Kereskedelmi jelzálog vs lízing ingatlan előnyei és hátrányai
Forrás fotók
Kereskedelmi jelzálog elvileg nem nagyon különbözik a szokásos összes jelzáloghitel lakáshitel. Tekintettel azonban a kereskedelmi ingatlanok számos árnyalatokat. Adós kereskedelmi jelzálog lehet egy természetes vagy jogi személy. kereskedelmi jelzálog feltételei között 5 és 12 éves, az első kifizetés legfeljebb 40%, és az arány a hitel mozgott 15-20% rubel. A felülvizsgálatot a kérelem időszak egy hét és egy hónap.
A kereskedelmi jelzáloghitel feltételek függvénye nemcsak a hitelfelvevő, hanem maga a tárgy. Például, ha vásárol egy likviditását és nyereségességét az irodaház, mely állandó nagy medence bérlők nem hivatkozhat a sebesség akár LIBOR + 3,3% (kevesebb, mint 9% -a hitel dollárban), és akár 12 év.
Mint minden hitel terméket jelzálog megvannak a maga előnyei és hátrányai. Az előnyök közé tartozik, hogy a jelzálog-rendszer járatni és ismerős - utalva a bank a jelzáloghitel, a vállalat megteszi ugyanazokat a lépéseket, mint magán vásárlók. A cég köteles ellenőrizni, ingatlan értékelni fogják a felelősséget biztosítani.
Ezen kívül a vitathatatlan előnye, hogy odavonzza a banki források, a cég nem a saját tőke visszavonja a forgalomból. De ez a plusz egy kis kivétellel. Ez előnyös a vállalat abban az esetben, az üzleti eredményesség meghaladja a költségét a hitel.
Most a hátrányokat. Először is, az első kifizetés a jelzálog üzleti ritkán kevesebb, mint 30%, és szinte soha nem - 25% -nál kisebb, mint jogi személyek bankok szigorúbb a „fizika”.
Másodszor, a hitelfelvevő köteles először kiadni az ingatlan az ingatlan, majd tegyük bele a bank biztosítékként. És csak azután, hogy a bank pénzt az eladó az értékesítés a tárgy. Az eljárás meglehetősen bonyolult és hosszadalmas, sőt szinte lehetetlen használni a jelzálog, ha vásárol iroda az új épület, amelynek a tulajdonjogát még nem hivatalos.
Harmadszor, a teljes tartozás a hitelfelvevő nem lehet több, mint három hónapos számlaforgalom. Az ilyen követelmények a jelzálog kereskedelmi ingatlanok többsége a kis- és közepes vállalkozások számára lehetetlen.
És végül, a piacon a banki szolgáltatások jogi személyek számára a hosszú távú (5 év vagy több) hitelek (kivéve jelzálog ház) szinte semmi.
Ingatlanvásárlási lízingek ugyanúgy, mint tranzakciók egyéb tárgyak a lízing, beleértve a szokásos, az összes jármű. Ez üzleti eszköz rendelkezik a regisztráció a bérleti szerződés a Fed (ő regisztrált lízing lízing szerint a Ptk az Orosz Föderáció - a forma a bérlet), valamint a regisztrációs tulajdonjogának egy tárgy. Adós az alkalmazás a bérlet csak olyan jogi személy vagy vállalkozó (minimum távú tevékenységének a hitelfelvevő - 1 év). A szerződés megkötésekor időtartama 1 év és 5 év, az első kifizetés 10%, míg a további biztosíték szükséges. Balansoderzhatelem egy lízingcég, és a kifejezés kérelmek elbírálásához kezdve 3 nap egy héten.
Az előnyök közé tartozik a bérleti kevésbé szigorú követelményeket kell a bérlő, mint a jelzálog, és nincs további fedezet. Továbbá, a lízing lehetővé teszi, hogy ingatlant vásárolni részletekben vagy rugalmas fizetési feltételek.
Előny a lízing is megtakarít a jövedelemadó és a vagyonadó. Például a cég a jogot, hogy olvassa el a költségek minden kifizetést a lízing ügylet, függetlenül attól, hogy az ingatlan működtetett, vagy a vállalkozás képes csökkenteni adóköteles jövedelem az értékcsökkenés összege - törvény lízingügyletekhez állóeszköz a gyorsított értékcsökkenési tényező.
