A cikk ismerteti, hogyan szürke rendszereket igénybe gátlástalan fejlesztők
Annak ellenére, hogy a szövetségi h
A véleménye szerint jogtanácsos cég „NDV SPb” Anastasia Soldatova szerint 214-FZ abban a pillanatban van egy szigorúan meghatározott listáját legitim módon az anyagi források az építési ingatlan. „Ez a vásárlás egy lakás belépve egy közös építési szerződés hatálybalépését wnc vagy HBC. vagy kibocsátásával ház igazolások, - megadja a szakértő. - Azonban, ha az ingatlan megvásárlásának a feladat megállapodás (koncesszió DDU), a tranzakció is jogos. " Szerint Anastasia, a fejlesztők használhatják más rendszerek, amelyek nem illeszkednek a 214. pozícióban-FZ, de mégis, akkor nem nevezhető illegális. Ezek a rendszerek, a szakértők szerint, magukban foglalják a lakást segítségével a váltót megállapodás vagy megkötésével előzetes adásvételi szerződést.
Az ígérvény rendszer ingatlan értékesítés azt jelenti, hogy megvásárolja a biztonsági érdeke tulajdonosok (a számlát), illetve pénzügyi kötelezettség a fejlesztő. Ezt követően, a fejlesztő állítólag vállalja, hogy kicseréli a számlát a lakásban. A fő veszély az ilyen rendszer az, hogy ha az építtető megszegte a megállapodást, tulajdonosokra nem a jogot, hogy neki átadni a lakást; számláz a tulajdonos számíthat csak a visszatérítést a számlán. A törvényjavaslat ezen a ponton lehet, hogy romlik.
Co-investment megállapodás - amelynek keretében az a tulajdonosokra csak a harmadik láncszem a rakás befektető-ügyfél. Között az utóbbi egy szerződést a beruházás és tulajdonosokra viselkedik, mint egy partner fejlesztő (azaz beruházó a projekt szavatolótőke cserébe egy részét az épületben), és osztja az üzleti kockázat vele. Közvetlen együttműködés a befektetők nem kapcsolódik az ügyfél az építési munkák; fejlesztő-ügyfél felelős a munka előrehaladásáról előtt a fő befektető. És gyakran, mint egy befektető pénzügyi szerkezetét kapcsolatban a fejlesztő.
Azaz, az ügyfelek és a befektetők, sőt, egy ága a szervezet, és probléma esetén az építési push egymás kölcsönös követelések természetesen nem fognak. A veszteség lesz co-befektető, amely mellesleg, és a sikeres kimenetele esetén meg kell villa: a co-befektetők ebben a helyzetben meghatározott beruházási összeg jóval magasabb a valós érték az ingatlan. Az árkülönbség négyzetméterenként jogosan tekinthető jövedelem a befektető vagy a bevétel alapján nyújtott szolgáltatások támogatása a beruházás.
Előzetes között kötött adásvételi szerződés a fejlesztő és a megosztás résztvevő és azt sugallja, hogy a fejlesztő eladja a lakást, ha építkezés befejeződik a következtetésre külön értékesítési szerződést. Aláírása után az előzetes szerződés tulajdonosokra mellett a fejlesztő végzi „óvadék” (valójában fizet költségeinek egy részét apartmanok, amelyet még). Annak a kockázata, ez a rendszer, hogy az aláírása az előzetes szerződés nem kötelezi az építtető, hogy aláírja, majd az adásvételi szerződés. És vita esetén csak a kamat tulajdonosai visszaigényelhetik a befizetett összeget a fejlesztő.
Szerint igazgató Marketing és Értékesítési Vállalat „Leader-csoport” Vitaly Vinogradov, lehet tekinteni az illegális bármilyen szerződés, amely ellentétes a 214-FZ. „Az egyik legfontosabb intézkedéseket, amelyeket az állam, hogy megvédje a részvényesek megállapodását a saját - mondja a szakértő. - Ez a fajta szerződés további garanciát a vevő számára. "
Miért a fejlesztők, bár a jelenlegi törvény, keresik a lehetőségeket minden lehetséges módon, hogy elkerüljék az értékesítés 214-FZ? Az okok feküdjön elsősorban az anyagi érdek. Regisztráció szerződésének részvétel részesedés konstrukció lehetséges, ha a fejlesztő kiadta és nyújtott Rosreestr harmonizálni az összes szükséges dokumentációt, hogy végezzen építkezés. Különböző jóváhagyások kezdeti engedélyezési dokumentáció, a projekt nyilatkozatot, igazolást engedélyt az építési - mindez nem csupán időt, hanem jelentős pénzügyi befektetéseket. Nem hivatalosan, a „megoldás” a kérdés, hogy az érintett hatóságok kerülhet a több millió dollár.
Nem minden fejlesztő képes fizetni a regisztrációs költségek dokumentumok a saját zsebéből. Ezen túlmenően, a fejlesztő is szükség van, hogy a nyereséget (azaz, a kezdő és kivitelezésével) a lehető leghamarabb, így érdekelt a gyors megoldását bürokratikus késések. Ez az, amit a pénz birtokosai.
