Ingatlan osztályozás, piacok és tranzakciók - az ingatlan életciklusa - hitel
Oldal 7/26
Az ingatlan tárgyak életciklusa
Életciklus. ez egy teljes sorrend az ingatlan létezésének folyamatairól az üzembe helyezéstől (a létrehozástól) a megszűnésig. Elméletileg és gyakorlatban ötféle ciklus létezik: az üzleti élet, a termék életciklusa, a vállalkozás típusa és a vállalkozás mint ingatlanösszetétel, valamint az ingatlan mint tulajdonjog. A ciklusidőt befolyásolja a termelési időszakok, a fizikai és erkölcsi kopás, a létesítmény tőkésítése, működési feltételek, piaci feltételek és egyéb tényezők.
Mivel az ingatlan tárgyak hármas természetűek, létezésük teljes időszakában fizikai, gazdasági és jogi változásoknak vannak kitéve. Ennek eredményeképpen minden ingatlan (a föld kivételével) az életciklus következő négy kibővített szakaszán halad át:
• képződés. egy új vállalkozás létrehozása, egy földterület megszerzése (vásárlása, felosztása stb.);
• Működés. működés és fejlesztés (bővítés, újjáépítés, tevékenységtípusváltás, átszervezés stb.);
• változás, talán többszörös, tulajdonos, tulajdonos vagy felhasználó;
• A létezés megszűnése. bontás, természetes pusztítás.
Az ingatlan életciklusának első, harmadik és negyedik szakasza árucikkként továbbá az objektum létrehozásának vagy felszámolásának tényleges nyilvántartását, valamint a tulajdonos változását tartalmazza.
Az élet kereskedelmi ingatlan ciklus tulajdon, a szempontból az egyik jelenlegi tulajdonos, melyek célja a saját szubjektív módon a vásárlás, például az eladás előtt, vagy csere, meg lehet ismételni többször, minden egyes alkalommal egy új tulajdonos, amíg a végén a gazdasági és fizikai életet objektumot.
Változás tulajdonosai vagyon komplexek a vállalkozások a végrehajtott eljárás az orosz reformok, a privatizáció, csőd, az átmenetet a kézre többségi részesedést kíséri jelentős és néha pusztító változások a szervezés, irányítás, technológia és tőke javakat.
Objektumok esetén. a nagyobb fontosságú történelmi emlékeknek fizikai életük van, nem tulajdonosi, tulajdonosi és felhasználói változás, mivel az állam védi őket. A világ és a nemzeti jelentőségű tárgyak használata kulturális és történelmi funkciók megszakítása nélkül megengedett, kialakulása pedig az újjászervezéssel, kutatással és helyreállítással kapcsolatos. Természetes komplexumok. a műemlékek örökké létezhetnek. Az ilyen tárgyak létezésének megszüntetése azt jelenti, hogy új, kiterjedtebb, történelmi és kulturális komplexumokat, illetve természeti katasztrófák következtében elhalálozott.
Az ingatlan életciklusa bizonyos szabályszerűségek hatálya alá tartozik, és H. Harrison szerint a gazdasági, fizikai, időrendi és a gazdasági élet hátralévő időszakát jelenti.
Gazdasági élet. ez a létesítmény nyereséges felhasználásának időtartama, amikor a javítások hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. A jó javítás, a berendezések újbóli felszerelése és a körülmények optimalizálása megnövekszik, és a rossz karbantartás csökkenti a létesítmény gazdasági életét. Akkor fejeződik be, amikor a fejlesztések már nem járulnak hozzá az objektum értékéhez az általános elavulás miatt.
Fizikai élet. ez az objektum tényleges létezésének időszaka funkcionálisan használható állapotban a bontása (megsemmisítése) előtt. Lehet normatív, tényleges, számított (előre jelzett) és növelhető a modernizáció és a feltételek javítása.
A tényleges életkor a szerkezet megjelenésének és technikai állapotának értékelésén alapul. Ez az életkor az objektum tényleges megőrzésének, állapotának a tranzakció időpontjában, értékelésében. Például, ha egy tégla 60 éves ház úgy néz ki, mintha 18 éves volna, akkor tényleges életkora 18 év. A tényleges életkor lehet többé-kevésbé, mint a kronológiai kor.
Kronológiai kor. ez a létesítmény üzembe helyezésének időpontjától az ügylet vagy az értékesítés időpontjáig terjedő időszak.
Az épület gazdasági életének hátralévő időtartamát az értékelés (elemzés) időpontjától a gazdasági élet megszűnéséig kell számítani. A javítás és az új felszerelés kiterjeszti (növeli) ezt az időszakot.
Az épületek fizikai és gazdasági életének objektív jellege van, amely szabályozható, de nem törölhető. Az életciklus és az élettartam minden fázisában egymáshoz kapcsolódnak, és amikor az egyik változik, a többiek is ennek megfelelően változnak.
Az ingatlant az életciklus bármely szakaszában az ingatlan helyének a tulajdonosnak kell elszámolnia, hogy megfelelő intézkedéseket hajtson végre az ingatlan megőrzésének és növelésének biztosítására.
A fizikai élettartam hossza, az ingatlan gazdasági és tényleges életkora (a földterületektől eltekintve) függ az abszorpciós és amortizációs folyamatok felélénkíthetetlenül növekvő folyamatától, amelyek a természet törvényeinek erejével rendelkeznek.