Típusú kölcsönző iroda ingatlan, ingatlan
Projektek developmspta irodaházak három fő típusa bérleti: a bérleti díjak egy „all inclusive”, a nettó bérleti díjak n egy költési limit. Mindegyik megvannak a maga előnyei és hátrányai mind a bérlő és a tulajdonos.
Bérel egy „all inclusive”. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosa viseli a működési költségek, és így vállalja a kockázatot. kapcsolatos költségek növekedéséhez. Ez a fajta kiadó lakók inkább a kisebb, akiknek szükségük van az állandó bérleti díj, amely nem növeli az idő múlásával. Egy tipikus összetétele költségek szerepelnek a bérleti díj egy „all inclusive» (bruttó bérleti) iroda.
Nettó bérleti díjak. Három közös faj nettó bérleti szőnyeg (nettó bérleti /, de fontos megjegyezni, hogy a definíció az ilyen típusú különböző piacokon eltérő lehet abban az esetben, nettó bérleti bérlő általában fizet bázis bérleti díj és egy részét valamilyen működési költségek a fenntartó az épület, mint a közüzemi kifizetések . esetében kettős nettó bérleti díj (nettó-nettó bérleti) a bérlő fizeti mindegy, mint abban az esetben a nettó bérleti díj, plusz javítási és karbantartási költségeket. abban az esetben, egy tripla nettó bérleti díjak (net-net-net lízing, és Tripla nettó bérleti) a bérlő viseli a súlyát az épület működési kiadások, beleértve a jelentős javítási.
A fejlesztők meg kell határozni, amelyek definícióit különböző nettó bérleti használunk egy adott egy helyen, a félreértések elkerülése végett a tárgyalások a potenciális bérlők és a brókerek. Végső soron a kérdést, hogy. Milyen költségekkel kell viselnie a bérlő és a tulajdonos, ami fogja meghatározni a bérleti tárgyalások eredménye a tulajdonos és a bérlő.
A tiszta bérleti lehetővé teszi a fejlesztő átadni a vállán a bérlők a változó költségek (ha nem az összes költség) kapcsolatos bérleti díjak, a tulajdon, azaz a növekvő működési költségek, karbantartási költségek, adók, közüzemi számlák és a biztosítás.
Bérleti származó költési limit. Ebben az esetben a bérlő és a tulajdonos az ingatlan költségeinek megosztását egymás között. A tulajdonos fizet egy meghatározott összeget, és a lízingbevevő viseli azokat a költségeket meghaladó ezt az összeget. Általában a költési limit határozza meg költségbecslésénél a működés első évében. Így a bérlő felelős az összes költséget. meghaladó meghatározott mennyiségben a lízing időtartama alatt a második év után. Költési limit hárítja a fizetési kapcsolódó költségek növekedése a vállán a bérlő, - sőt, csak úgy, ahogyan a net kiadó. Arra is lehetőség van, egy ilyen szerkezet a kiadó, amely a bérlő felelős a kapcsolódó költségek növekedése közüzemi kifizetések, nem egyéb költségek.
Bérlési feltételek és díjak
A bérleti díjak által bevezetett bérlők, úgy határozzák meg a fix bérleti díj a bérelt terület, kivéve toyu. lakók fizetnek a részüket a helyiségek obscheyu használatát. A legtöbb bérlő tudja, mi az arány a hasznosítható terület, és hogyan befolyásolja pa teljes összeg a bérleti díj. Tehát azok. aki részt vesz a lízing említett, a potenciális bérlők a bérleti díjak és bérleti feltételek mellett, tudnunk kell, hogy az arány a R / U (az arány a bérbe adható terület a közüzemi) és annak fontosságát, dannoyu épületben.
Base kiadó, amely lehet gyűjteni a bérlők, a piaci feltételektől függően. Ha az üresedési ráta ezen a piacon meghaladja a 15% -ot, akkor a lakók jó helyzetben közben
tárgyalás és alapozhatja a bérleti csökkenteni kell.
A bérleti szerződés meghatározza azokat a feltételeket, amelyek mellett a bérlő megszerzi a jogot, hogy a helyszínen. A legtöbb fejlesztő irodaházak saját általános szerződési formákat kell használni, mint egy alapot tárgyal a potenciális bérlők. Sok vállalati bérlők is a saját formáját, és pereyuvory ilyen bérlők gyakran kezdenek a kérdést, hogy milyen formában fogják használni, mint a forrás.
Általában, a hangsúly a tárgyalások négy téma: bérbe, fejlesztések a bérlő, valamint a kedvezmények és árengedmények, - mint például időtartamra szabad bérleti vagy visszatérítés pas mozogni. A bérleti díj függ milyen területen tart a bérlő és melyik szakaszban a projekt, aláírta a szerződést. Az első lakók nem csak telepítésre az épület alatti díjakkal, de néha még hozzá egy tulajdoni részesedése az épület.
