Lease-back - a legjobb módja, hogy fektessenek be Franciaországban
A 80-as évek közepén a francia kormány felér egy érdekes program fel további pénzforgalom az idegenforgalmi ágazat a gazdaság. Azt javasolta, hogy a francia, hanem a polgárok minden országban a világon - az milliomosok a középosztály - részt vesz az építési turistaszállás.
Erősségek kínál nyilvánvaló. Tekintettel a „szakosodás” az ingatlanok, ez található mindig a legnépszerűbb idegenforgalmi központja Franciaországban: a szabály, a Párizs szívében, a Cote d'Azur. A megfelelő választás nehéz hibázni: a becslések szerint a 95 osztályok az ország vonzó a külföldi vásárlók szempontjából mintegy 20, de tényleg ebben a húsz 80% -a külföldi magánbefektetések rendezi csupán 4 közigazgatási egységek. Ingatlanok olyan helyeken, mint a legjobban védve a piaci ingadozások, és végül stabil drága.
Tárgyakat a feltételek kötelező bérleti hez nagyon eltérő: ez a lakás, közel a tenger, házak a hegyek, egy szerény egyszobás stúdió apartmanok és villák értéke több millió euró. Ritkábban, akkor felújítva - évszázados párizsi lakóházak nyílik a Szajna, és több - új épületek, a francia Riviérán. Az utóbbi a legérdekesebb, mert kiderül, a maximális adómentesség
Azok, akik építésének finanszírozása új négyzetméter kiadó, a francia állam teljes mértékben visszaigényelhető ÁFA 19.6%. Azaz, ez a mínusz 16,4% -a az átlagos piaci ár a ház. A lakás általában érdemes 100.000 euró, fog kerülni csak 83,600 euró. Nem meglepő, hogy a legnépszerűbb körében a vevő üdülő városok, mint Saint-Tropez, Antibes, Nizza és számos projekt vásárolt a brit, a német, a holland még a nulla ciklust. ÁFA fejlesztő a vevőnek, vagy egyszerűen nem veszi, vagy vissza a pénzt neki egy idő után, miután a települések az állam. Abban az esetben, megszerzése ház a régi felújított házak visszaigényelhető ÁFA 10%.
Az igényt, hogy a kiadó ingatlan a legtöbb vásárló befektetők nem teher, hanem egy nagyon jó üzlet. Végtére is, általában a befektetési célú ingatlan, vagy egyáltalán nem látható, mint a ház saját igényeinek, vagy azt csak egy-két hétig egy év alatt - a szabadság ideje. Vegyenek részt önátadás, a távolság nagyon zavaró, és figyelembe véve a szezonális hullámvölgyön igény erre a szakma nem garantálja a stabil jövedelmet, hanem vesz egy csomó időt a mindennapi életben. A vállalat azt is bérelt a tulajdonosok lakások és házak a programban Residence du Tourisme, garantálja a fix összeg a negyedéves nyereség: Általános szabály, hogy 5-6% évente. Ebben az esetben a tulajdonos nem érdekli, alacsony vagy magas a szezonban, ha a turisták száma, mert a nemzetközi terrorizmus és a szélsőséges időjárási események csökken - a szerződés szerint, megkapja az egyébként. És ez szinte tiszta haszon: minden jelenlegi hulladékgazdálkodási cég veszi át.
Az az időszak, amely tulajdonság kap a munka, gyakran 9 éves, de lehet hosszabbítani legfeljebb 20 Ez azonban nem jelenti azt, hogy az összes ilyen hosszú ideig nem lesz képes-hoz látogat a tulajdon. Egy bérbeadó a szerződésben általában biztosítja a jogot, hogy él egy ház vagy lakás egy vagy két hétig tart, semmi doplachivaya vállalati bérlő. Mivel ezeknek a nagyon hétig, néhány ember néha összetéveszthető a lease-back jogosultságát. De a kettő között van semmi közös, ebben az esetben, te és csak te vagy az egyedüli tulajdonosa, és miután egy kilenc éves lesz eladásról felszerelt bútorok és berendezések ház, ahogy szeretné.
Akkor helyezi át, a tanuló felnőtt gyermek (Nizza, van egy egyetem), vagy hagyja üresen. Ahhoz, hogy a bérleti megállapodás meghosszabbítása a társasággal, és továbbra is megkapja a betevő vagy eladni egy profit jelentősen nőtt a lakás ára.
Mindenesetre, míg a bankbetétek befektetni, ingatlan pénz biztosan fog nagy nyereség. Ez csak akkor szükséges kiválasztani a megfelelő szert, értékesítésére szakosodott éppen egy ilyen tulajdonság.
A szerződés megkötésekor a alapkezelő társaság egy ideje 9 év. Az alapkezelő társaság fizeti a tulajdonos beleegyezett, és indexelt inflációval összhangban havi bérleti díj. Alapkezelő átutalja ingatlan helyszíneken ügyfeleinek különálló időszakokra (néhány naptól több hónapig). Ebben az esetben az összes kapcsolódó kockázatok haszonbérlet, az alapkezelő társaság veszi, például automatikusan hordoz minden kockázatot okozott kárért az al-bérlők (a tulajdonos az ingatlan, így a bérlő de jure egy alapkezelő társaság, sem a bérlő de facto).
Ez a tulajdonos-befektető befektetési biztonságot és jövedelmezőséget garancia.
Sőt, függetlenül attól, hogy az ingatlan bérelt, vagy sem, a tulajdonos abszolút garancia arra, hogy a bérleti díj előre meghatározott, a szerződésben fizeti az alapkezelő társaság, függetlenül attól, hogy az ügyfelek megtalálják, akár nem.
A méret az éves bérleti díj fizetendő az alapkezelő társaság, a tulajdonos az ingatlan, szabványos egyenértékű 5-6% a teljes beruházás.
A tulajdonos joga van élni a lakásában, díszített a szerződés visszlízing, meghatározott időszakokban a szerződést a társaság. Jelenleg 4 standard változatok a szerződés:
Bérlet 2 héttel személyes tulajdonos tartózkodási helyének, 1 hét alatt a téli (kivéve a francia iskolai szünetek), és 1 hétig a nyár folyamán.
Bizonyos esetekben, amikor a tulajdonos érdekelt, hogy él a lakásban, amíg lehetséges, de meg akarja menteni 19,6% -a az ár, akkor lehet, hogy egy külön szerződés, az úgynevezett „Mandat kamatjóváírásos”. Ebben az esetben a tulajdonos bérli lakását kezelő társaság csak 6 hónap és 1 nap évente (szükség van, hogy visszaszerezze a HÉA (hozzáadottérték-adó)). Máskor is használhatja saját tulajdon, ahogy akarják. Ez a lehetőség nem alkalmazható minden esetben, hiszen a Ügyvéd az alapkezelő társaság kell mutatnia az adóhatóság ebben az esetben nem beszélünk adóelkerülés és használata ad-hoc jogi visszlízing.
Mi vezetett a rendszer „visszlízing” Franciaországban?
A beáramló turisták Franciaországban sokkal nagyobb, mint bármely más országban a világon. A francia maguk is gyakran kiadó ház hosszú távon - különösen a nyári hónapokban. Helyek folyamatosan hiányzik a szállodák. Éppen ezért a francia kormány úgy döntött, hogy ösztönözze a külföldi befektetési program keretében „visszlízing”.
Ha vásárol ingatlant rendszer „visszlízing” vevő adómentes, amely Franciaországban 19,6%. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan megéri, például a 100 000 fog kerülni 83.600.
Garantált éves bérleti díj bevétel általában 6% -át az ingatlan értékét. És ez annak ellenére, hogy akkor mentesül az összes kapcsolódó költségek lakás. Jellemzően ez a jövedelem indexelt, és nem függ az inflációra. Ezen túlmenően, bizonyos feltételek mellett, a bérleti díj bevétel teljes mértékben mentesül a francia adót.
