Ház workshop „hitel menedék” - a lakáspiac - újság
Szöveg: Dmitry Naumkin Collage: Vladislav Kungurov
A rendszer „beszámítás álló ház” vásárol egy lakást az új épületben vannak hátrányai. Például a lakás valószínűleg értékelni alább piacon. De nem tudnak „hitel”, mert a szigorú feltételeknek. De vannak pluses: akkor „tartalék”, egy új otthon építés alatt fix áron, és továbbra is élnek a régi lakásban, amíg üzembe a házat.
A legtöbb szakértő azt mondják, hogy a „hitel menedéket” a lehető legtisztább formában, összhangban a klasszikus definíció ritkán használják. Sikeresen helyettesíti az adásvételi szerződést hozzáférhetővé lakástulajdonosok ugyanakkor, hogy foglaljon egy új lakást a fejlesztő.
Segítség BN.ru
általában
Beszámítás meglévő lakások (Diagram „kereskedelmi-in”), a klasszikus értelemben vett - ez az egyik rendszerek méltányosság az épületben. Amikor hiánya miatt az alapok egy új lakást, a potenciális vevő a fejlesztő kap a fizetési már rendelkezésre áll, a vevő az ingatlan. A szerződésben a tőke meghatározza a főbb paramétereit egy új lakást, és hány négyzetméter, ami valójában fizetett az olvasás a lakás. Az adósság a fejlesztő, eredő értéke közötti különbség a régi és az új lakások visszafizeti tulajdonosokra feltételei szerint az aláírt partnerségi megállapodások. A megállapodás értelmében a fejlesztő vagy azonnal megújítja a tulajdonjogát a régi lakásban mindkét tulajdonában marad a részvény résztvevő befejezéséig, illetve amíg a lépés, hogy egy új haza.
Megértéséhez az általános helyzet, a rendszer „kereskedelmi-in”, „viteldíjak” a piacon, a levelező a BN megkérdezett mintegy 25 vállalat, hogy így vagy úgy, az ilyen programokat. Ennek eredményeként világossá vált, hogy ez a rendszer használható a kanonikus változata a rendkívül ritka. A kezdeti szakaszban a felkészülés a tranzakció egy „kereskedelmi-in” eljárás keretében valamennyi változatának „set-off”, sőt azonosak. Az ügyfél megkapja a szükséges információt az új lakások a cég szakemberei fejlesztő vagy ügynökség dönt egy lakás egy új építésű házban. Ügynökség munkatársai (vagy fejlesztő) ellenőrizze a rendelkezésre álló dokumentumok az ingatlan található, az ügyfél otthonában, valamint azok hitelessége. Az ügyfél határozza meg saját, vagy a segítségével harmadik fél értékbecslők, a piaci értéke a meglévő ház. Szakemberek ingatlanügynökség vagy fejlesztő véleményt bocsát ki az értékét. Egyetért azzal, hogy az ügyfél az árak az értékelést a fejlesztő. Egy további lehetséges megoldás ...
Tegyük meg a
Beszámítás ház, utalva a megváltás az ügyfél rendelkezésére álló hazai fejlesztő által, rendkívül ritka. Mindazonáltal még mindig gyakori az országban. Konkrétan például a mondatban Petersburg GC „Kivennapa” vagy Bryansk IFC „Binvest”. Először is, összhangban a program „offset” lehet vásárolni egy már meglévő ingatlanok az ügyfél maga, bizonyos körülmények között. Szerint a feje értékesítési osztály „Kivennapa” Dmitry Blagoderova, hogy ellensúlyozza a költségek az új lakások kapta a legtöbb folyadék lakások. „A rendszer a háló kiterjed minden rendelkezésre álló objektumok a piacon. Ha az ügyfél után eltolt lakásában még mindig nincs elég pénz a vásárlás az új lakások, van egy szabad törlesztőrészletének legfeljebb 500 ezer rubel, „- mondta a szakértő.
Abban az esetben, IFC „Binvest” visszavásárlási program kiterjed az építőipari Bryansk lakóépület „európai”. Egyeztetését követően az ár pontozási lakás, amely a szakértők szerint a cég lesz legalább 15% -kal alacsonyabb, mint a piaci, a résztvevő-visszavásárlási programot, és a fejlesztő megállapodás aláírása tőke egyidejű kizárásával másodlagos lakóhelyül. És ebben az esetben, ha az összeg az elidegenedett ház nem fedezi az új lakás, a rendelkezésre álló kamatmentes részletfizetési fennmaradó részére az „farok”.
Függő vásárlás
A második legnépszerűbb opció „offset tulajdonság”, kisebb mértékben emlékeztet a klasszikus. Feltételesen „lánc” ebben az esetben lehet leírni, mint a „Megállapodás eladó - vevő - Szerződés tőke.”
