Útmutató azok számára, akik befektetni nyereséges ingatlan külföldön
Mindenki tudja, hogy a legfontosabb szabály, ha befektetés - ne tedd az összes tojást egy kosárba. De nem kevésbé fontosak a választ a kérdésekre, hogy mennyi befektetni, és milyen arányban terjeszteni alapok, hogy a legjobb egyensúlyt a kockázat és a megtérülés. Az összefüggésben az ingatlanbefektetések külföldön, az én tanácsom - tőkét két „kosarak” egy arány 70/30%.
Az első „kosár”: a tőke megőrzése
A legtöbb alapok - 70% - azt javasolja, hogy a közvetlen befektetések alacsony kockázatú projekteket. tőke megőrzése stratégia magában indikatív hozama 4-5% évente, ami nagyobb legyen, mint a járadék (hitel plusz hitel kifizetések a szervezetben) jelzáloghitelezés cash flow nem lesz negatív. beruházó feladata ebben az esetben - a tőke megőrzése és verte az infláció az első lépést, és hozzon létre egy család befektetési alap hosszú távon.
Egy ilyen beruházás alkalmas lakóingatlan a nagyobb városokban és vásárlási lehetőség a legforgalmasabb sétáló utcák. De mindkét lehetőséget, így a piacon alacsony - mintegy 2-3%. Ezen túlmenően, a költség a lakások egy jó terület (mind a befektetők és a bérlők) magas lehet, és a kereskedelmi ingatlanok ára is magasabb. A kompromisszum - mikroapartamenty. A lakosság az európai városok növekszik 1,5% -kal nőtt, és alapvetően annak köszönhető, hogy az emberek mozgó kisvárosokban munkát keresve. Ez számukra Németországban épített lakások 20-30 nm amely minden amire szüksége van - fürdőszoba, konyha, asztal és ágy. Emberek kiadó ilyen ház a munkahét és hétvégén hagyják el otthonukat a régiókban. Ezen túlmenően, a kis lakások iránti kereslet a diákok és fiatal szakemberek, akik még nem kezdtek családot.
Mikroapartamenty - az egyik legnagyobb érdeklődés a befektetési az ingatlan. Egyrészt, mivel az ilyen típusú mikroformátummal ház olcsó a bérlő (körülbelül 400 euró havonta), másrészt - ad több bérleti díj bevételt négyzetméterenként a tulajdonos (kitermelés - mintegy 4-5%). Ugyanakkor likviditási mikroapartamentov csak növekedni fog a növekedés a városi lakosság. Ezen felül, a beruházások kockázatának az ilyen létesítmények minimális. Először is, nincs probléma a tisztességtelen kilakoltatása bérlők, mint a hagyományos, hosszú távú bérleti - szerződés megkötése 3-6 hónapig. Másodszor, a bérlők fizetni betétek biztosítási kár esetén, vagy ha vannak adósságok. Befektetői feltétlenül süllyedni bérleti menedzsment: a munka bérlők, a megoldást a problémákra, karbantartása az ingatlan, és még gyakran javítani - mindezt jogok a társaság.
Beruházások esetében mikroapartamenty legjobb Németországban, mert ha a befektetés egy egyszerű bérleti vállalkozás fontos finanszírozási költségei és hitelek az országban - az egyik legolcsóbb a világon. A nem rezidens befektetők szerezni jelzálog összegének 50% -át a vételár kevesebb, mint 2% -os évi (fix) 10-20 év. Olcsó finanszírozás működik, mint egy kar, ami növeli a tőke megtérülése. Kamatot a kölcsön ugyanakkor megy a rovására, és alacsonyabb adóalap.
