Hogyan lehet a jelzáloghitel-nyilvántartás jelzáloghitel-titkait válságban? Az elme mozgása
Hogyan lehet kibocsátani egy jelzálogot vásárolni egy lakást, és ugyanakkor elkerülni a gyakori hibák, amelyek ára az Ön ház? Ezt részletezi az "Üzleti partner" c. Cikkben, amely a delovoy-partner.ru webhelyen olvasható.
Az alábbiakban a cikk szövege kisebb változásokkal.
1. Hitelszerződés - Mit kell figyelni?
Vasiliy Tyshchenko, a "Business Partner" jelzálogkölcsönzési osztályának tanácsadója és vezetője AN:
Több ezer ember szenvedett el attól, hogy nem fordítottak különös figyelmet a kölcsönszerződés feltételeire. Ön 10 és 20 év közötti jelzálogot vesz igénybe, ebben az időszakban a gazdasági helyzet többször is megváltozhat. Védje meg magát és családját mind ezekben az években.
Kizárt kivételeket ezekre a tételekről a kölcsönszerződés feltételei miatt ezek a feltételek, leggyakrabban szenvedett a hitelfelvevők:
- A hitelező (bank) egyoldalúan joga van.
Tudja, hogy teljesíti-e a kölcsönszerződés feltételeit, akkor a kölcsönadó nem változtathatja meg a szerződés feltételeit a megállapodás nélkül.
- A hitelkamatot megváltoztathatjuk
(a hitelezõ belátása szerint vagy bármely kamatláb értékérõl, például egyszerre szeretett volna kötni a MosPrime változó kamatlábhoz, amely a válság alatt 6-szorosára nőtt!)
Még a válság előtt gyakran megbeszélést folytattam a különböző bankok vezetőivel ugyanazon forgatókönyv szerint, és mindig ugyanazt a kifejezést fejezték be:
Banker: - Nos, mivel a szerződés magasabb árat biztosít, nem fogjuk felemelni.
- Akkor miért biztosítja az emelés lehetőségét?
- Nos, csak abban az esetben.
- Milyen alkalomra?
- Nos, hirtelen az országban nagyon komoly infláció vagy alapértelmezés lesz.
- Akkor mi van?
- Nos, természetesen meg kell emelnünk a hitel kamatlábát! És mit javasol, mi ebben az esetben.
A válság idején számos nagy jelzálogbankok a szóbeli ígéretek ellenére felvetették az adósságot 2-3 alkalommal. A bankok a hitelszerződés feltételeire támaszkodtak.
- A hitelezőnek jogában áll a kölcsön idő előtti visszafizetését kérni
Ezt a jogot a pénzügyi válság kezdetén nehéz pénzügyi helyzetbe került bankok használják. Hitelfelvevők sürgősen eladni ingatlan.
Folytatás: alaposan olvassa el a kölcsönszerződés feltételeit, és változtassa meg azokat az elemeket, amelyeket nem szeret. A bankok kifogása, hogy lehetetlen megváltoztatni a feltételeket, tiszta vízvédelmi a bank érdekeit, meg kell védenie az Ön és családja érdekeit.
2. Jelentkezés a bankhoz. Hogyan kezelik a bankok a hitelfelvevők alkalmazását?
A bankban két szolgáltatása van: jelzálogkölcsönzési részleg és biztonsági szolgálat.
A hitelintézet alkalmazottai bónuszokat kapnak minden ügyféltől. Az ilyen alkalmazottak feladata az, hogy először egy nagy teljesítményű alkalmazást biztosítsanak az emberektől, majd jelzálogkölcsönöket kérjenek a túlélő alkalmazásoktól. Ezért mindig meg van győződve arról, hogy itt van a legbiztonságosabb kölcsönmegállapodás, és egyszerűen és gyorsan átadja a biztonsági szolgálatot, csak dokumentumokat kell beszereznie. A biztonsági tisztviselők fizetése a nemfizetők számától függ: kevesebb nem fizető fél - magasabb fizetések.
Hogyan végzi el a bank biztonsági szolgálatának ellenőrzését a jelzálog regisztráció során?
