A földpiac Oroszországban a problémákat és azok megoldásait
Az orosz alkotmány biztosítja a föld tulajdonosa, a jogot, hogy szabadon rendelkezhet úgy, ha nem károsítja a környezetet, és nem érinti a más emberek érdekeit. Ez azt jelenti, kötésének lehetőségét ügyletek, az állam által biztosított jog. A szövetségi törvény 23.12.92 g 4. „A polgároknak, hogy megkapja a magántulajdon és a földterület parcellák személyes leányvállalata, az elővárosi mezőgazdasági és kertészeti” egyértelműen kimondja, hogy a polgárok, akik kaptak a földtulajdon, lehet eladni őket. Az orosz elnök rendelet 10.27.93, N 1767 „A szabályozás a föld kapcsolatok és a fejlesztés a mezőgazdasági reform Oroszországban” megerősítette, hogy a föld tulajdonosának joga eladni, adományozás, Öröklés, bérlet vagy jelzálog, valamint, hogy hozzájárulásként a törvényes alapokat az üzleti szervezetek. Forgalma telkek mellett a rendelet által szabályozott polgári jogszabályok figyelembevételével föld jogszabályok. Végül, a sorrendben az orosz kormány kelt 30.05.93, N 503 „A jóváhagyása az adásvételi föld polgárait az Orosz Föderáció” szabályozza az eljárást a földterület telek ház, személyes, kiegészítő mezőgazdasági és kertészeti. Ez a dokumentum jóváhagyta a modell adásvételi szerződést. Tehát azt mondhatjuk tettünk fel a földpiac. Igaz, ez vonatkozik főleg kis területen.
Súlyos kifogások a vágy, hogy „feloldja” földtulajdonához mesterséges forma „egy tulajdonság.” Ebben az esetben a föld megszűnik létezni, mint önálló vezérlő egység, amely nagy lehetőségeket kínál a visszaélésre. Amellett, hogy a tervezet elfogadását Land kódex, sőt általában véve nem fejtik ki szabályok és rendelkezések általános elosztását az ilyen „közös tárgyak”.
Támogatói ezt a verziót a Land kódex megnyugtatja izgatott közvéleményt, hogy bár a javasolt verziót, és távolítsa el a moratórium a földterület, de nincs ok az aggodalomra, hiszen csak mintegy 2% -a az ország.
Tehát valóban, be forgalomba csak 2,1% -a föld alap az ország. De mi ez a föld? Először is megjegyezzük, hogy a városokban beépített része eléri az átlagosan mindössze 16,6% -át teszi ki a területen. Ahhoz, hogy ez a szám hozzá kell adni a 10,1% a települések félre utak, utcák, terek. Az összes aktív földhasználat városokban, kevesebb, mint 30%. A többi - nem a tényleges, és nem fejlesztése területén, beleértve a mezőgazdasági földterületek (47,8% -a teljes terület a városok és települések), az erdők (9,6%), a vizekre, beleértve a mocsár (5,4%).
Ráadásul, mivel része a beépített alkatrészek a városok, a lakosság-képviselők pontok 2/3 elfoglalt romos épületek és építmények; tekintettel a tőkére bizonyos, hogy a kimeneten a település határait, mivel a negatív hatást gyakorol az ökológia a városi környezetben. Nyilvánvaló, hogy ezek a területek a városi terület kerül értékesítésre kedvezményes áron. Most képzeljük el, hogy ez a föld is vásárolt fel a dalt, majd felajánlotta, hogy valódi befektetők csillagászati összegeket. Várják ilyen esetben a beruházás a városokban nem kell.
