Bohm vagy BTI, mi a különbség iroda hírek
A kulcsfogalom közötti kapcsolatokban bérlő és a bérbeadó - bérbeadható terület (bérelhető terület). A bérlő jelentős költségtényező központ beállításai: Attól függően, hogy a tevékenységi köre a bérleti költségek átlagosan 10-30 százaléka a vállalat költségeit. A bérbeadó - alapján a nyereséges részét. Ezért a számítási módszer bérelhető területtel rendkívül fontos. De a választás a kis és nagy: az amerikai szabvány Boma vagy belföldi BTI. Kevesebb, mint 20 éves fennállása óta az orosz ingatlanpiac amerikai szabvány kiszámításához a bérbe adható terület BOMA és az orosz standard BTI (Bureau of Technical Inventory) tudták, hogy elég jól. Egyetértünk sok piaci szakértők, hogy az adott probléma létezik a két rendszer nem. Véleményünk szerint a két módszer jól kiegészíti egymást. Így a BTI több technikailag pontos és kötelező az ilyen ügyekkel (tervezés, koordináció), ahol precíziós legyőzi a józan ész. Az viszont, Boma szabvány lehetővé teszi a fejlesztők számára, pontosabban megérteni a hozam a projekt teremt egyértelmű számítási szabályait a helyiségek tekintetében való részvételük közös infrastruktúra kiépítése, megszünteti félreérthető nyelv a tárgyalások során. Azt is lehetővé teszi a bérlők a különböző ajánlatok összehasonlítását a piacon, és még közvetve serkenti a piac felé civilizáltabb megjelenés, design és minőség a helyiségek alap.
Szerint Boma szabvány a méréseket a belső falakon a domináns felület kivételével oszlopokat. Így a bérlő alapterület számított aránya a teljes felhasználási területet, amelyet a képlet: hatásos területét szorozva (közvetlenül használjuk iroda, hasznosítható terület) a bérlő a veszteségi tényezője (veszteségi tényező). Kiszámításához a veszteségi tényező tényező alkalmazása a következő képlet alapján: Az arány a hasznosítható terület (területének összege a közös helyiségekben és a közös területeken leendő kiadó) a teljes terület, a becsült bérleti (bérelhető terület / hasznosítható terület - R / U). R arány / U ( «hatékonyság együttható") a következőképpen számítjuk, hogy a padló, és az egész épület általában. Végrehajtani ezt a számítást, a terület a köztereket két csoportra oszthatók:
- közterületen a bérlő lakott emeleti (folyosók, előterek, folyosók, mellékhelyiségek és egyéb közterületek), amelyek arányban oszlik meg a bérlőkkel helyigény;
- azok a közös használata az egész épület (főbejárat, télikert, szoba védelem, étkező, stb ...), amelyek között oszlik meg a bérlők az épület arányos a megszállt területen. Ugyanakkor, szabvány szerint Boma a számítás az épület bérelt területet nem veszik figyelembe függőleges összevonás (liftaknáinak, csatornák, közös lépcső).
És a végén hatásos terület minden bérlő (közvetlenül felhasznált iroda hasznosítható terület) szorozva az R / K arányú annak padlók és az épület általában.
Sok mítosz a piacon a mérési területet a Boma szabványoknak. Fontolja meg, hogy igaz a legnépszerűbb közülük.
Az első mítosz. Boma által kifejlesztett szabvány épületek tulajdonosai, és arra szolgál, így a váratlan nyereséget a lízing.
Valóban, az első Boma szabvány alakult ki 1915-ben az American Association of tulajdonosok és a vezetők az épületek (Association of Building tulajdonosai és menedzserei).
Ugyanakkor a dokumentum által kifejlesztett megvalósítása nagyon eltérő célok: a szerkezet a piaci irodaházak, ami egy mérési rendszer, amely lehetővé teszi, hogy hasonlítsa össze a különböző épületek. A fejlett szabályok létrehozásához járult hozzá a szigorú és egyértelmű szabályok, ennek eredményeként a megfelelést kiadott egységes formanyomtatvány számítási eredményeket.