Először a dokumentumok vizsgálata az adatbázisok betartásának, a hitelesség és a jogszerűség szempontjából:
Útlevél, katonai jegy és beléptetések, oklevelek, munkavégzés, munkahelyi igazolás stb. Fontos! Ha a 2-NDFL nem nyomtat ki a számviteli programból, akkor egy tapasztalt biztonsági személy tudja meghatározni azt, ezért ha tanúsítványt szeretne készíteni a számítógépen, alaposan ellenőrizze mindent.
Ezután a Kölcsönvevő átkerül:
Hiteltörténeti Hivatal: vajon visszautasítottak-e hiteleket más bankokban? milyen okokból (Refuseniks bázis). Ha vannak visszautasítások, akkor ez nagy hátrány, mert az előző banknak volt némi indoka a hitel visszautasítására. Az elutasítás a Hiteltörténeti Hivatalban 50% -ot tesz ki, amit ismét megtagad. Továbbá, információ van a delinquencies létezéséről, felmondott hitelekről, természetesen, ha vannak ilyenek, "ajánlott visszautasítani".
A nyugdíjalap bázisára vonatkozó kérelem: a nyugdíjpénztár levonása a nyugdíjalapra. Ha nagy eltérések vannak például a 40 tr hivatkozásban. és levonások 5 tr. - Javasoljuk, hogy megtagadja (és a refuseniks alapjában szerepel a "hamis információ megadása"). Miért? Mivel a 5t.r. - ez a hivatalos fizetés, a munkáltató többi része bármikor csökkenthető, ami a munkáltatók többségét a pénzügyi válságban okozta.
Base megsértése: a jelenléte a bűnügyi nyilvántartásban a múltban, az intézmény a büntető ügyek, közigazgatási jogsértések, állami nyilvántartásba a gyerekszoba milícia, a pszichiáter, a pszichiáter.
Ingatlanalapok (autók, ingatlanok): a hitelfelvevő anyagi jólétének meghatározása érdekében.
Ezután a vállalat megtekinthető:
A vállalkozások alapja: a cég hivatalos nyilvántartásba vétele, a rendező ellenőrzése - valódi vagy névleges, az alapítók ellenőrzése - nem vesznek részt az OPS-ben (szervezett bűnözői közösségek).
Bankközi alapok: a vállalkozás forgalmának ellenőrzése, például a hitelfelvevő igazgatóként dolgozik, és a tanúsítványban 45 tr fizetést jelent. és a vállalkozás forgalma mindössze 200 tr. havonta - az ajánlás megtagadni, mivel. ilyen forgalmat bonyolít le, a vállalat nem tud egy-egy menedzseret szállítani negyvenötezer. Kétszáz nem nyereség, csak egy fordulat (a legegyszerűbb gazdaság).
Információ a jelzálog megtagadásának okairól. amely a nyilvánosság számára zárva van.
Gyakran feltett kérdés: - Miért van ma a visszautasítással rendelkező polgárok 80% -a, mivel a bankok egyáltalán nem vállalnak kockázatot, mert a biztosíték a megvásárolt lakás, és az árak gyakorlatilag lecsúsztak, és nem szabad csökkenteni?
Válasz: - Amint - ha a hitelfelvevő nem fizet a kölcsön (ezt hívják alapértelmezett a jelzálog), és ugyanakkor nem akarja elhagyni a jelzáloggal terhelt lakás, akkor kilakoltatására onnan lehetetlen. Az embernek a lakástól való elviteléhez szükséges a kívánsága vagy a Bíróság döntése. Miért a bíróság oldalán áll a mulasztó, és nem adja beleegyezését a tulajdonvesztést holtfradt? Az a tény, hogy az összes szerződés és törvény szerint az Orosz Föderáció Alkotmánya, amely szerint mindenkinek joga van a lakhatáshoz. Ezért evicting mulasztó jelzáloggal terhelt lakás, ez szükséges benyújtani nem az utcán, és néhány egyéb szálláshely, bár nagyon olcsó, de a ház (a fejlett országokban vannak az egész környéket ilyen lakások), de hazánkban kitelepítés mechanizmus nem működött , amit a nem fizetők használnak. A mai napig a bankok nem tudják visszaadni a pénzt kiadott 90% -a nem fizetési! A pénzügyi válság nagyon valószínű, hogy a hitelfelvevő elveszti a munkát holnap, és nem lesz képes fizetni a kölcsönt. A bank tudja, hogy a 90% -a nem fizetők lesz kihasználni a lakhatáshoz való jogot, és csak 10% a saját, vagy nyomás alatt a biztonsági szolgálatok kisül, és kiadta lakás eladó. Így, mivel a magas kockázat összefüggésben alacsony kamatok bankok kénytelenek kiválasztani a legjobb a legjobb, és tagadta, hogy az esetek 80%.
