Jelzáloghitelek a fontosak, nem a sebesség és módja visszafizetés
Sci jelzálog főzés szendvics. Az olaj bank
hitelösszeg, futamidő, kamat, az első kifizetés, szankciókat előtörlesztés, Bizottság ... Összesen jelzáloghitel lehetőségek vannak akár 60 Természetesen nem mindegyik egyenlő.
Eközben nem a kamat, azaz a kifizetés típusa van a folyamat lényege az adósság visszafizetését. Ez azt jelenti, hogy a potenciális hitelfelvevő először foglalkozni ezzel az intézkedéssel a jelzáloghitel.
Új törvények szendvics
Megmagyarázza a különbség a kétféle fizetési gyakran folyamodnak tartozás alakú teste összehasonlítása (felvett hitel az Ön által) és a kamat egy szendvicset. Tiszteletben tartva a hagyományt.
Tehát, amikor a test differenciált a tartozás megfizetése hosszú cipó, bagett, hornyolt szeletekre száma fizetési időszakok. Havi „letörik” a következő darabja a bank, akkor terjedt el nagylelkűen „olaj” - a felhalmozódott kamatot a fennálló tőketartozás egyensúlyt. A százalékos „olaj” az első hónapokban és években nem zsíros, és tedd hatalmas darabokat. De minden rossz dolog véget, és a végén a hitelfelvevő a bank szinte száraz kéreg - egyszerűen csak vissza a továbbra is a fő.
Hátrányai differenciált kifizetési világosak. Először is, az infláció magas és objektív bizonyíték csökkenése a belátható jövőben nem. Kétharmada a hitelfelvevő kamatot fizet az első felében az időszak, amikor ezek a pénz lehet vásárolni sokkal több, mint 5, 10 vagy 20 év. Másodszor, a hitel egy differenciált kifizetési nehezebb beszerezni, mert Bank becslése szerint a maximális hitelösszeg alapján az ügyfél azon képességét, hogy „húzza” az első kifizetés.
A tisztesség azt magyarázza, hogy az első hiba végül átváltozik egy nagy méltósággal. Mivel a „közös erőfeszítéseket” a csökkenő kamatok és infláció (és egy csomó ember idővel is megnövekedett bevételek), törlesztő egyre kevésbé megterhelő, és a végén az élet nem csökken két és fél, vagy három, és egy tucat alkalommal.
A második hátránya, nehezebb kezelni. A veszteség jól fizető munkahelyek nem vagyunk biztosítva, és a csőd kockázata fennáll bármilyen fizetési módot. De differenciáltan a kockázat sokkal nagyobb a korai időszakban. Ezért a bankok, hogy gyakoroljuk ezt a fizetési módot, jobban érdekli a „biztonsági háló” az ügyfél az elkövetkező években: különösen a társ-hitelfelvevő, amely szükség esetén támogatni tudja az ügyfél már nem az elmúlt 15 évben (például a dolgozó szülők). Fontos az is, jelenléte az ingatlan, amely megtartja a viszonylag magas likviditás rövid idő alatt, mint egy jó autó.
Fontos, hogy nem választja ezt, és hogyan kell számolni
Először is, a képlet a járadék kifizetés, hogy találkozni fog az ügyfelek, a bankok nem felejtették rólam: a teljes összeg a kamatok ( „olaj”) a járadék kifizetések valamivel magasabb, mint a differenciált. Nos, ez tartja az egész gazdaság e formában „visszaszorítás”: ha valami újítás ígér kényelmét a fogyasztó a feltételes két pennyt, a gyártó emeli az árat egy igazi fillért sem.
A gyakorlatban ez vezet az a tény, hogy például a tízéves hitel 12% -os járadékot fizetés azt jelenti, hogy a hitelfelvevő közel azonos összeget fizetne 14% -a differenciált fizetés.
Másodszor, amikor járadék kifizetések megőrizte a fő hátránya eltérés: csaknem kétharmada a kifizetések a kamat a hitelfelvevő fizet ... az első felében az időszak. Hogy érti ezt? Elvégre egy szinonimája járadék fizetés - „egyenlő arányban”! Igaz, minden külső „Pontosan.” A probléma az, hogy az első hónapok és évek alatt „olaj” szinte semmi „kenyér”: csak akkor fizet a kamatot szinte (előre), és a követelés a szervezet továbbra is szinte érintetlen. Más szavakkal, a járadék „szendvics” úgy állítjuk elő, egyszerűen összehangolása differenciált a felső él mentén, és a csúszó a „kenyér” által az időszak végén.
A bankok egy kifogás: a sima beillesztés „olaj” (százalék) egy lapos darab „kenyér” (tőketartozás), a bank esetében az előtörlesztés nem fog minden előnyét tartozott. És mivel a játék a bank szabályait, a veszteség ebben az esetben a hitelfelvevő.