Vitaly Vinogradov azt mondta: „Mindent egybevetve a kockázat vásárol lakást az előzetes szerződés pontosan ugyanaz, mint a szerződés alapján vagy szerződés a részvények. Az egész kérdés, hogy mi, hol és kitől vásárol. Ezért a kockázatok kell tulajdonítani, hogy nem a szerződés formája, és a cég, hogy megvásárolja az ingatlan. "
És Viktor Osokin, tagja a „O2 Fejlesztés» Igazgatóság, hozzáteszi: „A fejlesztők igyekeznek teljesíteni kötelezettségeit az távú szállítási tárgyak, különben állandó építési késések, eltolja a dátum stb csökkenti az ügyfelek bizalmát az építőipari cégek és aláásná a képet, állítsa vissza melyik lesz elég nehéz. " Például, tények dupla értékesítés, ami néhány évvel ezelőtt szembesült a vásárlók kapcsolódó gátlástalan fejlesztők ma egy kicsit más jellegű.
„Ma, a tényeket a kettős Sales
Abban az esetben, ha az a tény, a kettős eladás még mindig zajlik szerint Vitaly Vinogradov, van két változata az események. „Ha az ügy a kettős eladás történt technikai fejlesztő hiba, hogy van, nem szándékosan, a kérdést meg kell oldani gyorsan, és az ingatlan befektetők, ez a helyzet nem lesz hatással. Ha tény kétszerese az értékesítés szándékos, akkor a vevő a lehető leghamarabb, hogy foglalkozzon az ügyész. "
Egy másik „ostor” az ingatlanpiacon - a kockázat nem hajtotta építési. A statisztikák szerint, Oroszországban becsapott ingatlan befektetők több tízezer. Viktor Osokin azt mondja: „Ha a téma még mindig nem lehet időben, tulajdonosokra joga van felmondani a szerződést, ugyanakkor a 214-FZ, a fejlesztő köteles visszaadni a részvételi építkezéshez kifizetett pénzösszeget számukra a szerződéses ár, valamint a kamatfizetés ezt Összefoglalva az ilyen támogatások felhasználása az összeg egy háromszázadik a refinanszírozási kamatláb. De a legtöbb esetben, a résztvevő közös konstrukció egy kiegészítő megállapodás a szerződés módosításához szállítási feltételek. "
A 3. igénypont szerinti, 6. cikk, 214-FZ, abban az esetben, hogy az építési nem lehet befejezni időben, a fejlesztő nem később, mint két hónappal a lejárat előtt a szerződés futamideje tulajdonosokra hogy nyújtson be javaslatot, hogy meghosszabbítsa az a transzfer a tárgy (azaz a javaslat a kiegészítő megállapodás). Ingatlan befektetők, viszont nem ez a kiegészítő megállapodás és jel, amely esetben a szerződés megszűnik.
A szerződés maga a tőke nem egy abszolút garancia arra, hogy a tulajdonosokra kap a lakás időben. „A kettős eladás DDU tudunk biztosítani, de a kockázat a képességét, hogy nem kap ház, mindig van” - mondja Vitaly Vinogradov. Anastasia Soldatov egyetért: „Ebben a helyzetben a de facto teljes építési vevő (kamat tulajdonosai) nem lesz képes-hoz kap egy lakást, még abban az esetben megkötése PO”.
De hozzáteszi: „Ha azonban az építkezés befejeződött, és a fejlesztő egyszerűen késlelteti az átadás a tulajdon, a tulajdonosokra alkalmazhatja a biztosított neki a jogi védelmet. A tőketulajdonosai joga van követelni az átadás a tulajdon esetén a teljes összeget, valamint a jogot, hogy a kereslet szankcióval (finom) az az összeg egy három századával a refinanszírozási ráta a Központi Bank az Orosz Föderáció eljárva napján végrehajtását kötelezettségek a szerződéses ár a késedelem minden napjára. Ha egy résztvevő közös építési polgár kikötött ez a része a büntetés (finom) kell fizetni a fejlesztő a kétszeres az arány (2. bekezdés 6. cikk, 214-FZ). "
Vitaly Osokin mondja: „Általában az elsődleges lakáspiac minden évben javul: az ügyfelek egyre igényesebb és jól illeszkedik, hogy foglalkozzon egy adott kérdésben, és a fejlesztők, viszont felelősségteljesen trek kötelezettségek betartásának, beleértve a minőségi építés”. Részt vesz a kialakulását a civilizált piacon az új épületek és az állam.
Szóval, ma regisztrált szóló szövetségi törvény „A kölcsönös biztosító polgári jogi felelősség a személyek, az anyagi források a megosztott építési lakóházak (ingatlanfejlesztők), a nem teljesítés (a nem megfelelő működés) a szerződéses kötelezettségeit a közös építkezés”). A törvényjavaslat szerint azt javasolják, hogy vezessenek be az intézmény felelősségbiztosítással; ha a biztosítási esemény tulajdonosokra képes lesz, hogy megtérüljenek a veszteségeket a kölcsönös biztosító társaság építők. Ez a szervezet alapján működnek tagság fejlesztők, és lesz egy nem kereskedelmi jellegű.
Oszd meg barátaiddal: