Klasszikus jelzálogmodellek - magazin ingatlanok
A jelzálogkölcsönzés világszerte alkalmazott gyakorlatában három fő modellt különböztetünk meg:
• Csonkolt (angol, spanyol, francia, olasz, stb.). Miben különböznek egymástól?
A több mint száz éve létező amerikai modell a szabványos pénzügyi termékekre - a jelzálogokra és az értékpapírokra összpontosít. Az ember készpénzes házat vásárol, csak készpénzben csak kis részét fizeti, a fennmaradó összeg pedig - kölcsönzött pénzt, amelyet a megszerzett ingatlannal biztosított speciális jelzálogbank biztosít. A hitel visszafizetése 15-30 éven belül megtörténik.
Amint Larissa Horev főigazgatója «Avenue Property» Vagyonügynökség (Moszkva), a művelet ez a modell jelenléte miatt a négy nagy piaci szereplők: a hitelfelvevő (zálogkötelezett), a jelzálogbank (jelzálog), a beruházó és az állam. Mindegyikük szerepét példával tekinthetjük. Tegyük fel, hogy valaki házat akar vásárolni. Eljött az ingatlanügynökséghez, ahol kiválasztják a megfelelő opciót, majd felkéri a jelzálogkölcsönöket, amely úgy gondolja, hogy kölcsönt kér. Miután a bank kölcsönöket adott ügyfeleinek, létrehozza az úgynevezett jelzálog-alapot, azaz a kölcsönök (jelzálog) sorát. És ebben a szakaszban, a speciális vállalatok, amelyek foglalkoznak a jelzáloghitelek a kölcsönök, az állam belép a játékba. A legnagyobb cégek közvetítésével garantálja a jelzálog-értékpapírokat. A jelzálogokat olyan befektetőnek adják el, aki kicsi jövedelmet kap tőlük. Ezenkívül számos olyan szervezet létezik, mint például a nyugdíjalapok és a biztosítótársaságok, amelyek - a törvény szerint - bizonyos számú jelzáloglevelet vásárolnak.
Így az amerikai modell keretében két jelzálogpiac keletkezik - az elsődleges, ahol a lakáscélú hiteleket kibocsátják, másodlagosan pedig a jelzáloghitel-alapok alapján kibocsátott értékpapírokat vonják le. A hitelintézet a megszerzett ingatlanokkal biztosított hosszú lejáratú kölcsönöket hosszú távú "hosszú" források nélkül is biztosíthatja. A jelzáloghitel kibocsátása után a bank eladja azt a jogot, hogy a végső befektetőhöz vagy pénzügyi közvetítőhöz forduljon, és új kölcsönt ad ki a bevételhez.
Mint tudják, az amerikai válság a jelzálogrendszerrel kezdődött. Talán ez a modell fizetésképtelensége miatt történt? "Nem, a modellnek semmi köze ehhez" - mondta Stanislav Dekhtulinsky, a Városi Jelzálogbank (Ekaterinburg) fiókjának vezetője. - Ez más. Az elmúlt húsz évben, amikor az ingatlan árak az USA-ban alig haladta meg, minden átlagos amerikai, még meg nem erősített és nem túl magas jövedelem, könnyen kap a jelzálog 100% -a, a ház, és nem is egyszer. Lehetőség volt újbóli jelzálogozni ezt a vagyontárgyat egy új becsült költség mellett, és új kölcsönt venni. Valamikor a mennyiség minõséggé alakult, az ingatlanárak elérte a mennyezetet és elkezdtek esni. A láncreakció eredményeképpen a szokásos rendszer összeomlása kezdte, a hitelfelvevők kezdtek megengedni az alapértelmezéseket, és végül egyáltalán nem volt hajlandó fizetni, visszavették a zálogjogot. Így az amerikai válság egyik fő oka a bankok hobbija volt a subprime szegmensben. "
By the way, az orosz szerkezet a jelzáloghitelezés közel van az amerikai kétszintű modell, bár nem lehet mondani, hogy teljesen replicates it. Mindazonáltal röviddel a globális válság megjelenése előtt kezdtünk veszélyes tendenciákat mutatni, például a jelzáloghitelek felajánlását a fedezet 100 százalékos költségére. Az Egyesült Államokhoz hasonló helyzetben megmentette az a tény, hogy Oroszországban a jelzálogkötet csak a GDP 2-3% -a, az Egyesült Államokban pedig sokszor magasabb.