Az összehajtott állapotban diagram a következő. Ügyfél jelek a fejlesztő (ingatlanközvetítés) adásvételi szerződés (a szerződés kapcsolódó szolgáltatások végrehajtását) meglévő vagyona a foglalás során (foglalás szerződés) egy új épület a fejlesztő. Ezt követően, az ügyfél fizet egy első díjat. Néha egy előleget egy új otthon, amelynek mértéke 10-20%, mint előlegnek a vevő teszi a „régi” ház (ha már talált). Az ár egy új épület, abban a pillanatban a vevő, hogy megtalálják a „régi” lakás, általában rögzített időszakra átlagosan 90 nap. Ha egy vevő a „régi” ház is található, az ügyfél szerződést köt a fejlesztő tőke. A sikeres befejezése az eladás egy meglévő ingatlan egy időben összeg az eladott lakás van beírva a második kifizetés. Ha a régi lakásban nem került értékesítésre időben, az ügyfél ígéretet, hogy visszatérjen a befizetett összeget, mint előleget.
A némileg eltérő, de az elv hasonló „bevallom”, hogy „NDV-Real Estate.” Szerint a fejét a másodlagos ingatlan cég Svetlana Bīriņi osztály első (és nem az adásvételi szerződés) egy megbízási szerződés kapcsolódó szolgáltatások értékesítése a régi lakásban. Egyidejűleg az aláírása az ügyfél a megbízási szerződés kiválaszt egy lakás egy új épületben, és ez van fenntartva (akár szerződés aláírása hosszú távú foglalás, vagy a megfelelő pontot kötött megbízási szerződés).
„Az egyrészről a fő adásvételi szerződés a régi lakásban, és a szerződést a vásárlás egy új csak akkor fordul elő, amikor a vásárló a régi objektumot találtunk. Van egy fix ára új épületek ebben a pillanatban „- mondta Svetlana Bīriņi.
Ha a költség meghaladja a költségek egy új lakás a diák rekord, az ügyfél teszi a hiányzó „farok” szakaszosan, részletekben, illetve lép jelzálog, vagy kifizeti a fennmaradó összeget saját forrásból. Jellemzően szerint működő vállalatok a „set-off” kínálnak kedvezményes visszafizetési lehetőséget hiány. Sokszor nem - ez akár kamatmentes részletfizetési, vagy egy speciális jelzáloghitel programok alacsony kamatok.
Kísérletképpen végeztünk saját értékelést egy egyszobás lakás található a legfelső emeleten egy tégla 4 emeletes épület a Frunze kerület. Teljes terület - 40 négyzetméter. m, konyha - 7 kV. m. Elemeztük 37 lehetőségeket, az átlagos négyzetméterár elérte a 89.000. Így a becsült költség az ilyen lakások: 3 560.000. dörzsölje.
A szakértők az egyik vállalat a program népszerűsítése „lakáshitel,” értékelte ugyanazt a lakást a 82 th. Rub. per négyzetméter. m (előzetes ár, anélkül, hogy látogasson el egy speciális apartman, előválogató az objektum az új épület).
Az ilyen programok „offset” Szentpéterváron munka: ICC „Otdelstroy” a lakott területen „Új Okkervil” ingatlanügynökség „Rosleks”, „Adveks.Nedvizhimost” ORG „Petrotrest” AN „Tuulos” és mások. Az előnye, hogy ezt a rendszert, mielőtt az első lehetőség, hogy a lakás a másodlagos piacon értékesítik a piacon, és nem értékelte érték.
kénytelen közvetítő
Egy harmadik, kevésbé népszerű lehetőség, de van egy hely, ahol jelöljük a „Megállapodás eladó - Partner - saját Szerződés”. Ez annyiban különbözik az előzőtől, hogy az eladás a régi ház fejlesztő utasítja külső akkreditált a hivatal. A szerződés aláírása mind a saját tőke a szerződés értékesítése „jóváírás” ház nélkül várja a pillanatot, amikor a vevő lesz megtalálható a régi lakásban. Ebben az esetben az előleg 10% -a költség az új lakás, az ügyfél által fizetett azonnal aláírása után a két szerződést. Az ár az új épület, egy olyan időszakban, keres vevőt a régi ház fix időtartamra 3-5 hónap. A többi - mindegy. E rendszer szerint a szentpétervári „munka” JSC „Lenstroytrest a” társaság „Northern Town”, a cégcsoport „Filin”.