Kapcsolatos összes kockázatot a szállítási ház, jöjjön felelőssége mellett a társaság. Például, ha a bérlő által okozott károkat a lakásban - ez a cég problémája, nem a tiéd. Ezen felül, akkor kap egy állandó jövedelmet, függetlenül attól, hogy a vállalat képes volt bérbe a tulajdon.
Jelzálog van a legtöbb esetben lehetséges, hogy 95% -át a ház rögzített százalékos - 5,2%, illetve 4% rugalmas fizetési rendszer. 95% -a hitel nem valószínű, akkor lehet, hogy fedezze a bérbeadásból származó jövedelem, de 60-70% -a hitel - teljesen.
Ön szabadon, hogy a nyaralás a lakásban ingyenes. Férőhely különböző programok különböző, általában 2, 3 vagy 4 hét az évben. Meg lehet vitatni a cég további időt tartózkodást.
„Leaseback” rendelkezésre álló olyan helyeken, ahol várhatóan egy nagy ugrás az ingatlanárak emelkedése az elkövetkező 9 éve. Sőt, a nagyon lakás és a ház - mint 4-5 csillagos szállodák - elhelyezni, hogy azok értéke gyorsan emelkedni fog.
„Leaseback” csak akkor lehetséges, új vagy teljesen újratervezett területek Franciaország, köztük Párizsban, Normandia, Atlanti-óceán partja, a Földközi-tenger partján, és Dél-Franciaországban. Emellett számos európai ország csatlakozott a programhoz „visszlízing”, így egy részük is van egy „visszlízing” projekt.
Garanciák és értékpapír-befektetések pedig beruházó visszlízing
Szerint a rendszer visszlízing, a beruházó csak vesz egy új lakás vagy ház, csak a „magas szintű” (tartózkodási high-end turisztikai vagy üzleti).
Mivel a vásárlás, ő egy teljes és kizárólagos tulajdonosa az ingatlan.
visszlízing - beruházási rendszer, amelyben a tulajdonos az elején kap száz százalékos tulajdonjogát, miközben rendszeres jövedelme a bérleti Ingatlan kiadó, a jövedelem garantált a francia jogszabályok, ideértve Act visszlízing.
A szerződés megkötésekor a alapkezelő társaság egy ideje 9 év. Az alapkezelő társaság fizeti a tulajdonos beleegyezett, és indexelt inflációval összhangban havi bérleti díj. Alapkezelő átutalja ingatlan helyszíneken ügyfeleinek különálló időszakokra (néhány naptól több hónapig). Ebben az esetben az összes kapcsolódó kockázatok haszonbérlet, az alapkezelő társaság veszi, például automatikusan hordoz minden kockázatot okozott kárért az al-bérlők (a tulajdonos az ingatlan, így a bérlő de jure egy alapkezelő társaság, sem a bérlő de facto). Ez a tulajdonos-befektető befektetési biztonságot és jövedelmezőséget garancia.
Sőt, függetlenül attól, hogy az ingatlan bérelt, vagy sem, a tulajdonos abszolút garancia arra, hogy a bérleti díj előre meghatározott, a szerződésben fizeti az alapkezelő társaság, függetlenül attól, hogy az ügyfelek megtalálják, akár nem. A méret az éves bérleti díj fizetendő az alapkezelő társaság, a tulajdonos az ingatlan, szabványos egyenértékű 3-5% a teljes beruházás. A tulajdonos joga van élni a lakásában, díszített a szerződés visszlízing, meghatározott időszakokban a szerződést a társaság. Jelenleg 4 standard változatok a szerződés:
Tulajdonos bármikor eladni az ingatlant, vagy megszünteti a bérleti szerződést a menedzsment cég használja a tulajdonukat saját belátása szerint. De ezek a lehetőségek függvényében az alábbi feltételekkel:
- A viszonteladási a tárgy egy harmadik fél, aki azt akarja, hogy továbbra is maradjon a visszlízing rendszer:
Ebben az esetben a tulajdonos kap vissza a pénzt (sell.it), és nem kell adót fizetnie, mint mechanizmus eleget az alapvető kritérium visszlízing - hozzájárulnak a turizmus Franciaországban. Sőt, a legtöbb tárgy szerepel a rendszer visszlízing épülnek a legvonzóbb befektetési területeken Franciaország, ezáltal maximalizálva valószínűleg számíthat a növekedés az ár a tárgy. Bérbeadásból származó jövedelem nem az egyetlen bevételi forrása a tulajdonos a tárgy visszlízing, mint de ez növeli az árat a tárgy, azaz a megnövekedett nagybetűk. Amikor az eladó a tárgy ebben a megvalósításban, a befektető nem csak visszaállítani az eredeti status quo, hanem a profit.
