Vásárlása és eladása ingatlan számviteli és adózási - Institute of Professional Accountants
Vásárlása és eladása ingatlan: számviteli és adózási
EI Kartashov. vezető auditor LLC „Balansaudit +”, tagja az IBT a moszkvai régióban, adótanácsadó
A tárgyak az ingatlan, a 130. cikkének megfelelően a Ptk tartalmazza telkek, altalaj telkek és egyéb tárgyak, erősen kapcsolódik a föld, azaz a tárgyak, mozgassa őket anélkül, aránytalan kárt céljuk, beleértve az épületek, építmények, építési folyamatban [1 ]. Amint azt a számviteli és adózási számviteli műveleteket az adásvételi ingatlan?
jogi árnyalatok
Tulajdonságok - speciális termékek. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy az a tény, hogy a tulajdonjogot és egyéb vagyon nekik korlátozások, eredete, átadása és megszüntetése ezek a jogok vonatkoznak az állami nyilvántartásba az egységes állami nyilvántartás (Art. 131. a Polgári Törvénykönyv). Ebben az esetben az ingatlan, hogy állami nyilvántartásba, abból a nyilvántartásba vétel időpontjában, kivéve, ha törvény eltérően nem rendelkezik (ch. 2 v. 8 CC RF).
Emlékezzünk arra, hogy megfelelően 209. cikk a Polgári Törvénykönyv, a tulajdonos a tulajdonosi jogokat, felhasználása és ártalmatlanítása. Ebből arra lehet következtetni, hogy egészen addig a pillanatig az állami regisztrációs ingatlan eladó, akkor is, ha ő adta a cselekmény fogadása és továbbítása, fenntartja a jogot, hogy dobja. A vevő, annak ellenére, hogy ő valójában tartott és használt ingatlan, akkor dobja (eladni, hogy, a változás, stb.)
Miután a tulajdonjog átruházása az ingatlan, hogy a vevő, de még mielőtt az állam regisztrációs tulajdonjogok a vevő törvényes tulajdonos az ingatlan, és jogosult a védelemre birtokából cikke értelmében 305 a Ptk. Ugyanakkor a vevő nem jogosult rendelkezni közülük kapott a birtokba, mert a tulajdonjogát, amíg a pillanat állami regisztrációs marad az eladóval.
a) az objektum felhasználásra szánt termékek gyártásához, munkák végzéséhez vagy szolgáltatások nyújtása a menedzsment a szervezet igényeinek, illetve, hogy a szervezet a fizetési ideiglenes birtoklása és felhasználása vagy ideiglenes használatra;
b) a tárgy kívánják használni hosszú ideig, azaz, az az időszak, 12 hónap vagy a szokásos működési ciklus, ha az meghaladja a 12 hónap;
c) a szervezet nem jár későbbi viszonteladás a tárgy;
g) az objektum képes gazdasági előnyöket (jövedelem) a jövőben.
Ezért, ha az eredeti szervezet magában foglalja a későbbi viszonteladás az ingatlan (mint általában, ez jellemző a szervezetek, amelyek esetében a vételi és eladási ingatlan közös tevékenység), akkor ne vegye figyelembe az állóeszközök közé. helység miatt 41 „Áru” Ebben az esetben, az ilyen tárgyakat.
Megjegyezzük, hogy az adó elszámolási célokra nem releváns, mivel a tulajdonos az ingatlan lehetővé teszi a számviteli. Tulajdonságok általában megfelelnek a felsorolt kritériumoknak cikk 1. bekezdése 256 és 1 bekezdés 257. cikk adótörvény. Ez azt jelenti, hogy adózási szempontból ők mindig kezelik leírható tulajdonság.
Elszámolása az eladó
Csak vegye figyelembe, hogy az ügyet figyelembe, mint az eladó ingatlan - mint elsődleges eszköze, akár nem - attól függ, csak a sorrendben a számvitel. A számítás a társasági adó és az áfa, ez a tény nem befolyásolja.
számvitel
Eladásából származó bevétel tárgyi eszközök kerülnek rögzítésre a megállapított összeget a felek által a szerződésben (30. o. PBU 1/6). Nyereségek és veszteségek a lemondás a számviteli állóeszközök rögzítik a számviteli nyilvántartások az elszámolási időszakban, amelyhez kapcsolódnak (p. 31 PBU 1/6).
