy figyelembe veszi őket az adóköltségekben. De a bérbeadó tőkebefektetéseinek tulajdonosa továbbra is a bérbeadó lesz, még akkor is, ha nem téríti meg a költségeket.
Ha a bérlő "javítaná javítani" az objektumot a tulajdonos beleegyezése nélkül, felmerül a kérdés, hogyan kell ezeket a fejlesztéseket figyelembe venni? Először a 08 számon, és írd le őket a 01-es számlára. Ez egyrészt igaz, de másrészt az ilyen tőkebefektetések nem a lízingbevevő tulajdona. Kiderül, hogy nem veheti őket a fiók 01-be.
Annak érdekében, hogy ne szembesülhessen ezekkel a nehézségekkel, próbálja meg még mindig megkapni a bérbeadó beleegyezését. Ezután elválaszthatatlan javulások kerülnek át az értékcsökkenthető ingatlanok kategóriájába (az Orosz Föderáció adótörvényének 1. pontja, 256. cikke). A lízingszerződésben részt vevő felek közül melyik jár le az értékcsökkenésből, attól függ, hogy a lízingbeadó megtéríti-e a tőkebefektetés költségeit, vagy sem?
Ha a bérbeadó megtéríti a bérlő költségeit. A lízingidőszak végén a bérbeadó tulajdonjogában elválaszthatatlan javulás marad, így a bérlőnek joga van ahhoz, hogy költségeit megtérítse tőle.
A bérleti szerződést a bérbeadónak az elválaszthatatlan javulások költségeinek ellentételezésére vonatkozó kötelezettségével kell meghatározni.
Kompenzálása a bérlő korszerűsítésére költségek, a bérbeadó fogja terhelni az értékcsökkenés adózási szempontból (Sec. 1, Art. 258. adótörvény). De a tulajdonos elkezdheti az értékcsökkenés kiszámítását azon hónap előtt, amikor a bérlőt megtéríti a költségekért (az Orosz Föderáció adótörvénye 259. cikkének (2) bekezdése).
Ha a bérbeadó nem téríti meg a bérlő költségeit. Az elválaszthatatlan javulás értékcsökkenése lesz a lízingbevevő, kivéve, ha a szerződés feltételei nem kötelezik a bérbeadót a költségek kompenzálására. Az értékcsökkenést az elválaszthatatlan javak javításának hónapját követő hónap első napjától számítja (az Orosz Föderáció adótörvénye 259. cikkének (2) bekezdése).
Az adótörvény lehetővé teszi a lízingbevevőnek, hogy a havi értékcsökkenési leírásokat kizárólag a kiadások közé vonja be, mindaddig, amíg a lízingszerződés hatályba lép. Ez azt jelenti, hogy a tőkebefektetésekre fordított összeg nem kerül teljes leírásra. Végtére is, a legtöbb esetben a bérleti idő kevesebb, mint a létesítmény hasznos élettartama.
Ha a lízingbevevő megtéríti a lízingbeadó költségeit. A bérleti szerződésben a felek rögzíthetik azt a feltételt, hogy a bérlő kérésére a bérlő által elválaszthatatlan javulást a tulajdonos végzi. A lízingbevevő vállalja, hogy a lízingbeadónak a korszerűsítésért téríti vissza.
De ha a bérlő visszafizeti a tulajdonos korszerűsítési költségeit, akkor az ilyen adókedvezményeket nem veszi figyelembe. Végtére is, a elválaszthatatlan javulás költségei növelik a bérelt ingatlan értékét. A nyereségadót csak egy módon számolhatja el - az értékcsökkenés révén. És ez a jog ebben az esetben kizárólag a bérbeadónak tartozik.
Csökkentik az adóköteles jövedelmet a kártérítés összegét a bérlő csak abban az esetben, hogy a szerződés alapján megállapítható, hogy a tulajdonos a költségek állandó fejlesztések bérlő megtéríti része a lízingdíjak.
Kiadó egy szobát egy polgárból?
Előfordul, hogy a cégek béreltek lakást a polgárok számára. Ebben az esetben sokan nem figyelnek arra a tényre, hogy a lakás, gyakran utal a lakás alap. A lakóhely üzleti célokra történő használatához át kell utalni nem lakóhelyre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 3. pontjának 288. cikke).
Ami a kifizetett bérleti díjak az állampolgár - nem vállalkozó, akkor vele társaság adóként ügynök köteles visszatartani és átadása a személyi jövedelemadó a költségvetésben (226. cikk adótörvény.). Ezen kívül maga a szerződés, függetlenül attól, hogy a jóváhagyás érvényessége az állami nyilvántartásba (Art. 609 a Polgári Törvénykönyv). Nem lehetséges elkerülni az ilyen ügylet negatív következményeit. Ezért jobb bérelni nem lakóhelyi helyiségek.
A lakóhelyiségek kizárólag az állampolgárok lakóhelyére vonatkoznak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 671. cikkének 2. pontja).
E. Gareeva, a "helyes szerződés" Berator szakértője:
"Ne felejtsük el: egy vagy több éves bérleti szerződést kell regisztrálni. Ez a szerződés csak a nyilvántartásba vétel időpontjában köthető meg (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 651. cikkének (2) bekezdése).
A nem regisztrált, és ezért nem kötött szerződés költségei nem tekinthetők dokumentáltnak. Ez azt jelenti, hogy az adószakértők "kizárhatják" az adóköltségeket az elválaszthatatlan javulás értékcsökkenéséből, amelyet a lízingbeadó nem térít vissza. "