Képzeljük el, hogy két, az ügyfél vette a hitelt ugyanebben az időszakban, és azt követően fél ezúttal úgy döntött, hogy a hitel visszafizetésére a tervezett időpont előtt. Mindkét hitelfelvevők bank már kapott háromnegyede a kamatfizetés, de meg kell, hogy visszatérjen az első felét a bank a fő, és a második - három negyedévben.
Ugyanez igaz fordítva, a szerencsétlen esemény. Mind a hitelfelvevő a középtávú teljesítés. Aki vette a hitel feltételeit a differenciált kifizetési adta a bank egészének 15-18% -kal magasabb a fizetendő járadék. Azonban ez még szereplő felében a fő adósság és a vesztes jelzáloggal lakás, jogosultak alternatív szállást. „Életjáradék” hitelfelvevő egy fél távú jegyzett bank közel azonos mennyiségű kamatfizetések, hogy az első, de a legfontosabb - csak a negyedét.
Megnemtámadási szerződés
Itt rejlik a válasz arra a kérdésre, hogy miért a bankok át tömegesen a járadék. Nincs foglaló az elmúlt években, nem több. Alapértékek talán túl. De valami megváltozott. Három vagy négy évvel ezelőtt, még a szkeptikusok megérteni (vagy hinni), hogy a gazdasági növekedés - ez egy hosszú idő. A jelzálogpiac havi termelés csaknem tíz új bankok. Világossá vált, hogy a kamatok csökkenni fog. És akkor azok, akik vettek kölcsön 20% -os évi, felteszik maguknak teljesen természetes kérdés: „Ne visszafizetni, ha a régi adósságot, és hogy egy új hitel egy másik bank 14% -os,” a bank követelte, hogy tegyen intézkedéseket, hogy egy ilyen refinanszírozás ellenőrzés alatt kell, hogy maradjon hű hitelfelvevők.
Elfogadom, hogy hogyan nem csábítják a külföldi ügyfelek, több száz bankok nehéz, sőt, ez a baj a trösztellenes hatóságok. A második lehetőség - refinanszírozási ugyanazon a bankon belül, de ez néhány jelentős engedményeket az ügyfelek számára. Sokkal megbízhatóbb „horog” volt a járadék visszafizetési tervet. „Nem probléma! - megfelelnek a hitelfelvevő. - Összességében fizetett $ 30 ezren $ 5000 tőke és $ 25.000 -... érdeke, amely, mint tudjuk, nem visszatéríthető. Nos, akkor mi van? Meg fogja visszafizetni a korai vagy továbbra is együtt? "
Van egy ilyen érdekes téma, mint az előnyeit előtörlesztés. A probléma az, hogy a járadék kifizetések részleges előtörlesztés (kis mennyiségben), hogy: vagy egy csökkentése havi kifizetések, illetve csökkenti a távon. Ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevő visszafizeti az adósságot nem csak a testet, hanem az érdeklődés, hogy kellene fizetni a banknak. Képzeljünk el mozgó egy téglalap alakú keretet, amelyben az átlósan kifeszített gumiszalag. Lesz csökkentheti a felső határértéket vagy vízszintes eltolódás, az a két terület arányát háromszögek ugyanaz marad. Valami ehhez hasonló munkák, és a képlet az előtörlesztés a hitel járadék.
Ugyanakkor, a lényege a differenciált (kamat felhalmozódó a fennálló tőketartozás mérleg) azt sugallja, hogy a végtörlesztés, adósságcsökkentési test, várhatóan jelentősen csökkenti a kifizetéseket a kamatláb. De az egyedi programok egyedi bankok ebben a „hiányosság” erősen tompítsa.
Bár el kell ismernünk, hogy a választás a bankok között a legtöbb hasonlít egy választás között a legújabb modellek gáz kályhák, ígéretes „különleges” megtakarítás mérkőzést.
Itt-ott. és amott
Igen, a bank biztosítja a hitelfelvevő egy nagy összeg. Igen, az infláció az országban magas. De ne felejtsük el, hogy azáltal, hogy a pénz az ügyfél, a bank vette tőle valamit. Megkapta a záloga egy lakás - ez egy nagyon jó eszköz, amely folyamatosan egyre drágább. Nem amelyiket dörzsöli a kezét, olvasni a híreket a gyors növekedés az ingatlanpiacon. Valahol a város másik felébe, és dörzsöli a kezét a bankár, és csak a saját lakás. Isten ments, hogy nem álmodnak az alapértelmezett. Azonban ... újraolvastam a szerződéses kikötések a feltételeket, amelyek mellett a bank előírhatja a teljes előtörlesztés a hitel. Ez igaz, hogy a kereslet és nem tudni, hol a hitelfelvevő a pénzt.