A terv a vonatkozó jogi rendelkezések a gazdasági realitásokkal kell tennie a szabad vételi és eladási a városi területek csak a fény az aktualizált fő tervek fejlesztése az emberi települések szigorú jogi és gazdasági garanciák szigorú kötelezettségek betartását, amelyeket a vevő a városi területek szabályozzák fejlődését. Ezek a biztosítékok lehetnek jogi normák, előre szerkesztett, egy súlyos büntetéseket szándékos megsértése a kötelezettségvállalások, kezdve a vagyonelkobzást föld nélkül a felmerült költségek megtérítésére és befejező intézkedések büntetőjogi büntetés. Egyfajta garancia, szolgálhatnak a bevezetés egy külön bankszámlát kérelmezni az adott telket egy bizonyos részét a befektető (de nem kevesebb, mint 30%) a szükséges összeget a fejlesztés az oldalon.
Probléma szabályozási forgalma a mezőgazdasági területek a legfontosabb. A probléma megoldásához azt javasolják, hogy fogadjon el egy külön törvény. Itt az a kérdés, azonnal felmerül: mi föld fogja fedezni a fellépés?
Formálisan ez körülbelül mezőgazdasági területek (lásd. V. 27, n. 6 Land kódex). De hogy ez utóbbi tartalmazza a „föld alatti település biztosított a mezőgazdaság igényeit, valamint erre a célra kialakított” (v. 77, 1. o.), Akkor mi a helyzet a 47,8% -a lakott területek, amelyek a mezőgazdasági földterület, beleértve a mezőgazdasági termeléshez használt? És ha ez azt jelenti, hogy előbb vagy utóbb el kell kiterjeszteni egy speciális rendszer átadása mezőgazdasági területek földhasználati található, a város mezőgazdasági kormányzati vállalatok, ezáltal gátolja a piaci műveletek zem-lei az igen városokban?
Emellett célszerű-e bevezetni egy speciális jogi szabályozás a piaci forgalom a mezőgazdasági földterület kívül a települések, ha az utolsó forgalma föld alá más, liberálisabb szabályokat? Sőt, azt terjeszteni sőt bizonyos részein lakott épületek, építmények és létesítmények (art. 27, p. 7). Végtére is, elég megvenni a létesítmények vagy összeomló a falu egészét, annak érdekében, hogy erőt adjon lakóik tulajdonába az utolsó napi „falusi”, és az egész földet hozzájuk tartozó. Különösen, hogy a falu a földet az új Land kódex - egyetlen szárazföldi ingatlan komplexum.
Ugyanezen hogy a „speed” kell indítania ezt a folyamatot az észak-kaukázusi régióban és azon oroszországi körzetekből, például Kosztroma régióban?
A fejlesztés a normatív dokumentumok a jogi szabályozás a piaci forgalom föld általában és mezőgazdasági célokra, különösen, hogy foglalkozni kell a három csoportban a gazdasági problémák:
- fenntartása gazdaságilag hangerőt és szerkezete forgalma a föld;
- megelőzésére és leküzdésére különböző törzsei piaci árazási mechanizmus és árparaméterek a földpiac;
- megőrzése és megerősítése az aktív részvétel a műszaki, gazdasági és technológiai tényezők hozzájárulnak a hatékonyabb felhasználása a föld erőforrásait.
Akkor hívják a négy fő lehetőség 9. a) nyomott piaci, amikor a kereslet és a kínálat a föld rendkívül korlátozott, és nem növelik; b) a keresleti piac, amikor a magas kereslet, a kedvezőtlen kereslet; c) a vevő piaci amikor depressziós kereslet, a túlzott kereslet; d) a piac fejlődését, és amikor a kereslet és a kínálat magas szinten, egyensúlyozva a legnépszerűbb piaci ügyletek a földre, és jellemzi a tendencia a további növekedéshez.
A pozitív érték lesz objektíven értékelni egy perc kényszerértékesítés a földtulajdon, amikor a tulajdonos csődbe megy, nem az ő hibájuk, hanem azért, mert az általános válság a gazdasági helyzet. Ilyen nem lehet egyértelműen értelmezni, mint egy természetes piaci földosztás nem hatékony a hatékony üzleti vállalkozás. Ha az ország nem volt gazdasági válság, az állam felelősséggel minden földtulajdonos az ő tönkre. Ezért van szükség az elfogadott jogi szabályok, amely szerint minden tulajdonos a földet, a kényszerű kilépés a piac csak elvárják, hogy egy bírósági végzés kompenzáció felmerült veszteségek ugyanabban az időben.