A német jelzálogmodell és az amerikai bank közötti különbség az, hogy az ingatlant egyedülálló, egyedülálló árucikkként kezelik, amelyet nem lehet ugyanolyan standardokkal megközelíteni. Ezért minden egyes jelzálogot Németországban bonyolítanak le sok részlet, és nem engedhető meg az egységesítésnek, ami korlátozza a másodlagos jelzálogpiacot. Végtére is, senki sem fog gyorsan dönteni az értékpapírok megvásárlásáról, amelyek feltételei minden esetben eltérőek. Ezért az eszközök és kötelezettségek egyenlegének fenntartása érdekében a német hitelintézetek kénytelenek viselkedni saját értékpapírjaik kibocsátójaként, és meglehetősen szilárd alapot képeznek, amely az amerikai modellben nem szükséges. Vagyis ez a jelzálog modell egyszintű. Ezenkívül a hosszú lejáratú pénzeszközök vonzása Németországban jól megtervezett megtakarítási számlák rendszere, az úgynevezett épületmegtakarítási rendszer. "Mindent alaposan német nyelven csinálnak" - mondja Larisa Khoreva. - Mielőtt hitelt kapna, először meg kell nyitnia egy speciális megtakarítási számlát egy takarékpénztár építésénél, vagyis egy jelzálogbankban. A szerződésben meghatározott összegben az öt-nyolc éves havi betétek végén, amikor a ház egy bizonyos részének költsége megegyezik a számlán, a befektető lakáshitelhez jut. A kamatlábak (mind betétek, mind hitelek esetében) a szerződés időtartamára rögzítettek. Rendszerint évente 5-6% -ot tesz ki, ami átlagosan 4% -kal alacsonyabb a piaci árak alatt. A hitel minimális futamideje 12 év. Azt is meg kell jegyezni, hogy a jelzálog-hitelezés német modellje szerint a polgárok még mindig "a kezdetekben" kínálnak bizonyos típusú lakást bizonyos fejlesztési területeken. "
Az állam minden lehetséges módon támogatja a befektetőket a stroysberkass. A lakáshitel után a hitelfelvevő éves díjakat fizet, támogatást nyújt (a lakásköltség 10% -áig), kedvezményes kamatozású kölcsön és adókedvezmények. Az állami támogatás összege az egyéni hitelfelvevő pénzügyi helyzetétől, családjának összetételétől stb. Függ. Könnyű kitalálni, hogy ez a rendszer az átlagos jövedelemmel rendelkező és még az átlagos szint alatt van. Minden 500 millió euró, amelyet az épületállványok betéteseknek fizetnek prémium formájában, további 11 milliárd eurós beruházást jelentenek a lakásszektorban. És minden eurót, amelyet a lakásvásárláshoz nyújtott állami támogatás formájában fizetnek ki, 2,8 euró adót kap az államnak. Tehát Németországban mindent megillet a jelzálog - mind az állam, mind a befektetők.
Úgy tűnik, hogy minden rendben van, azonban, amint azt Stanislav Dehtulinsky, egy ilyen rendszer életképes egy stabil gazdaság, ahol nincs aggodalomra ad okot a biztonság és a potenciális károsodására hosszú távú megtakarítások az infláció miatt.
Egyszerű, de függő
A jelzálog-hitelezés harmadik modellje - a legegyszerűbb és ugyanakkor a legfejletlenebb - csonka nyitott. Alapjában véve lezárul az elsődleges jelzálogpiacon. A jelzálog-hitelintézetek által kapott, általában a vonzott külső források egy részének biztosítékául szolgálnak. Ezt a modellt mind a jelzálog-jelzálog, mind a jelzáloghitel-részlegek egyetemes bankjai használhatják. Az első alapvető jellemzője ennek a rendszernek, hogy az együttes alkalmazása a bank ügyfelei a jelzáloghitelek lehet biztosítani a bank önkényes forrásokból, többek között a saját tőke alapok a bank a betétesek a betétek, bankközi hitelek, stb A második jellemző jellemzője a jelzáloghitelek kamatlábainak függése az ország hitel- és pénzügyi piacának általános állapotában. E tekintetben a jelzáloghitelezés területén a bankok mérete és tevékenysége bizonyos kedvező és kedvezőtlen időszakokban eltérő.
"A csonka nyitott modell viszonylag egyszerű, ezért széles körben elterjedt a világon, különösen azokban az országokban, ahol a pénzügyi piac és az értékpapírpiac infrastruktúrája nem megfelelő. A fejlett országokban, például Nagy-Britanniában, Franciaországban, Spanyolországban és Olaszországban, a jelzálog-szolgáltatási piacon is jelentős szerepet tölt be "- zárja Larisa Khoreva.
Természetesen a jelzálog minden modelljének előnyei és hátrányai vannak. Az amerikai rendszer fő jellemzője az elsődleges hitelező egyenlegéből történő átutalása a másodlagos hitelező egyenlegére, és ennek megfelelően a főbb jelzálogkölcsönök újraelosztására. Ez a kockázat átviteli rendszer, és nem tekinthető a hátránya az amerikai modell, mint a hitelező bank központi alakja a hitelpiac átalakul tisztán műveleti egység egy nagyon nagy „futószalagon”.
A német jelzálog-modell biztonságosabb, mert nagyrészt a pénzügyek zárt rendszerben vannak. Ebben a forgatókönyvben a pénzügyi szolgáltatások és a lakáspiacok helyzete nem érinti a befektetett pénzeszközöket. A rendszer hátrányai közé tartozik az a tény, hogy az emberek korlátozottak az ingatlanválasztásban, és az a tény, hogy a lakástulajdonos csak az értékének teljes kifizetése után válhat.
A jelzáloghitelek csonka-nyitott rendszerének egyszerűsége az ország hitel- és pénzügyi piacának általános állapotában lévő kölcsönök kamatlábainak függvényében mínusznak számít.
Valószínű, hogy a globális pénzügyi válság hatására a jelzálog-modellek némi változásokon mennek keresztül. Bár a bankok ebbe az irányba tettek a legegyszerűbb lépéseket - a jelzáloghitelek nyújtásának feltételei minden országban megváltoztak, és a hitelfelvevőkre vonatkozó követelmények szigorúbbak lettek.