Következtetés: még akkor is, ha a Kölcsönvevő nem rossz, de vannak kétségei, a biztonsági szolgálat ajánlja a "Refuse" szót.
3. Elutasítás. Az elutasítás okai. Mit csinálnak a refusenikekkel?
Milyen esetekben kapják meg a kérelmezők a jelzálog regisztrációját?
Hamis információ közléséhez:
- A nyugdíjalapba történő kifizetések nem felelnek meg a tanúsítványokban meghatározott fizetésnek
- A rendelkezésre álló kölcsönökkel kapcsolatos információk elrejtése
- Hamis állásdokumentumok
- A vállalkozás zárt vagy nem bejegyzett
A hitelfelvevő jelölésének megtagadása:
- Delinquencies vagy defaults a korábban felvett hitelek
- Vannak meggyőződések, még a legegyszerűbbek is - például "fogyasztó megtévesztése" (testkészlet, számítás)
- Bűnügyi ügyet nyitottak meg
- Adók, bírságok, közszolgáltatások hátralékai
- A kitaláló állomás látogatása
- Pszichiáterrel regisztrálták
- Narkológiával foglalkozó szakembert regisztráltak
- A nyugdíj előtti kor
- A nyilvántartás hiánya, állampolgárság
- A munkatapasztalat kevesebb, mint 6 hónap
- Az üzlet tulajdonosa, az egyéni vállalkozó (az ügyek legfeljebb 95% -os visszautasítása)
A munkahelyi megtagadás:
- A vállalati fiókon (vagy kis fordulókon) nincs forgalom
- Nincsenek levonások a költségvetéshez (a vállalkozás nem fizet adót)
- Vállalkozás névleges igazgatóval
- Az alapítók vagy az irányító csapat az OPS (szervezett bűnözői közösségek)
Mit csinálnak a refusenikekkel?
A Hiteltörténeti Hivatalban van egy külön bázis - a Refuseniks alapja. Az összes megtagadott állampolgárt be kell jegyezni az adatbázisba. Emellett a hibák okai is feltüntethetők, például "hamis információ megadása" vagy személytelen: "adatok inkonzisztenciája" stb.
Ha a biztonsági tiszt jön a hitel iroda, a következő részben „Base refusenik” és mit megtagadták egy másik bank, ez a tény okoz neki, hogy tagadják meg is (elvégre az előző bank már ok az elutasítás).
4. Meg lehet-e szüntetni a fizetési ellenõrzéseket egy nyugdíjalapon keresztül?
5. A lakás felvásárlása egy jelzálogban (lépésről lépésre: az előlegről a törvénybe való bejegyzésre)
Előleg vagy betét - mi a különbség, ha jelzálogot nyújt?
Ön választott lakást, az eladó vagy megbízottja előleget vagy letétet kér. Betét (a 380. cikkel összhangban, 381 CC RF), ha helyesen hajtják végre, az ügylet biztonsága, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerinti előleg nem a tranzakció biztonsága, i.e. ha visszautasítja a tranzakciót, akkor senki sem visszaküldi a letétet, de az előlegnek vissza kell térnie. Ha az eladó megtagadja a tranzakciót, letét esetén letétbe helyezi az összeget és ugyanazt az összeget kifizeti, előlegfizetés esetén csak az előleget visszaadja. Jekatyerinburgban általában "előrelépések" mennek.