Annak érdekében, hogy megelőzzék és leküzdeni a deformációs mechanizmusok és a piaci alapú díjszabási lehetőségeket, amellett, hogy a fenti intézkedések megszüntetésére egyensúlyhiány kereslet és kínálat között a földön, és lesz szükség további jogi szabályozás. Ez körülbelül létrehozó alkalmazásával az eladó piaci helyzet, a megengedett legnagyobb ára eladásra kínált telek bevezetésével progresszív kamatozásúaknak regisztrációs különböző szárazföldi ügyletek (adásvétel, bérlet, jelzálog). A vevő piaci helyzetben szükség van beállítani az alsó határ az ára eladott földterület, amelyen a kormányok a szövetségi, regionális és önkormányzati szinten lehet vásárolni „felesleges” földet.
Megfelelni a kihívásoknak a harmadik csoport - technikai és gazdasági hatékonyság menedzsment - úgy tűnik számunkra a legfontosabb és összetett. Nézzük őket részletesen.
A mezőgazdasági termelés ismert, objektív okok miatt különbözik más tevékenységet a legalacsonyabb ágazatközi versenyképességét. A mezőgazdasági földterület piaci forgalom nem lehet ellentétes a követelményeknek a racionális termelés megszervezését és megőrzése, valamint a lehetséges és a versenyképesség javítása érdekében a ágazatközi tervekbe. A méretei a meglévő és az újonnan szervezett földhasználat gazdaságilag és mezőgazdaságilag indokolt, hogy a hatékony termelés modernizációja, a szakosodás, a koncentráció és kontroll.
Mély gazdasági válság a mezőgazdasági ágazatban, hogy bizonyos mértékig miatt terjedelme és magában aránytalanságok gazdasági vérkeringésbe tényező. Ma kezelésére nagy része mezőgazdasági terület hiányzik logisztikai és pénzügyi forrásokkal. Ezért szükséges, hogy megőrizzük ezeket a földeket. A probléma megoldására a jogi szabályozás, a piaci forgalom föld van afelől, hogy a kötelező indokolása skálán természetvédelmi felesleges földet alapján a fejlesztési együttműködés lelő üzleti projekt az agronómiai és földhasználat optimalizálása gyártási tervek.
Természetesen a szükséges jogi normák, amelyek elősegítik visszaállítás-ment a integritását a földhasználati mezőgazdasági vállalkozások és hogy megakadályozzák az új eseteket létrehozni, leküzdve cherespolositsy, dalnozemelya különböző beszorulása föld más gazdasági szervezetek, stb Szükséges jogi alapot a megbízható talajtermékenység megőrzése, minimalizálva eróziós folyamatok, a túlzott antropogén terhelések, különböző pusztítás és a talaj szennyezettsége: Fontos az is, hogy korlátozza a mértéke a piaci tranzakciók mezőgazdasági területek, megváltozása kíséri az üzleti szervezetek és megakadályozza a hosszú távú fenntarthatóság, a folyamatosság, a szervezeti fenntartható kezelése és a gyártási folyamat során.
Témák a mezőgazdasági termelés a gazdaság iai érdekeit messze nem egységes. Ők lehet osztani két poláris csoportokat: a) elsősorban a rövid távú legintenzívebb lefoglalását földjáradék minimális költség (föld taktikája „vadorzó”); b) inkább a hosszú távú használata a föld erőforrásainak a beruházó kérdések építeni, hogy megőrizze a hasznos fogyasztói tulajdonságok (Tact-ka földbirtokos stratégiai befektető). A második csoport érdekei egybeesnek a társadalom érdekeit, mint egész, és ezért támogatni kell keretében a jogi szabályozás a piaci forgalom a mezőgazdasági földterület. Ebben az összefüggésben két taktika „hatással van a résztvevők a földpiac: súlyos büntetésekre megfékezését célzó” orvvadászat „stílusú földhasználat erőforrások, az egyik kezét, és a promóciós maximális stratégiailag orientált földtulajdonosok és földhasználók - a másikon.