- Viszonteladási egy ember, aki nem akarja, hogy továbbra is visszlízing.
Az eladó csak akkor lesz lehetséges, a végén a szerződés vagy megállapodás az alapkezelő társaság. Mindkét esetben a beruházó köteles visszatéríteni a kormány Franciaországban a HÉA, fizetett az állam által a vásárláshoz.
Az adó összegénél, amelyet vissza kell Franciaországban, a következőképpen kell kiszámítani:
A kezdeti HÉA összegét a befektető a francia állam - 1/20 adó alapkezelő társaság, hogy a befektető kap évente bérleti szerződés alapján.
A kezdeti beruházás 120 000.
ÁFA (19,6%): 19 665?
Az az időszak, amely alatt a befektető visszlízing rendszer: 10 év.
A befektető kell visszafizetnie a francia adórendszer összege: 9832?
Ez a kellemetlenség enyhíti az a tény, hogy az ingatlanárak Franciaországban évről évre nő, és következetesen. Az áremelkedés, mint korábban említettük, annak köszönhető, hogy a valós igényeit Franciaországban. Franciaország most valóban az egyik vezető európai országok szempontjából születési arány - több mint 700 000 ember évente.
Ennek megfelelően a HÉA nem lesz hozzárendelve a beruházó: tíz év lezárása után visszlízing ingatlan árának szerződés által vásárolt a beruházó, nőni fog legalább a felére, így az állam minden esetben egy lehetőség, hogy a befektetők adómentes (azaz ne térjen vissza VAT) + minden befektető eredetileg fizetett az ingatlan értékét. Ezen túlmenően, a befektető lesz a teljes összeget a lízingdíjak 10 éves, ami közel van az értéke maga az ingatlan.
A három fő típus a lakások, amelyek megfelelnek a rendszer visszlízing:
3.Turisticheskie lakóhely:
Franciaország vezeti a világot a turisták száma. Minden évben látogatják 85 millió turista. Több mint 118 millió légi utas halad át a francia repülőtereken. Tourist rezidenciák képviselnek második típusú szállást turisták és a külföldiek után hagyományos francia hotel. Ugyanakkor az eltöltött éjszakák száma egy átlagos turista turista tartózkodási jelentősen (egyes források szerint - több alkalommal is) hosszabb tartózkodás hossza egy átlagos hotel. Normál tartózkodási idejének a turisztikai tartózkodási kettőn - hárman hét, és az általuk kínált sok haszonnal jár a turisták számára:
- Residences általában található a legnépszerűbb terület a turisztikai, de távol a zsúfolt területeken
- A szolgáltatások köre által kínált rezidenciát, jelentősen meghaladja a szabványos hagyományos szálloda: az ügyfél találkozó, reggeli, pezsgőfürdő, szauna, medence, fitneszterem, teniszpálya.
Ezen túlmenően, a lakóhely sikeresen kompenzálja a csökkenő számú szállodák Franciaországban - ez a jelenség történt az elmúlt 10 évben (! És a tendencia nem változik), a nagyobb haszon a fennmaradó szállodalánc - áremelkedés és kihasználtsága, ami a turisták (főszezonban - szabvány), a könyv szoba egy hónap vagy több érkezés előtt, míg a sor a szokásos szállodai szolgáltatások nem felelnek meg a hosszú távú tartózkodásra is.