További előny, hogy az önköltségi ár a termékek és szolgáltatások lehet benne kamatot használt banki hitel (az összeg nem haladja meg a 10% -os növekedése a refinanszírozási ráta a Központi Bank). Ha figyelembe vesszük, hogy a legtöbb bank kamatlába a tartományban 15-20% évente rubel, kiderül, hogy a különbség a kereskedelmi sebesség és a szabad írni-off költségek 3-8%. A megfelelő összeget levonják a nettó nyereség kiszámítása során jövedelemadó.
plusz egy listát folyamatos megszerzésének lehetőségét bankhitelek (adósság lízing, ellentétben a tartozás a kölcsön lényegesen nem tükröződik a mérlegben.). Ezen kívül a részét a bérbeadó a garanciák lehet a jelzálog bejegyzési mellett a bank, vagy megbízás a jogot, hogy a kifizetések fogadására a bérleti szerződés alapján; a részét a bérlő - a biztosítási, az épület javára a bérbeadó vagy bankgaranciát vagy bankgarancia.
Lízing is lehetővé teszi, hogy az optimális és átlátható tulajdonosi szerkezete (köszönhetően a könyvelését a valós piaci érték), hogy megőrizze a működő tőke, valamint jelentősen menteni a ingatlanvásárlás folyamatosan emelkedik az ár miatt gyorsított értékcsökkenési leírás.
Elfogadom az ellátások listáját több mint lenyűgöző, hanem egy lista negatív aspektusait lízing szintén nem rövid. Például a törvény nem számol jelenléte az adott rendelkezés lízingszerződésekkel, így a regisztráció hatóság úgy ítéli meg, a bérleti szerződés a bérleti szerződést.
A hátránya az, hogy a bérleti alkalmazzák a magasabb kamatot, ha a jelzálog (a kamatláb fektetik a profit a lízingcég). Ugyanakkor a fokozott kamatteher ellensúlyozta gyorsított elosztása objektumot a költség.
Ezen túlmenően, a szerződés lízing ingatlan kötelezően állami regisztrációs és megteszik a hatás csak attól az időponttól állami regisztrációs és nyilvántartási dokumentumok és eljárások formalizmus bonyolítja a folyamatot.
Egy másik fontos tényező - a lízing az ingatlan tulajdonosa a lízingbeadó (és néha ez a tény riasztó ügyfelek).
Kevesebb a jobb?
Ahhoz, hogy megfelelően összehasonlítani két olyan fontos üzleti eszköz, mint a jelzálog, lízing, és megérteni, hogy mit lehet hasznot húzni egy adott cég, azt kell figyelembe venni a három tényező. Ez kiadások, adók és a tulajdonjog átruházása.
Az egyértelműség kedvéért, úgy véljük, minden tényezőt három esetben: a közvetlen vásárlás, jelzálog, lízing.
Tehát beszéljünk költségeit. A közvetlen beszerzési költségei a vállalat nem korlátozódnak a költségek az eszköz. Ők fizetik a teljes költségét az ingatlanszerzés és adó ingatlan (korábban fizetett jövedelemadót is növeli a költségeket az ügylet).
Amikor a jelzáloghitelek megszerzésének költségei kifizetésének tőkeösszegével hitelkamat, ingatlanadó, jelzálog-biztosítás, biztosíték értékelő bizottság a számlanyitás, szolgáltatás, a kérelem elbírálásához.
Amikor lízing költségek állhat több lízingdíjak (beleértve előleget) fizetett több éve, a kifizetés a visszaváltási érték végén a bérleti szerződés. Az „Értékelés” itt használt. Éves nő az ár - ez drágább az egész érték az objektum. felértékelődése a mérete függ a hitelkamat, mert a lízingcég továbbra is kapnak hitelt a bank az ügylet. Szintén a számítás során figyelembe kell venni a közlekedési adó, vagyonbiztosítás, vagyonadó (ha lízing kisebb, mint körülbelül 3-szor miatt gyorsított értékcsökkenés), vám, díj, szállítási költségek, és így tovább. D. lízing ezeket a kiadásokat tartalmazza a lízingdíjak vagy fizetett magad, amikor kiválasztja a bérlő.