Eközben a jelzálogbank a legalacsonyabb kockázatokat. Mit csinál ezzel a lakást? Amennyiben hazavinni, amely will hide? És ha egy kicsit elkényeztetett, mert az ingatlanforgalmazók, a „halott lapos” szinte a használat: a meghatározott áron, hogy szerény javítások - a szél (különösen azért, mert a lakás biztosított). A Bank nem csak a jelzálog hitelfelvevő kap a 10-14% (mellesleg, olvasni és szerződéses kikötések a feltételeket, amelyek mellett a bank a jogot, hogy növelje a százalék). Ő volt sok éven át előre, akár egy nap, és a rubel tisztában van a kézhezvételét ezeket a kifizetéseket. Tehát, nem kell várni a 10-20 év, és most is magabiztosan kezelni a pénzt. A bank gyűjt hitelkötelezettségeit medencék, mondjuk, $ 20-50 millió, és értékesíti azokat a Mortgage Fund (refinance, értékpapírosított). Valójában ez visszanyeri a kölcsönvevő által kibocsátott és a pénz válik egyetlen szolgáltató közötti közvetítőként az adós és az alap.
És egy bankár egy sajtótájékoztatón, ne habozzon, mondta kollégák: „Igen, láttam, hogy a jelzálog van ott valami. Én nyomás alatt, így kifejlesztett egy szolgáltatást, én és a „fejlődő”. De nem épeszű ember nekem nem kért kölcsön. Néhány veszteségek ezzel jelzálog. " Valaki megpróbálta ellent, és hallotta a választ: „Business állandó refinanszírozási. Mit csináljak egy kölcsön két hónap, hogy kinek fogja eladni?”. És minden világossá vált. Abban az értelemben, hogy mindaddig, amíg a kamatok nem megy le valamit.
Elmira Tihonycheva helyettes az igazgatóság elnöke a Impexbank:
- Jelenleg a legtöbb bank használja járadék rendszer visszafizetés. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy vannak bizonyos szabályok kiszámításának fizetőképességét. Ha egy embernek szüksége van, például 3 millió rubel. akkor a hitel futamideje 20 év, és a 12% -os évi havi járadék kifizetés 39.000. dörzsölje. és a havi jövedelme az ügyfél kell kezdeni 65.000. dörzsölni. Mert differenciáló áramkör mérete az első kifizetés lesz a legnagyobb - 42 ezer rubel .. és a szükséges méret a hitelfelvevő jövedelme - nem kevesebb, mint 85 ezer rubel .. Így az alkalmazás rendszerek annuitásos hitelek viselik megfelelő ellátások az ügyfelek számára.
Natalia Kirpichenko, vezérigazgató "Miel-Közvetítés":
- A fogyasztó a különbség a kétféle érettségi elhanyagolható. A mentalitás kialakulásához szokások. Mivel a gyakorlat azt mutatja, a legstabilabb hitelfelvevők alacsony kockázat felhasználók életjáradék rendszert. Megszokja hónapról hónapra, hogy ugyanezt az összeget. Éppen ellenkezőleg, az emberek használják a késleltetés kifizetéseket a hitel, vagy van egy rendszer a növekvő idővel kifizetések (például a számítás, amely végül a nő fiatal szakmai jövedelem), készítsen egy jelentős növekedés a kifizetések fájdalmas és bemegy egy alapértelmezett helyzetben. Azt javasoljuk, hogy válasszon életjáradék rendszert, különösen azért, mert a refinanszírozási piac növekszik, és akkor képes lesz arra, hogy refinanszírozni, megtakarítás jelentősen.
Sergei Ozerov, CFO Delta Hitelbank:
- A legtöbb magyarországi bank használja a járadék rendszer. Feature járadék számítási képlet, hogy az első felében a hitel lejárata a hitelfelvevő többet fizet kamatot a kölcsön, és kisebb mértékben elnyeli a tőketartozás, míg ugyanabban az időben minden hónapban, hogy ugyanazt az összeget. A második felében a hitel lejárata havi fizetés nagyban áll a tőkeösszeg, kisebb - a kamatot a kölcsön. Mínusz a hitelfelvevő is, hogy ha úgy dönt, hogy a hitel visszafizetésére a tervezett időpont előtt, a kamatot fizetik előre nincs visszatérés.
Ha vásárol egy lakást hitelre a hitelfelvevő akarja venni a maximális hitelösszeg, amely lehetővé teszi a havi megközelítés jobban megéri járadék kifizetések. Ha úgy dönt, hogy hitelt vesznek fel differenciált kifizetések valószínűleg a kölcsön összege jóval kisebb lesz.
