Km tanácsadás - tulajdonjog egy lakásban
Ossza meg a címet a lakásban
Gyakran polgártársainknak olyan feltételeket kell hallaniuk, mint a "lakás megosztott tulajdonlása" és a "tulajdonjog megosztása". Nézzük meg, milyenek ezek a kifejezések, milyen kapcsolatban állnak, és mi a különbség a lakás megosztott tulajdonjogának, a lakás magán vagy közös tulajdonának, valamint a lakás tulajdonlásának a lakásban?
I. A lakás megosztott tulajdonjoga.
A Polgári Törvénykönyv 244. cikke szerint a két vagy több személy tulajdonában lévő tulajdon közös tulajdonban van. Az ingatlantulajdonos közös tulajdonban lehet az egyes tulajdonosok tulajdonjogának megosztása (közös tulajdon) vagy az ilyen részvények (közös tulajdon) meghatározása nélkül.
Így a teljes megosztott tulajdonjog tulajdononként két vagy több személy tulajdonában van, és ezek között megosztott részek (részvények). Azonban ez a tulajdon, akár részvényekre oszlik, minden tulajdonosának. Vagyis az ilyen tulajdonosok mindegyikének tulajdonosai ugyanazokkal a jogokkal rendelkezhetnek, mint a többi tulajdonos.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 288. cikke szerint a tulajdonos a kinevezésével összhangban saját tartózkodási jogát gyakorolja, használja és eldönti. A lakóhelyiséget polgári lakóhelyre szánják. A lakó tulajdonában álló polgár családtagjainak személyi lakóhelyére és tartózkodására használható fel.
A lakásügyi törvénykönyv 30. cikke a lakás tulajdonosa jogairól különösen a következőket állapítja meg:
„1. A lakóhely tulajdonosa gyakorolja a tulajdonjog tulajdonjogának tulajdonlásáért, használatáért és elidegenítéséért való jogát a kinevezésével és a használatával kapcsolatos korlátaival összhangban, amelyeket e kódex állapít meg.
2. A tulajdonos a lakás jogosult birtokába adni és (vagy) használatára a hozzá tartozó jobb tulajdonosi lakás állampolgár alapján munkaszerződés, szerződés nem kompenzált használat vagy egyéb jogi indokok alapján, valamint a jogi személy alapján a bérleti vagy egyéb jogi indokok alapján figyelembe véve a polgári jog által előírt követelményeket, ez a kódex. "
Azonban a lakás elszállítása (lakás bérbeadása, cövek eladásával, más személyek lakásaiba történő befektetéssel) közös korlátozás alá eső ingatlanokkal lehetséges.
Ezeket a korlátozásokat az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. cikke írja elő, amely szerint a tulajdonjog megosztása a közös tulajdonban minden résztvevő egyetértésével valósul meg. Co-tulajdonos a eladhatják, így, maradtak ránk, zálogjog részesedése vagy elajándékozza, egyébként teljesíti az öncélú elidegenedés előírt szabályok 250. cikke a Kódex.
Más szavakkal, a lakás közösen megosztott tulajdonjogában a részvények elidegenítése a törvény teljes egészében megengedett, de minden lakástulajdonosnak (a többi lakás tulajdonosainak) előzetes jóváhagyását igényli. Különösen egy lakás tulajdonjogának értékesítése az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkében közvetlenül meghatározott követelményeknek való megfelelés mellett lehetséges, amelyeket az alábbiakban figyelembe veszünk.
II. Tárgyak és alapok a közös megosztott tulajdonjog kialakításához.
1) lakóépület, lakóépület része;
2) apartman, a lakás része;
A közös közös tulajdonhoz való jog megteremtésének okai nagyon eltérőek lehetnek, amelyek közül a következő indokokat kell hangsúlyozni:
1. Tranzakciók lakóhellyel, mind a polgárok, mind a szervezetek részvételével (adományozás, csere, vétel és eladás, bérlet);
2. A tulajdonrész tulajdonjogának tulajdonjogának átruházása örökléssel (öröklés törvény vagy örökség alapján);
3. A lakások privatizációja, azaz ingyenes átutalás az államhoz tartozó helyiségek polgárai részére;
4. A lakás tulajdonjogának elismerése (a lakáshoz való jog egy része) bírósági határozattal.
A fenti esetek mindegyikében a tulajdonjog átruházható minden lakóhelyre, valamint a lakás tulajdonjogának különálló részesedésére.
III. A lakás megosztott tulajdonjogának különbsége a lakás közös közös tulajdonlásából.
A lakás tulajdonjogának (különösen egy lakásnak) nemcsak közös része, hanem közös közössége is lehet.
Mint már említettük, az ingatlan lehet közös tulajdonban a meghatározása a részesedése az egyes tulajdonosok a tulajdonjogot (közös tulajdon) vagy anélkül meghatározása az ilyen részvények (osztatlan közös tulajdon), amint azt a 2. bekezdés 244. cikkének a Ptk.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 253. cikke szerint a közös tulajdonban lévő résztvevők, hacsak másként nem rendelkeznek közöttük egy megállapodás, valamint a közös közös tulajdon résztvevői közösen saját tulajdonban vannak és közös tulajdonban vannak.
Azonban a rendelkezésére álló közös tulajdon megvannak a maga sajátosságai, amelyek szintén cikkében előírt 253 a Ptk. Különösen a rendelkezésére a közös tulajdon csak akkor közlik az összes résztvevő közös tulajdonban. Más szóval, ha a társ-tulajdonosa egy lakást lehet, például, hogy eladja részesedését a lakásban korábban értesíti arról a szándékáról, hogy a tulajdonosok más részvények a lakásban, a résztvevők a közös tulajdon a lakás rendelkezhet hozzájuk tartozó jobb lakások, csak együtt, vagyis nem tudják eladni a részesedését a tulajdonjogát a lakás, és a lakás általában.
Ennek elkerülése érdekében a korlátozás, amely nagyon megnehezíti rendelkezésére a közös tulajdon a lakásban (miután annak értékesítését vagy más rendelkezés csak akkor lehetséges, mint egész, és nem a részek), a résztvevők a közös tulajdon, hogy a lakás, hogy meghatározzák a részüket az ingatlan aláírásával megfelelő megállapodás meghatározásáról szóló részvényeket. Azonban a lakás közös tulajdonában lévő részvények meghatározásakor a közös közös tulajdon résztvevői nem választhatnak szabadon. Mivel a tranzakció az ingatlan, követelményei szerint a 164. cikk a Polgári Törvénykönyv, feltéve, hogy a kötelező állami regisztráció a Szövetségi Regisztráció szolgáltatás, a megállapodás szövegét meghatározásáról szóló részvények a közös tulajdon a lakásban meg kell felelnie a követelményeknek az ilyen megállapodások által az intézmény tisztviselői. Követelmények a Szövetségi Regisztráció szolgáltatás megállapodás meghatározásáról szóló részvények a közös tulajdon, közvetlenül eredő tartalma 2. rész 254. cikk a Polgári Törvénykönyv, amely tartalmazza azt a követelményt egyenlőség valamennyi résztvevő osztozik egy közös tulajdonból.
Más szóval, ha a lakás díszített az ingatlan, például három polgárok a Szövetségi Regisztráció szolgáltatás regisztrálja megállapodást meghatározásáról szóló részvények ebben a lakásban csak azzal a feltétellel, hogy az egyes résztvevők a közös tulajdon a lakás rögzítve lesz tulajdonjoga 1/3 részesedése ebben a lakás.
A lakás megosztott tulajdonjogának nyilvántartásba vételét követően az ilyen ingatlan résztvevői minden, a jelen cikk I. fejezetében meghatározott jogot szereznek a lakóhelyre.
IV. A lakás tulajdonjogának megosztása a lakás vagy a helyiség privát tulajdonában.
Meg kell különböztetni egy lakásban való részesedés tulajdonjogát, a magánjellegű jogtól az apartmanhoz vagy egy külön helyiséghez.
A tulajdonosok a lakások egy apartmanházban és megosztás a tulajdonában egy lakást a házban, van egy közös jog - ingatlan jogot, hogy egy részét a közös tulajdon egy lakóházban.
36. cikke alapján a lakásügyi törvénykönyv az orosz italmérö egy bérház tulajdonosa a jogot törzsrészvény tulajdonjogát a helyiségeket a házban nem része a lakások és célja, hogy szolgálja több mint egy szoba a házban, beleértve mezhkvartirnye kirakodást, lépcsők, liftek, felvonók és más tengelyek, folyosók, műszaki padlók, padlások, pincék, amelyek közművek, egyéb kiszolgáló több mint egy szoba a házban berendezések (műszaki pincében) és Cr yshi, mellékelve csapágy és a nem teherhordó szerkezet a ház, mechanikai, elektromos, víz és egyéb berendezései az épület külső vagy belső épület és kiszolgáló egynél több tér, telek, amelyen található a házban, elemekkel Kert- és parképítés és a többi tervezett karbantartási, működtetését és fejlesztését, a ház található tárgyak ilyen telek (a továbbiakban - a közös tulajdon egy lakóházban).
Így a tulajdonosok a lakások, a tulajdonában őket a jobb oldalon, a közös és a megfelelő közös vagy magántulajdon, rendelkeznek, továbbá közös tulajdonjogát a közös területek és az összes közmű a bérház.
Azonban a lakás tulajdonosának kevesebb tulajdonosi joga van, mint az egész lakás tulajdonosa, akinek a lakása a magánjog tulajdonában van, és a társasházban lévő helyiség tulajdonosa.
A lakás tulajdonosai önmagukban is rendelkezhetnek a lakásuk eladásával (eladni, cserélni, adományozni stb.) Anélkül, hogy bárki beleegyezne, és anélkül, hogy bárkinek tájékoztatná szándékát.
Mint már említettük, a cikk szerint 246 a polgári törvénykönyv, a tulajdonosok részesedése a közös tulajdonjogát, hogy dobja ki konszenzussal. Mivel a tulajdonosok a szoba egy közös lakásban is rendelkezik részesedéssel a tulajdonjogát a közterületek a kommunális lakás, a szoba áll rendelkezésre (eladás, csere, bérlet, stb) csak akkor lehetséges, a tudás és a (bérleti díj) A többi szoba tulajdonosainak írásbeli hozzájárulása ebben a közösségi lakásban.
A részvények tulajdonosai privát apartman van megbízások jobb (jobb tranzakciókat a elidegenítéséből tulajdon) részvények a teljes lakás, míg szoba egy közös lakás tulajdonosai a jogot, hogy dobja bizonyos szobákba. Ennek megfelelően, ha bármilyen foglalkozik lakások, a tulajdonosok a részvények egy külön apartmanban eladni csak az úgynevezett „ideális” részesedése a tulajdonában lévő lakás (pl 1/2 rész), míg a tulajdonosok a szobák is eladni egy sokkal annál nagyobb az ár egy egyágyas szoba egy közös lakásban.
V. A lakás tulajdonjogával kapcsolatos tranzakciók.
A lakás tulajdonosának részvényesi tulajdonosai a meglévő jogszabályok által nem tiltott tranzakciókkal meg tudják osztani a részvényüket - eladni, adományozni, átruházni bérleti szerződéssel, örökléssel, lízinggel stb.
Ugyanakkor a részvény tulajdonosának két tranzakció esetében számos intézkedésre van szükség annak biztosítására, hogy ezek a tranzakciók a jövőben ne kerüljenek bíróság elé a többi lakás tulajdonosai.
Ha beszélünk az eladás részesedést a tulajdonjogát a lakás bizonyos harmadik személy, az eladó köteles végrehajtani egy részét az elsőbbségi jog megvásárlására részesedése a többi tulajdonosok a lakásban, teljes összhangban a követelményeknek 250. cikke a Ptk.
Az eladó köteles lesz megosztani egy hónappal a vásárlás előtt a részesedését írásban értesíti szándékáról a többi tulajdonos a lakás, meghatározott írásbeli értesítést a pontos árat, amelyen azt tervezi, hogy eladja részesedését mindenkinek. A lakás többi tulajdonosának egy hónapon belül válaszolnia kell az eladónak, vagy írásban beleegyeznie a részesedésének megvásárlására a javasolt áron vagy írásbeli megtagadással az ilyen ügylet megkötéséért. Abban az esetben, ha a tulajdonosok más lakások részesedése fog válaszolni írásbeli lemondást megváltás részvények a megajánlott árat, vagy egy hónapon belül attól az időponttól a bejelentésük nem válaszolt az eladó (mit tartanak a tényleges elhagyása a tranzakció), a tulajdonos elidegenedett részesedés joga van eladni bárkinek, aki akarja. Az értékesítési szerződés ára azonban pontosan megegyezik a többi lakástulajdonos nevére vonatkozó hirdetményben meghatározott árral. Ha az ár az adásvételi szerződés a részvény lesz legalább egy fillér felett vagy alatt az ár, amelyet az értesítésben megjelölt, vagy ha az aránya az eladó nem értesíti a tulajdonosok a lakásban a szándékáról, hogy eladja a részesedését, a másik lakástulajdonosok joga van bírósághoz folyamodik, hogy átadja a vevő jogait.