Veszélyes az előlegfizetés az eladónak személyesen. Előre elrejthet, előleget hajthat végre, elutasíthatja a tranzakciót, betegedhet, meghalhat stb.
Előnyösebb az ügynökségnek előrehozni, de az ügynökséget ellenőrizni kell. Kívánatos CPF tagja az első szinten, számos tárgyat a munkában (lásd a belső ár hivatal), súlyos hivatali (nincs folt), nagyobb javítások, út, aláír, arra a pontra, - akár jól öltözött személyzet. Általánosságban meg kell határozni az ügynökség pénzügyi jólétét jelző táblákat. Gyenge ügynökségek a válság kiadások egy előre (a jövőbeni jogdíjak) még nem tette az ügylet (például irodai bérleti díj, vagy egyszerűen csak az élet), de az üzlet lehetett kisiklott bármilyen okból, majd a hivatal lesz semmi, hogy visszatérjen az előleget. Egyetlen ügynökség sem zárta le, nem gyűjtött és nem fizetett előlegeket. Az ilyen előrelépések esetei, mint általában, meghalnak az OBEP-ben. Hasznos a jogi eljárások kezdeményezése. az ilyen ügynökségek mentes eszközök, és egyszerűen nincs mit venni tőlük.
Dokumentumok a lakáshoz.
Ez egyszerű - a cím dokumentum pravopodtverzhdayuschy (nem lehet mindig), kataszteri útlevél BTI, egyfajta №40 az útlevél, hogy minden tagja a családnak, amit az eladó írt (az üzlet). Rendelendő: hivatkozás az ERC-ról a kommunális adósság hiányára, egy kiszolgáló cég tanúsítványa, kivonat a vállalkozások egyesült állami nyilvántartásából.
A lakás tisztaságának ellenőrzése.
A legfrissebb újdonság a lakáscsalókról. Tegyük fel, hogy az eladó egy 2 millió rubelt tartalmazó lakást ad el. Ugyanakkor az eladó kölcsönzött pénzt, például Ivanov a 2 millió rubel. és nem adja vissza ezt a pénzt. Ezután Ivanov bepereli az eladót. Ebben az időben tetszett az eladó lakása, és meg akarja venni (természetesen nem tudva a pert).
Előre fizet, vásárlási ügyletet, kölcsönzést, fizetést fizet a lakásért az eladóval, és várja meg az FRS-t, hogy regisztrálja a lakás tulajdonjogát. A jelzálog-tranzakció nyilvántartásba vétele a tranzakciót követő 7 napon belül történik. Ebben az időben a Bíróság FRS-je a lakást letartóztatja (Ivanov - az eladó), és az államregisztrátor kénytelen leállítani a vásárlás regisztrálását.
Miközben meglepett, az FRS megkapja a Bíróság döntését, hogy átadja a lakást Ivanov tulajdonába (az eladó a Bíróságon egyetért ezzel a határozattal). Ennek eredményeképpen az eladó az Ön pénzével, Ivanov egy lakással marad, és köteles fizetni a kölcsönt, valamint azzal a joggal, hogy az eladóval szemben követelést terjesszen a pénz visszajuttatására. Természetesen az Eladó és Ivanov csalások és társai, akik ismételten benyújtják egymásnak a Bíróságon, és pénzt kapnak a lakásért.
Hogyan kerülhetjük el az ilyen rendszerekben a jelzálog regisztrációját?
Szükséges, hogy ellenőrizze az eladók, 99% -át ezek a csalások korábbi tolvajokat, banditák és a történelemben, bűnügyi nyilvántartás vagy részt vettek OPS (bűnszervezetek). Ezekkel a lakásokkal az elmúlt években számos értékesítési tranzakció történt. Az ilyen apartmanokat gyakran kivetették és a letartóztatásokat filmezték. Eladók az ilyen lakások gyakran teszik a kábítószer-függő embereket.