Ha eladta a tulajdonság, hogy az eladó nem veszi figyelembe, mint elsődleges eszköze a bevételek és ráfordítások e művelet kell kezelni a bevételek és ráfordítások a szokásos tevékenységeket. Reason - 5 bekezdés PBU 9/99 és 5. bekezdés PBU 10/99.
Bekezdése szerint 12 PBU 9/99 bevételek egyenlege a számla eladó elszámolni, amikor az alábbi feltételek teljesülnek:
1) szervezet jogosult megkapni ezt származó bevételek egy adott megállapodás vagy megerősítették más alkalmas módon;
2) a bevétel összege lehet meghatározni;
3) van az a meggyőződés, hogy ennek eredményeként egy adott művelet növeli a gazdasági előnyöket a szervezet;
4) tulajdonosi (birtoklás, használat és ártalmatlanítás) termékek (áruk) át a szervezet a vevőnek, vagy a munka már elfogadta a vevő (szolgáltatás);
5) A költségek, amelyek előállítása vagy gyártják működésével kapcsolatban lehet meghatározni.
Megjegyezzük, hogy az orosz pénzügyminisztérium azt tervezi, hogy hamarosan be egy sor változás számviteli nyilatkozatok, különösen PBU 9/99, annak érdekében, hogy találkozzon az orosz szabványoknak IFRS szabályokat. Feltételezzük, hogy az egyik kritérium a bevétel elszámolásának nem feltétele „tulajdonjog átruházása” és „átviteli kockázat és ellenőrzése alatt a ellátásban részesül.”
A hozzáadottérték-adó
Az általános szabály az, létrehozott cikk 1. bekezdése 167. adótörvény, a pillanat az adóalap megállapításakor a HÉA a legkorábbi a dátumok másként nem rendelkezik, a 167. cikk adótörvény:
- a szállítás napján (átutalás) termékek (munkák, szolgáltatások, tulajdonjog),
- a fizetés napján (részleges kifizetés), ezt követő áruszállítás (munkák, szolgáltatások, tulajdonjog).
3. § 167. cikke adótörvény előírja, hogy azokban az esetekben, ahol az árut nem szállított, illetve szállították, de van egy tulajdonjogának átruházása az áruk, az ilyen áthelyezés céljára 21. fejezet adótörvény megegyezik annak szállítást.
Így a megvalósítása az ingatlan pont az adóalap megállapítása hozzáadottértékadó kell tekinteni a legkorábbi az alábbi időpontokban:
- A átadásának időpontja az ingatlan tulajdonjoga meghatározott dokumentumok megerősítik a tulajdonjog átruházása (azaz a bizonyítvány);
- nap az ő fizetés (részleges kifizetés).
Megjegyzendő, hogy ha a pillanat az adóalap megállapításakor a kifizetés időpontját (részleges fizetés), a átadásának időpontja az ingatlan tulajdonjoga is van ideje az adóalap megállapításakor. Ezt jelzi a 14. bekezdése 167. cikke adótörvény. Korábban számoltunk összegeknek (részleges fizetés) ÁFA Az eladó elfogadja a levonás napján átadásának tulajdon (para. 8, Art. 171, p. 6. Art. 172. adótörvény).
Társasági adó
Értékesítéséből származó bevételt az ingatlan, függetlenül attól, hogy az elsődleges eszköz, akár nem, ez a szervezet az eladásából származó bevétel az áruk (munkálatok, szolgáltatások) és a tulajdonjogok (para. 1, Art. 249. adótörvény). A kézhezvételétől számított ilyen jövedelem az adófizetőknek alkalmazása az eredményszemléletű módszer, az az időpont az áruk eladása (munkák, szolgáltatások, tulajdonjog), megfelelően meghatározott 1. bekezdésének 39. cikke adótörvény (3. o. Az Art. 271. adótörvény).
Az 1. bekezdés szerinti 39. cikkének adótörvény értelmében az áruk értékesítése kerül elszámolásra való transzferét tulajdonjogokat. Ezen a helyen és időben a tényleges értékesítési áruk összhangban meghatározott második része az RF TC (n. 2 v. 39 RF).