A második tényező, amely lehetővé teszi, hogy összehasonlítsa a lízing és a jelzálog adóoptimalizálás. A szempontból az adózás lízing vannak előnyei. Például jelzáloghitel kamatok, a cég tudható be a költségek legfeljebb csak egy bizonyos szintet, és minden, ami a tetején, meg kell fizetni ki nyereséget. Az lízing konstrukció, minden kifizetést költségként kerülnek elszámolásra. Ezen túlmenően, a gyorsított értékcsökkenési használt lízing, csökkentheti a kifizetéseket a vagyonadó többször.
És a harmadik tényező, amely lehetővé teszi, hogy végezzen egy érvényes összehasonlítása lízing és a jelzálog - eljárást tulajdon átruházásának. Amikor egy egyszerű vételi és jelzálog tulajdonosi átmegy a vevő azonnal a regisztráció után az értékesítés, noha az ingatlan és az megterhelést. Ha egy tranzakciót bérlet megszerzett területek tulajdonjoga a lízingbe adó, lízingcégek minden alkalommal, és csak a fizetés után minden lízingdíjak az objektum tulajdonjogát belép a vállalati bérlő.
Valóság és kilátások
Amikor az értékesítés telephelyén a kereslet és a jelzálog, és a lízing. Jelenleg azonban foglalkozik a jelzáloghitelek határozottan. Az a tény, hogy ez a termék - nagyobb számú ügyfél (természetes személyek is megtörténhetnek), és csak ő jobban ismert. Ha figyelembe vesszük a portfolió ingatlanlízing ügyletek, arányuk nem több, mint 3-5% -át, míg ez a szám Európában, Oroszországban - 15% feletti. Ami a jelzálog, majd Oroszországban a részvény tranzakciók a jelzálog szinten 5-10% -át ügyletek, míg Európában ez az arány majdnem a fele. De azt mondani, hogy az egyik eszköze jobb, mint a többi, nem lenne teljesen korrekt. A minden egyes helyzetben előnyös lehet, hogy egy adott kiviteli alakban.
Így a lízingcég veszi a helyiség szoruló 250-300 négyzetméteren összértéke mintegy 35 millió. Rub. és a kis cégek, akik szeretnék, hogy megvásárolja a helyiségek akár 100 négyzetméter Lízing, mint szolgáltatás azok számára, és mások - elsősorban egy lehetőséget, hogy megvásárol egy nagyobb területet kevesebb zavaró saját források és adóoptimalizálás. Általában ezek a cégek, amelyek az induló tőke és akik úgy döntenek, hogy nem bérleti és vételi területen, mint befektetési vagy a növekedésükhöz céljából kapitalizáció alapok. Mert ezek az ügyfelek, hogy van egy tulajdonosi igazolás minden szobában, a három partner bankok lízing, gyors pénztárnál. Általában, minden körülmények között jöttek létre a fejlesztési lízing. És ha a bankok és lízingcégek, hogy több befogadása, és egy kicsit elvesztette az ügyfelek (például érdeklődés, és a feltételek), ez az eszköz csak lendületet.
Ami a mi tapasztalat kereskedelmi jelzálog, mely a következőképpen működik - a potenciális ügyfél jön hozzánk, megmutatjuk neki, mi van abban a pillanatban, úgy dönt, az irodában, azt mondta, a vágy, hogy irodája a jelzálog és kiválasztja a bank, amely „vezető „jelzálog. 2, majd aláírja a szerződést - az értékesítés, amely szerint a tulajdonjogát a terület át minket, hogy az ügyfél és a jelzálog-megállapodást a bank, amely mint a legfontosabb, hogy egy újonnan vásárolt irodában. Van egy partner bank a jelzálog, mely egy 11% -os évi dollárban és 15% rubel.
Mint látható, a jellemzői a munka ez vagy az a program - több mint elég. És az az üzleti eszközök, mint például jelzálog, lízing, minden bizonnyal hozzájárulnak a piac.
Szergej Canal, kereskedelmi igazgató Nagatino i-Land