Ha a történelem a lakás privatizáció. Fenyegetett helyek: börtönbe bocsátottak, ápolási otthonba, árvaházba, kiskorúak, akiknek a szülők elutasították stb. Mindazok, akiket megfosztottak a privatizációtól, bármikor megkezdhetik joguk visszaállítását a vásárolt lakásban. A privatizáció ellenőrzéséhez szükséges, hogy az információkat az útlevél iroda archiválási nyilatkozatából és az egyesített állami nyilvántartás levéltári kivonatából hasonlítsa össze (nem szabad összekeverni egy egyszerű kivonattal).
Az eladók jogi alkalmassága: pszichiáter, narkológus elszámolása. A jogilag inkompetens eladók őrei és megbízottai perelhetik a tranzakció lezárását. Egyetértek azzal, hogy kellemetlen visszatérni egy lakást, és pénzt kapni egész életében egy olyan személytől, aki "nem maga".
A lakást a meghatalmazás útján értékesítik - ellenőrizze a meghatalmazás és a teljes jogkörök hitelességét, ügyeljen arra, hogy a tranzakció során a meghatalmazást ne töröljék, győződjön meg arról, hogy a tranzakció időpontjában a tulajdonos életben van.
6. Jelzálog-ügylet.
A tranzakció előtt a felek megnyitják azokat a számlákat, amelyeken keresztül a jóváírást rendezik. A készpénzösszeg (előleg) a cellán vagy a számlán keresztül kerül átutalásra, de gyakrabban a tranzakcióval készpénzzel az adásvételi szerződés aláírásakor. A szerződést az Ön ingatlanügynöksége jogi osztályának készíti el, vagy az ügyvédekhez fordul. A szerződésben meg kell határozni a lakás kiadásának dátumát. különben várni kell egy hónapot, miután regisztrálta a lakás tulajdonjogát.
Veszélyes pillanatok a jelzálog-ügylet végrehajtásakor:
- A tranzakció pénzének lopása. Itt újra meg kell vizsgálni az eladókat és ügynökeiket.
MINDIG! Kérjen az eladótól a készpénz fogadását. különben az eladó pénzt kap, majd kijelenti, hogy nem kap pénzt. A legtöbb ingatlanügynökségben gyakori a szerződésben szereplő felirat: "A pénzt teljes egészében megkapta", amelynek értelmében az eladó aláírásra kerül, mivel a Bíróságnak nincs jogi ereje. Ne feledje, ez nagyon fontos, a pénz átutalását csak az átvétel igazolja!
Az eladó nem adta meg az ügylet nyilvántartásba vételéhez szükséges valamennyi dokumentumot, például a házastárs beleegyezését az értékesítésre (otthon megfeledkezett). Az FRS elfogadja a dokumentumokat, és kötelezi az eladót a dokumentum átadására. Ebben az esetben fennáll annak a veszélye, hogy az eladó házastársa nem adta beleegyezését, hogy az eladás (ha FRS tud regisztrálni a tranzakció), és az eladó azt mondja, hogy a kapott pénzt már elköltötték.
Kisebb tulajdonosokkal rendelkező lakás megvásárlása - itt lesz a gyámhatósági hatóságok engedélye, hogy az ingatlant az egyéb ingatlantulajdonosok számára megvásárolják. Ebben az esetben a tranzakció nem kerül regisztrálásra mindaddig, amíg nem regisztrál egy tranzakciót kiskorúak számára az ingatlan vásárlására. A csomagot gondosan ellenőrizni kell a kiskorúak megvásárlásával, így a tranzakció regisztrációjának megtagadása nem jár, ami a tranzakció regisztrációjának megtagadását eredményezi.
A tranzakció után hazaérkezel, és várja meg, hogy felszabaduljon és adja meg a kulcsokat (ha a lakás üres, akkor beírhatja a tranzakció napján). 7 nap múlva Ön az ingatlan nyilvántartásba vételére vonatkozó tanúsítványt kap az FRS-ben.
Ez az egész, maga a lakás. Meg tudod csinálni ott átépítés, javítás, vásárolni beépített bútorok, mert ez a lakás!