Kétségtelen, hogy mentse források is alkalmas, és más fejlett országokban. Ausztria, Egyesült Királyság, USA, Svájc. Ugyanakkor az Egyesült Királyságban és az Egyesült Államokban drága finanszírozás nem rezidensek, Ausztriában és Svájcban, bár olcsó hitelek, de sokkal nehezebb megtalálni a minőségi szolgáltatások, a hozam 4-5%, az ország kis helyi befektetők nagyon hatékony és gyorsan vásároljon fel minden a legjobb. Ezen felül, a két ország területi korlátozásokat a külföldi vásárlók. A német piac nagyobb és az elhelyezkedés esélyei egy jó lehetőség ebben az országban a fenti. Mivel Ausztriában és Svájcban, a piac egyre lassabb, mint a német az elmúlt években.
A második „kosár”: a megélhetésért
A második „kosár” azt javasolja, hogy 30% -át a fővárosban, ami megy a befektetés összetettebb projektek hozzáadott érték (hozzáadott érték). Ez a stratégia lehet leírni három szóval - „vásárolni, a javítási és eladni.” A lényeg az, hogy vásárol egy lakó-, iroda- és szállodai szolgáltatások rossz állapotban vannak, hogy a javítások, ezáltal növelve a költségeket, majd az ingatlan értékesítése magasabb áron.
Befektetések Hozzáadott érték - egy trükkös üzlet összehasonlítva a bérlet, mert vannak kockázatok a tény, hogy nem lehet túllépni becslések, lehet, hogy nehezen jutnak az engedélyt, a vételár lehet túl magas, az eladási ár - túl alacsony, vagy a tárgy hosszú értékesíthető . Ezen túlmenően, a befektető vagy a csapata köteles aktívan részt venni a projektben, és a megfelelő minősítést az építőiparban. Ez egy kockázatos befektetési lehetőség az ingatlan. hanem jövedelmezőbb: a felújítás lehet keresni 12-20% a befektetett tőke. További előny, hogy mivel szükség van, hogy a javítások, akkor kap kedvezményt a vételárat.
Amikor befektetés Added Value projekt, hogy növelje jövedelmezőségét a következő módon:
- Vedd fel egy profi csapat, amely képes lesz hatékonyan kezelni a folyamattal. Ezek a projektek szinte lehetetlen végrehajtani távolról, anélkül, hogy egy helyi partnerrel.
- Invest piacokon potenciális áremelkedést.
- Invest folyékony tárgyakat, hogy a végén a design is gyorsan és nyereségesen eladni.
- Strukturálni az ügylet érdekében optimalizálja, és növeli az adóbevallás (igaz is, hogy a stratégia a tőke megőrzése). Például ha egy üzlet a cég, ez gyakran előfordulhat, hogy ne kelljen adót a tulajdonjog átruházását.
- Vegyünk egy jelzáloghitel: banki finanszírozás csökkenti a szükséges saját tőke kölcsön létrehoz egy kart, és növeli a jövedelmezőséget. Ma az arány a jelzáloghitelek Európában 2-3%.
Ha befektetni eszközök 100% -át a bérleti projektek, ez lesz a jó és biztonságos befektetés, de keresnek olyan rövid távra nehéz. Ha mindezt az értéknövelt projektek esetében a kockázat túl magas. Véleményem legésszerűbb egyenleg a külföldi befektető egy olyan stratégiát, amely 70% -át a befektetett a bérleti tárgyat és 30% - a felújítás. Ez lehetővé teszi, hogy a legjobb egyensúlyt a kockázat és a megtérülés.
Javasoljuk, hogy vásároljon az alacsony kockázatú, hogy tapasztalatot szerezzenek a vásárlás és az irányító külföldi ingatlan. majd irányítsa a bonyolultabb projektek hozzáadott értéket.
Például jelenlétében 1 millió euró lehet alkotni a befektetési portfólió, vesz egy másik 1 millió hitel, befektetés 1,4 millió a lakások vásárlására csomag kölcsönzés, majd a maradék 600 ezer. Euro mutató rendezését. Kiegyensúlyozott hozama ilyen műveletek magasabb lesz, mint 10% évente, és a kockázatok alacsony marad.