Egyfajta „vegyes” rendszer működik „BaltStroyKomplekt” LLC. Itt, az ügyfél szerződést köt a fejlesztő akkreditált ingatlan iroda eladásra rendelkezésre álló élettér és egyúttal meghosszabbította a szerződést fenntartás három hónapig a fejlesztő. Szerződés tőke rögzített oldalakkal azóta talált vevőt a régi házban.
A harmadik lehetőség az egész alig lehet tulajdonítani, hogy a klasszikus „offset tulajdonság”, azaz, hogy itt megsértette a fő elv - .. „Egy ablak”. Az ügyfelek jönnek dolgozni azonnal a két egység. Ismét ez a rendszer még mindig kezelik a cégek, mint a program „ofszet meglévő lakások.”
Népszerűség „nem szaga”
Körülbelül a népszerűsége a „ház offset” rendszerek piaci szakértők véleménye megoszlott. Különösen vezetője a másodlagos ingatlanpiaci cég „NDV-birtok” Svetlana Bīriņi megjegyzi, hogy a program „háló” a ház a cég nagyon népszerű. Tart 30-40% -át a tranzakciók száma.
Éppen az ellenkező véleményt Valentina Gneusheva, szakértője a másodlagos piacon az Akadémia „Ithaca”, „Tranzakciók” elindul „népszerűtlen. Van egy teljes térfogata az általuk elfoglalt nem több, mint 1%. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az eladók gyakran veszteséges az ilyen típusú műtét, amikor a saját lakás 60-70% -ra becsülhető a piaci értéket, „- mondta.
Persze elméletileg lehetséges, hogy fellebbezni egy független értékbecslő. És a számításai a kézben, hogy végezze el a „foglalkozik az ofszet”, de megy tovább, hogy az ilyen „megosztás”, a fejlesztő - a nagy kérdés.
A megoldás, hogy az összes problémát segítségével egy „egységes ablak” - ez az egyik fő előnye a leírt séma. Azonban, amint azt láttuk, annak különböző változatai figyelhető nem mindig. Egyéb előnyei „set-off ház” programokat tartalmazza:
- történő megvásárlásának lehetőségét egy új lakás fix áron a vásárlás előtt a saját tulajdon
- új lakás eladta a minimális ár az építési fázis során;
- az ügyfél továbbra is él a lakásban értékesített végéig építése vagy befejezése a javítás azt;
- a visszafizetés lehetősége a fennmaradó összeg részletekben vagy a jelzálog, a kedvezményes kamatozású, vagy anélkül.
Mert mindaz, hiányosságain ezek a programok még mindig sok.
Először is, ez egy korlátozott ideig értékesítése meglévő lakások a másodlagos piacon és az alacsony becsült értéke viszonyítva a piacon, különösen abban az esetben, a megváltás a „másodlagos” lakás fejlesztő. A legtöbb vezetők a hivatal vagy a fejlesztő nyíltan figyelmeztetett, hogy értékelésük lesz legalább 10% -kal alacsonyabb piacon.
Másodszor, kedvezmények, akciók és egyéb akciók fejlesztők kapcsolatban az ügyfelek, akik vásárolni egy új épületben egy „set-off”, mint a szabály nem vonatkozik. Az ügyfél általában kap egy új haza az alapár. Sőt, például az Akadémia „Rosleks” a szolgáltatás végrehajtása „régi” ház a legmagasabb érték és a könyv, amit keresnek épületek további 50 000 rubelt.
Harmadszor, a leglikvidebb (alacsony költségű épületek), a legtöbb esetben nem esnek a listát kínál eladásra az „offset” rendszer, például a „Lenstroytrest”, hogy „offset” rendszer egy lakást kizárólag a komplex „Best Choice” a Vsevolozhsk. A minimum érték „dvushki” területe 58 négyzetméter. m - 3,8 millió rubel. A többi cég projekt a „verseny” nem vesz részt.
Természetesen abban az esetben elhalasztása építésének befejezése lehet „törni” az egész láncot a tranzakció. Az ügyfél nem időben beköltözik az új épület, a vevő „jóváírás” ház - a megvásárolt lakás, „podvisnet” illetve a második részlet az új épületbe. A legrosszabb esetben a potenciális vevő „jóváírás” ház egyszerűen megszünteti a tranzakciót.
„Ezért a legtöbb ügyfél jár egy egyszerűsített eljárás helyett” pass „: így az első kifizetés, a fejlesztő úgy részletekben (maximum hat hónap), és ezzel párhuzamosan egy ügynökségen keresztül értékesíti lakását,” - mondta Valentina Gneushev. Szakértők azt mondják, hogy a fejlesztők számára hitelt ház „egyre terhesebb. Eladni „átlagos” lakás a másodlagos piacon a rövid időn belül olyan áron, közel a piac, és különösen nyáron, ez nagyon problematikus.