25. fejezet Az adótörvény nem biztosít meghatározó jellemzői a hely és a pillanat tényleges végrehajtása az ingatlan. Ezért kell vezérelnie az általános szabályok 39. cikke adótörvény, azaz felismerni értékesítéséből származó bevételt idején tulajdonjog átruházása. Emlékezzünk, hogy az intézmények, fogalmak és kifejezések a civil és más ágai az Orosz Föderáció, használt adótörvény az Orosz Föderáció, használjuk abban az értelemben, amelyben használják őket ezeken a területeken a jogszabályok másként nem rendelkezik, az adótörvény (Sec. 1, Art. 11 NC orosz Föderáció).
- ingatlan át a vevőnek a cselekmény fogadása és továbbítása;
- benyújtott dokumentumokat állami regisztrációs jogok ingatlanra és a tranzakciók vele.
A bíróság folytatta az alábbi jogszabályok:
1. cikkével összhangban 425 a polgári törvénykönyv a megállapodás hatályba lép és kötelező érvényű a felekre attól a pillanattól kezdve a megállapodás megkötésére. A 433. cikk a Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy a szerződés hatálya alá tartozó állami regisztrációs kell tekinteni arra a következtetésre jutott a pillanat a regisztráció, kivéve, ha törvény másként nem rendelkezik.
2. A polgári törvénykönyv rendelkezik kötelező állami regisztrációs csak két típusú szerződések:
- adásvételi szerződés helyiségek (cikk 558.);
- adásvételi szerződés a vállalkozás (Art. 560).
Ptk nem biztosít kötelező állami regisztrációs szerződések bizonyos fajtái, eltérő típusú ingatlan.
Azonban a regisztrációs tulajdonjogának átruházása a tárgy és a regisztrációs eladásra a szerződés nem egyedi fogalmak. Ezért az adásvételi szerződés az ingatlan, kivéve a vételi és eladási a helyiségek és a vállalkozások, úgy kell tekinteni, arra a következtetésre jutott a pillanat az aláírás, az 1. bekezdés szerint a 433. cikk a Polgári Törvénykönyv, és nem attól a pillanattól kezdve az állami regisztráció.
Ha az adózó használja a készpénz módszer értékesítéséből származó jövedelem az ingatlan, aki elismeri a jelentés (adó) időszakban, amikor sor került, függetlenül attól, hogy tényleges kézhezvétele alapok. Reason - 1 bekezdés a 271. cikk adótörvény.
Abban megvalósítása ingatlan objektumok adózó csökkentheti az ilyen ügyletek eredményét a az értékét az eladott ingatlan, összhangban meghatározott előírt eljárásnak a 268. cikk adótörvény. Így pont értelmében az 1. bekezdés az e cikk 1., amikor az értékesítési leírható tulajdonosi jövedelem csökken a maradványérték leírható tulajdonság összhangban meghatározott cikk 1. bekezdése 257. adótörvény.
Tekintsük a számviteli nyilvántartások, amelyeket készült a számot a szervezet A.
Tartozik 02 Credit 01
- 3 000 000 rubelt. - levonásra halmozott értékcsökkenés az ingatlan;
Tartozik 45 sub „Át Properties' hitel 01
- 1 millió rubel. - írt ki a maradék az ingatlan értékét.
A adónyilvántartásokhoz tükröződik eladó:
- értékesítéséből származó jövedelem a vagyon összege 1,2 millió rubel.;
- fogyasztás formájában a maradék az ingatlan értéke az 1 millió rubel.;
- a nyereség eladás - 200 000 rubelt.
Tartozik Követel 62 91.1
- 1.416.000 rubelt. - tükrözi értékesítéséből származó bevételt az ingatlan egyéb bevételek;
91,2 Tartozik Követel 68 alszámla „áfa”
- 216 000 rubelt. - áfa terheli napján tulajdonjog átruházását összhangban cikkének 3. bekezdésében 167. adótörvény;
91,2 Tartozik Követel 45 sub „Át tulajdonságok”
- 1 millió rubel. - írt ki a maradék az ingatlan értéke;
91,9 Tartozik Követel 99
- 200 000 rubelt. - tükrözi a beérkezett profit.