Azt is meg kell jegyezni, hogy a gazdasági problémák a mezőgazdasági ágazatban nagyrészt külső okok miatt (nem egyenértékű az árak barter, adózási, pénzügyi, hitel- és egyéb korlátok). Ezért a jogi szabályozás, a befogadás mezőgazdasági se szálú a piaci forgalom célja, hogy segítse leküzdeni a negatív hatásoknak a külső korlátok. Tulajdonképpen szabályozó jogi keret a forgalom a mezőgazdasági földterület-CIÓ kell alapulnia, a következő elvek alapján:
- garantálva az állami (szövetségi és tárgyak a Szövetség) és az önkormányzati likvid eszközök kockázata szárazföldi műveletek;
- megőrzése az állam funkcióinak ellenőrzése és felelőssége tisztaságát tranzakciók telkek, különösen azok az értékesítés és vásárlás, zálogjog, földkérdés piacon;
- feltételeinek megteremtése likviditásának javulása termőföld miatt jogi szabályozás Konser-novation folyamatok túlkínálat és a beavatkozási javaslatok nagy az igény a föld;
- jogi szabályozása a megengedett határérték változik funkció-közi célját és a mezőgazdasági területek céljára, beleértve azokat a piaci forgalom, hogy vonzza a-vestitsy a fejlesztése az elsődleges termelés.
Meghatározó sajátossága a jogi szabályozás piaci forgalom az szálú mezőgazdasági rendeltetését és használatát, akkor kell figyelembe Pipeline és különbségek a tulajdonságait és képességeit a vidéki és a városi fővárosi-résztvevők a piaci forgalom asszimilálni szabványoknak és nor-mi piaci magatartás és alkalmazkodni a piaci körülményekhez. Általános szabály, hogy a vidéki területek piaci szereplők viszont (Real-nye és a potenciális földtulajdonosok és használók) objektív okok miatt, sokkal rosszabb, mint a városi lakosság, kiabálni-entiruyutsya piaci feltételek, a tendenciák ce változás feltétele házireceptek a tranzakció, stb Ezért a jogi szabályozás a piaci forgalom ezeket a földeket kell: állapotot tükrözi-CIÓ védnökséget a vidéki területek piaci résztvevők az információs-elemző és tanácsadó szolgáltatások; STI-fogalmazott a városi saját információs és tanácsadó szerkezete túrák aktív terjesztése tevékenységét a vidéken; biztosítani MFN állapota működő vidéki információs és tanácsadó cégek-ny - az infrastruktúra elemek a földpiac.
A vidéki területeken részesítik előnyben a tárgy ekspan, ezek a nem mezőgazdasági földhasználat: illetve ipari létesítmények, közlekedési és egyéb kommunikáció; Ras kiterjesztése épület a városok és egyéb települések; szervezeti-CIÓ tartalékok tartalékok stb Ebben a tekintetben van trebnost erőszakos eltávolítása a vidéki földbirtokosok saját földtulajdon.
A folyamat során a jogi szabá-hangban a forgalom a mezőgazdasági földterület req-Dimo csökkentik a megfelelő terhet a vidéki résztvevők a piaci-föld alapja a következő elvek alapján:
- lehető a különböző típusú ügyleteket és kata-goriyam részt vesz ezekben a föld-ing csere megoldható vámkezelési műveletek elvének megfelelően értesíti a föld;
- kedvezően befolyásolja (az állam) közvetítés terén szervezésének forgalom a mezőgazdasági földterület és használata.
Kialakulását egy új föld rendszer multistructure Ros-ezek lesz szükség több terén tett erőfeszítéseket jogi támogatás a folyamatban és a konkrét intézkedések végrehajtásával széles körben cal.