VI. A természetbeni részvények elosztása és a lakáshasználati eljárás meghatározása.
Néha vannak olyan helyzetek, ahol többek között a részvények tulajdonosai a nappaliban vannak konfliktusok, ami megnehezíti, hogy együtt élni ebben a lakásban (rokonok nem megengedett a lakásban, nem ad hozzáférést a saját fürdőszoba, akadályokat az univerzumban regisztrált egy lakásban a lakóhely, a család tagjai az egyik tulajdonos ez a lakás stb.).
Ez a helyzet csak háromféle módon lehetséges:
1) részvények eladása bárkinek;
2) A lakáshasználati eljárás meghatározása;
3) Rendeljen természetbeni juttatást.
A részvény tulajdonjogának értékesítése nagyon kétséges, kereskedelmi szempontból egy lépés. Az új részvényes kockázatot jelent, hogy ugyanazokkal a problémákkal szembesüljön, mint a cövek eladója. Ennek megfelelően a részvény vásárlója találgatja a közelgő "csatákat" a belépéshez való jogot illetően, és legalább egy helyiséget használ egy ilyen problémás lakásban. Mindez arra a tényre vezet, hogy a részvényt egyértelműen alulbecsült áron adják el, néha 3-4-szer kevesebbet, mint akkor, ha a lakáshasználat vagy a természetbeni részesedés elosztásának eljárása meghatározásra került.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikke 2. részének értelmében a részvényesnek joga van arra, hogy részesedését szétválassza a közös vagyontól.
A természetbeni juttatás elosztása a magántulajdonhoz való jog elkülönült elkülönülését jelenti. Például, egy állampolgár volt a tulajdonosa egy részesedés egy három szobás lakás, és miután kiadott egy részvény természetbeni, ő válhat tulajdonosa egy különálló, elszigetelt szoba ebben a lakásban.
Azonban távolról minden lakóegységtől lehetőség van a természetbeni juttatás részarányának kötelezővé tételére.
Így kénytelen (bírósági) adott részvény természetben csak akkor lehetséges, családi házak (például az ország ház vagy nyaraló), amely lehet szerelni egy külön bejárattal és egy partíció, amely lehetővé teszi, hogy kapcsolja be ezt a házat, sőt, két vagy apartmant, különálló, elszigetelt apartmanokkal.
Lakosok a város apartmanok a következő választás: vagy a kiosztott részesedés természetben (megszilárdítása tulajdonjoga egyedi fűtés), a belépő a többi tulajdonosok lakások az önkéntes megállapodás tényleges megoszlását a részvény, vagy a bíróság határozza meg a sorrendben a lakás rendeltetésszerű használatát.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 247. cikke szerint a tulajdonjog birtoklása és felhasználása a közös tulajdonban minden résztvevő egyetértésével és hozzájárulás hiányában - a bíróság által megállapított módon történik.
A városlakás használatának meghatározása a bíróságon lehetséges. A fő feltétel az, hogy a szobák a lakásban vannak elszigetelve (nem szomszédos). Ebben az esetben a bíróság meghatározza, hogy a lakás tulajdonosai közül melyik jogosult a különálló elkülönített helyiség használatára. Például a felperes Ivanov, a bíróság ismeri a jogot, hogy a szoba №1 (a díj emeleti lakás BTI), és a vádlottak és Petrov, Sidorov - a jogot, hogy szobákat №2 és №3.
A különálló házban való természetbeni részesedés esetén Ivanov az 1. számú szobát a magánvagyon joga alapján kapja meg, és a városi lakások használati rendjének meghatározásakor az 1. számú szobába való használat jogát (tartózkodási jog) ismerik el.
Az első esetben Ivanov eladhatja házát egy különálló lakás piaci árán (külön helyiségben). A második esetben - a tulajdonjog egy részének eladása egy lakáshoz, de a bírósági határozatban rögzített külön helyiség használatához.
Ezek közös jellemzők és különbségek az Orosz Föderáció lakóhelyeinek általános megosztott, közös közös és magántulajdonában.
A "KM Consulting" ügyvédi iroda szakértője, Egorov K.M.
Mondd, kérlek, ha most már a megállapodásban szereplő saját tőke 5 fő - én, férj és 3 gyermek, lehetséges, hogy a jövőben, ha csinál egy lakást az ingatlan, hogy feladja részesedését a lakás mellett a férje?