A lízing futamideje az első bérlő, általában tíz-tizenöt évben, a növekedés a bérleti díj évente vagy ötévente. A legtöbb más bérlők bérleti időszak általában három-öt év. Rövidebb ideig lehetővé teszi az épület tulajdonosa tárgyalni változás a bérleti feltételek, inflációval korrigált, és ad a bérlők több hely a manőverezésre. Bob Kagan a cég Levin Menzies and Associates azt mondja, hogy a cég csak ritkán tulajdonában ingatlan hosszú ideig, és inkább a rövid távú bérleti, ami lehetővé teszi a jövőbeni vevő az épület emelni a bérleti díjat során megújítása lízing. "
A természet hosszú távú bérleti és kockázatokkal jár a hosszú távú bérleti, volt az oka a fejlesztése több szabályozás, amely lehetővé teszi, hogy beállítsa a bérleti díj, attól függően, hogy a piaci értéke a bérleményt. A rendelkezéseivel összhangban a megállapodás kártalanítás meghaladó kiadások szintje (dollár leáll, vagy teljesen megáll kikötések) kivetett a bérlő fedezi a felesleges működési kiadások és a biztosítási költségek a teljes távon a bérlet.
Elején a bérleti időszak a monetáris becslése ingatlanadó (a limit), valamint az érték az egyéb működési költségek és a biztosítást. Tovább a összevetése a tényleges eredmények az év és a megállapított határértékeket. A megfelelő részesedése a különbség a tényleges hozam és szakadások rögzített bank- vagy a számlán a bérlő.
A rendelkezéseivel összhangban az indexálás, a bérleti díj állítjuk szerint évente a szünet a fogyasztói árindex helyzet (CPI), a kormány által meghatározott, az index a nagykereskedelmi árak (nagykereskedelmi árindex), amely kötődik a megélhetési költségek az Egyesült Államokban. Összhangban CPI indexelt bármely részét a bérleti díj (20 és 100%). Azokban az időszakokban, a magas infláció a fejlesztők inkább, hogy tartalmazza az indexelési a bérlet. Peg bérel bármelyike index psi védi a fejlesztő az inflációs hatások. Azokon a piacokon, ahol a kínálat meghaladja a keresletet, nehéz megegyezni indexálás a fogyasztói árindex. Azokban az időszakokban alacsony infláció a fix bérleti díj növekedés gyakoribbak lehetnek. Bérlők gyakran hajlandó megállapodni az éves bérleti díj 3% -kal emelkedik. Az utóbbi években ez adta nagyobb bérleti díjak emelkedése, mint egy egyszerű kötődést a fogyasztói árindex. mivel Goth CPI időtartam változatos tartományban 1-2%.
Vevők fizetni része a projekt, de nem a teljes értékét a jövőbeni bérleti növekedést. Mivel a jelenlegi piac nem teljesen kihasználja a jövőben bérleti díj emelkedése, egyes fejlesztők választani elhalasztása stratégia eladni az épületeket eddig. amíg meg nem nőnek a bérleti díjak. fejlesztők gyakran kell találni az intézményi partnerek, hogy segít nekik, hogy az épület az ingatlan az első két-három év.
Képesség, hogy megfeleljen az igényeinek a bérlők - a kulcs a sikeres tárgyalások. Szükségem van a bérleti díj-mentes bérlő egy bizonyos ideig, vagy alacsony kezdeti bérleti díj, majd a növekedés, vagy további fejlesztéseket a bérlők az szabványos? Mindent lehet vita tárgya, beleértve a költségek további fejlesztéseket. Elvileg kisbérlők inkább egy nagyobb mennyiségű költségek megtérítése javulás. mert gyakran nem elég alapok fizetni előre elvégzésére fejlesztéseket. Nagyobb bérlők gyakran inkább egy bizonyos ideig a szabad bérleti díj.
Minden bérleti szerződésnek tartalmaznia kell a következő információkat:
• helyét a helyiségek az épület;
• a mérete és a mérési módszert a térségben;
• lehetőségek bővítése, ha van ilyen;
• a lízing futamideje, és a kiterjesztésének lehetőségét kedvezményes törlését a szerződés feltételeinek;
• bérleti négyzetláb (nm);
• nyújtott szolgáltatások megfelelően a bérleti szerződés, és az e szolgáltatások költségeinek;
• munka dekoráció, amelyeknek teljesülniük kell az alapvető fejlesztő a bérleti díj;
• üzemóra az épület;
• Karbantartás felelősségét a tulajdonos az épület és
szolgáltatások nyújtása;
• feladatait bérlő karbantartási és szolgáltatások nyújtása;
• feltételek lakbéremelést a lízing időtartama alatt;
• A parkolóhelyek száma, elhelyezkedésük és felhasználási feltételek (például, lesznek rendelve egy adott felhasználó vagy nem)
• Megengedett célja a bérleményt, megengedve a rendelkezések a rendezési és építési szabályok;
• az időpont, amelytől a bérlő megszerzi a tulajdonjogot, és az időpontot, amelytől lakbér
• helyszíneken, és a lehetőségét, hogy az a jogát is, ha azok rendelkezésre állnak.
Számítása a tényleges bérleti pritselenny 247. oldalon közötti különbséget mutatja a névleges N tényleges bérleti. Miközben a nominális bérleti ebben a példában 24 $ per kv.fug. tényleges bérleti díj figyelembe vételével számított a fejlesztések a bérlők (a költségek magatartásuk vette a tulajdonos az ingatlan), ingyenes kiadó. Fix bérleti időtartam és a kiadó indexálásból CPI, ez $ 20.04. ami sokkal kevesebb, mint az értéke az emlékművet. Bérlők és brókerek hasonlítsa össze bérleti lehetőségeket a tényleges bérleti díjak, figyelembe véve az összes kedvezmények. tette ezt az épületet.