Logikus, hogy összegyűjtse kiadó a bérlő nem csak a négyzetméter, ahol a bútorok és a számítógépek, hanem a tér, amit rutinszerűen használ: vizesblokkok, recepció, lobby a földszinten felvonó előcsarnok, folyosók, dohányzó szobák, kávét pont és mások. És a díj a helyiségek arányosan osztják között minden bérlőnek az épület.
A második mítosz. Boma szabványok lehetővé teszik, hogy az intézkedés csak az iroda.
Persze, ez a szabvány eltér a módszernek az iroda, de az általános megközelítést, és a helyzet továbbra is. Oroszországban, a standard Boma raktár széles körű alkalmazását nem található. Kísérletek többször is tett néhány nagy raktár fejlesztők (PNK, Raven), de leginkább ez segített, hogy növelje a népszerűségét az egyetlen tárgy. De az ügyletek túlnyomó része a raktár piacon tartják a klasszikus számítási rendszert.
A harmadik mítosz. A BOMA szabvány nem igényel speciális képzést, ez elég triviális algoritmus számítás.
Ez egy tévedés, amely, sajnos, van egy a piacon. A BOMA normál helyzetben, sok bonyolult árnyalatok, amelyek amatőr nem tud elszámolni. Ennek eredményeként téves eredményt kapunk. De a rossz eredmény a mérési terület vezet pénzügyi veszteséget.
A mai piacon vannak olyan cégek, amelyek hivatásszerűen foglalkoznak az épület települések Boma szabványoknak. Az ára a szolgáltatás összhangban van a munka mennyisége végre: 3-5 rubel négyzetméterenként (távú teljesítményének 3-4 nap).
Negyedik mítosz. Szerint Boma szabványok mérésére csak irodaházak osztály A.
Amikor a piac most kezd fejleszteni, a használata Boma szabványok magas épületek meglehetősen szükséges képesség - a bérlők a külföldi volt, akik felismerték az egyetlen megközelítés, hogy a számítás. Jelenleg azonban, és sok tárgyat a B osztályú is számításánál alkalmazott szabványos Boma területen. Osztály nem befolyásolja alkalmazásának lehetőségét BOMA szabványok, valamint a megvalósíthatósági annak alkalmazását.
Ha beszélünk a földrajz Boma szabvány területén az Orosz Föderáció, tekintettel a jelenlegi gazdasági és politikai monocentrism hazánkban a legelterjedtebb amerikai szabvány kapott a moszkvai piacon. Az elmúlt években jelentős trend használata Boma szabványok a St. Petersburg piacon. Ugyanakkor a többi régióban az Orosz Föderáció továbbra is a túlnyomó többsége a tulajdonosok látják csak egy mérési módszert - a BTI.
Az ötödik mítosz. A kapcsolat a különböző eredményeket BTI számítási módszer jobban megfelel a lakók és BOMA - a tulajdonosok.
Következetlensége települések BTI és BOMA nem azért, mert, hogy az egyik módszer jobb, mint a másik, hanem azért, mert a alapvetően eltérő megközelítések és számítási módszerek. Ha figyelembe vesszük az ügyet jogi szinten, az elv az értéke bérelhető terület, ami megjelenik a bérlet, nem a módszer annak számítás. Ennek megfelelően az a kérdés, hogy mi az értéke a bérbe adható terület, jön létre a bérlő és a bérbeadó a tárgyalóasztalnál, mint, sőt, és az értéke a bérleti díj mértéke, a szerződés időtartama, és így tovább. D.
Tudjuk, hogy az csak egy ténylegesen felhasznált orosz alternatívája a hagyományos Boma - Mérés nettó alapterület BTI (ami, természetesen, néhány több mint Boma, mivel azok nem vehetők figyelembe oszlopok, stb ...), és növeli a kapott értéket egy nagyon szubjektív „kapitány” együttható. És ha Boma, hogy teljes átláthatóságot megalakult a veszteségi tényező, értéke a „folyosó” tényező tulajdonos számítja, mint mondják, „a szem”. Ha a „folyosó” tényező hiányzik, és a számítás a bérelt terület csökken kiszámításához felhasználható terület BTI, egy nagyon-nagyon kicsi.
Hatodik mítosz. Egyes városokban, az Orosz Föderáció, a helyi hatóságokat, hogy vegyék figyelembe Boma szabvány.