Elszámolása vevő
számvitel
Az 1. nap a hónapot követő hónap az ingatlan számviteli célokra, a szervezet elkezdi felhalmozni rajta értékcsökkenés. Ez a követelmény a 21. bekezdés PBU 1/6.
A hozzáadottérték-adó
1) az eszköz megszerzésekor ügyletek HÉA-köteles;
2) Az objektum adódik a számla, mint az elsődleges eszköz;
3) van egy megfelelően megtervezett számlát. mutatott az eladó által a vevő az átmenet az ingatlan tulajdonjoga.
Más szóval, a vevő megfizetett HÉA levonására a megszerzése az ingatlan, csak megy a tulajdonosi hogy az objektum. Végtére is, mielőtt a pillanatban jön, akkor nem kell számlát az eladó.
Társasági adó
Bázikus hatóanyagok, amelyekre a jogot a állapot regiszter összhangban jogszabályok, tartalmazza a megfelelő értékcsökkenést csoport, mivel dokumentált tény bejelentés regisztrációs e jogok (n. 11, v. 258 RF). Az értékcsökkenés elszámolása a leírható eszközök kezdődik az 1. nap a hónapot követő hónap, amelyben az objektum-ben helyezték üzembe (4. o. Az Art. 259. adótörvény).
Így az adó elszámolása értékcsökkenés, hogy az elején az ingatlan, amely a jogot, hogy az állami regisztráció, két feltételnek kell teljesülnie:
1) alkalmazni állami regisztrációs;
2) hogy az objektum működésbe lép.
Entity beszerzési állóeszközök, amelyek használatban voltak (beleértve a hozzájárulás az engedélyezett (share) tőke vagy egymás után az átszervezés jogi személyek), a használatát, lineáris módszerrel értékcsökkenés ezeknek a tárgyaknak a jogot, hogy a ráta értékcsökkenést az ingatlan figyelembe véve a hasznos élettartam csökken az évek számát (hónap) működésének az ingatlan korábbi tulajdonosok. Ebben az esetben a hasznos élettartam az állóeszközök adatok lehet meghatározni, mint egy sor, az előző tulajdonos a befektetett eszközök hasznos élettartama, csökken az évek száma (hónap) működésének az ingatlan az előző tulajdonos. Ezt jelzi a 258. cikk 7. bekezdés adótörvény. Mivel a csökkentés a hasznos élettartama több éves működése a korábbi tulajdonosok egy jog, nem kötelezettség az adózó, két lehetséges módja, hogy meghatározzuk a hasznos élettartam az ingatlan objektumok működött:
- alapján a teljes hasznos élettartama;
- alapuló fennmaradó hasznos élettartama.
Ha a dokumentum az élet valódi célja a korábbi tulajdonosok szervezet nem tudja, hogy kell beállítani a hasznos élettartam az új objektum.
Számviteli, a hasznos élettartam, a megszerzett valódi tárgyat határozza meg a szervezet maga bekezdés szerint 20 PBU 1/6. Ez egyaránt vonatkozik az új tárgyi eszközök, valamint a használt.
Továbbra is az 1. példát és átgondolni, hogy mi rögzíti a számviteli és adózási célból kell, hogy a vevő.
Tartozik 08 Credit 60
- 1,2 millió rubel. - lépett objektum tulajdonság alapján a cselekmény fogadása és továbbítása formájában №OS-1;
Tartozik 01 Credit 08
- 1,2 millió rubel. - az objektum át a számlára az elsődleges eszköz bekezdés szerinti 4 PBU 1/6.
Tartozik Követel 19 60
- 216 000 rubelt. - alapján kiválasztott HÉA által kiállított számlák eladók 5 munkanapon belül attól az időponttól a tulajdonjog átruházása;
Tartozik 68 alszámla „áfa” Hitel 19
- 216 000 rubelt. - elfogadta az áfa levonására.
[1] 130. cikke értelmében a Ptk hogy a tárgyak az ingatlan, és előzetes állami regisztrációs légi és tengeri hajók, belvízi hajók űrobjektumokban.