Természetesen előnyös a bank járadék átutalás, amelynek szerkezete úgy van definiálva, hogy az arány ott százalékkal magasabb kezdetben, mint a fő. Az előny ebben és az, hogy a bank egyértelműen meghatározza a tőkeösszeg, amely vissza kell fizetni. Mint tudjuk, a tőkeösszeg és a kamat mértéke függ a bank jövedelme. De az ügyfél is van egy kicsi, de egy plusz: pontosan tudja, hogy az összeg a következő fizetés.
Paul Komolov aláíró brókercég „független Mortgage Iroda”:
- Annak ellenére, hogy sokan elégedetlenségének adott hangot a járadék visszafizetési tervet, amelyben ez a ragadozó, akkor megvannak a maga előnyei, valamint a differenciált fizetés - hátránya.
A fő hitelezők, alkalmazása differenciált visszafizetési rendszer napjainkban, a Sberbank és Gazprombank, a piac egy ilyen javaslat fokozatosan jelennek meg, és más szervezetek. Legutóbbi - a Globex bank kínál nem gyalog a programot, és csak pár lejárta szánt termékek vásárlására ház.
Természetesen egy differenciált kifizetési csökkentésére túlfizetést a bank. A különbség azonban tapintható volt, a kölcsön ideje legyen, ameddig csak lehetséges. Összehasonlítható járadék differenciált fizetés a kölcsön összege $ 150,000. Korszakai 5, 10 és 15 év közötti, rögzített 11% -os.
Mint említettük, a fő befolyásoló tényező a különbség nagysága a túlfizetés a kölcsön ideje. Nyilvánvaló, hogy ha a hitelfelvevő vonatkozik a hosszú távú (20-30 év), akkor jobb, hogy válasszon egy differenciált fizetés.
De Sietek öntsünk egy kanál tar: differenciált rendszer csökkenti a maximális összeget a hitel. Miért? Mert ellentétben járadékot ahol az összes kifizetés egyenlő, differenciált megközelítés azt jelenti, hogy az első kifizetés a legnagyobb és az utolsó - a legkisebb. Tegyük fel, hogy a hitelfelvevő, amelynek bevétele $ 3.000. Utal a bank, hogy megtudja, a maximális hitelösszeg, hogy kap 15 éven át, amelynek mértéke 11% évente. Együttható fizetési / bevétel a bank 50%. Ez azt jelenti, hogy a havi fizetés a hitelfelvevő nem lehet több, mint $ 1500. Abban az esetben, differenciált kifizetési első (legnagyobb) kifizetés nem haladja meg ugyanazt az összeget. Ennek eredményeként, a maximális hitelösszeg alatt folyósitanak $ 132,000 és differenciált fizetés -. $ 102,000.
Abban az esetben, Sberbank, amely szabályozza speciális tényezők kiszámítása során a maximális hitelkeret lenne $ 186 ezer. Sajnos, ez csak a Takarékbank.
Összefoglalva, az alábbi következtetéseket. Differenciált kifizetési elfogadható azok számára, akik azt gondolják, hogy a pénz: azt akarja, hogy kiad egy minimális eszközökkel, és így elegendő jövedelmet, hogy a választás szabadságát.
Azok hitelfelvevők, akik számára a tényleges maximális összege a hitel, meg kell korlátozni járadék kifizetések.
Általában a legjobb törlesztési program nem, valamint nem létezik, és a legjobb bank. Minden személy vagy család keresik a saját, egyéni döntés.
Anna Kaminska vezetője Retail Business Tanszék Sobinbank:
- Igen, van több lehetőség a visszafizetés. Sobinbank választás, mint sok más pénzintézetek javára a járadék kifizetés, mert kényelmes a vevő számára. A kölcsön visszafizetése egyenlő részletekben az egész távon lehetővé teszi a hitelfelvevők korai szakaszában egyértelműen tervezni a költségeket.
A differenciált megközelítés az egyes fizetési különbözik az előzőtől, mivel kamatfizetési kötelezettség terheli minden hónapban különböző mennyiségben. Ebben az esetben azt feltételezzük, fokozatosan csökken a fizetés, de az első fázisban magasabb lesz, mint a járadék. És ez egy fontos tényező a jelzáloghitel - az első szakaszban jelentős bevételt használják a javítási és építési a megszerzett ingatlan, így a kezdeti magas kifizetéseket a hitel az ügyfelek nem szívesen. Ezen túlmenően, ha figyelembe vesszük maga iránti kérelem jelzáloghitel értékelése fizetőképessége a hitelfelvevő alatt fokozatos megközelítéssel történik, tekintettel a képessége, hogy gyakorolja a legnagyobb kezdeti kifizetések.