Eladó bevásárlóközpont, mint egy üzleti
Mostanáig bevásárlóközpontok épült Magyarországon, majd kezelni és a profit. De a piac fejlődik. Vannak új ötletek, amelyek megtalálhatók vonzóbb fülkékben, érdekli a változás, szükség van a finanszírozáshoz egyéb projektek. Előbb vagy utóbb, a tulajdonosok gondol értékesítése a bevásárlóközpont.
És kezdődik egy új fejlődési szakaszában a bevásárlóközpontok.
Üzleti „kulcsrakész”
Nyugaton, ahol a bevásárlóközpont évtizedek alatt, a piac világosan strukturált. Van egy speciális cégek - fejlesztők, tanácsadás, ellenőrzés, és mindegyik teszi a saját dolgát. „Az eladás bevásárlóközpontok általános gyakorlat - mondja Vladimir Liepiņa. - a helyzet, amikor a cég részt vesz a tervezési, építési és üzembe a bevásárló komplexum, amelyet azután értékesítik, mint a kész üzleti befektetések, nyugdíjalapok és banki intézmények. " Egy kollégája egyetért ügyvezető igazgatója a cég „Centrumutveckling” Olga Galkina. „Az eladás bevásárlóközpontokban, mint a kész üzleti külföldön végzik meglehetősen sikeresen. A fő vevők intézményi befektetők, nyugdíjalapok, szakosodott társaság ingatlan (ezek lehetnek a fejlesztők, befektetők más projektek), - mondja Olga Galkina. - Ezek a potenciális vásárlók nem akarnak viselni a kockázatok az építőipar és a szállítás központok a kiadó, így a vásárló egy kész üzletet. Például Svédországban, ahol a piac átlátható és akkor mindig megbízható információt a tulajdonosok a központok, beruházások, stb bevásárló központok vonzó a nemzetközi vállalatok. Ezen túlmenően, a svédországi magas hozammal ezeket a beruházásokat. "
Szerszám nélkül - bárhol
Magyarországon a helyzet kicsit más: az eddigi tapasztalatok nem elég. Azonban a játékosok már meggyőződése, hogy a mély szakmai tudást a tervezési koncepció, a kiválasztás bérlők a bevásárlóközpont menedzsment. Azonban néhány probléma a piacon, mint például, hogy nincs valós finanszírozási eszközök, úgy döntenek, nem.
Mik ezek a befektetők? Életbiztosítási társaságok érdeklődnek a tárgyak az ingatlan, hogy ügyfeleik számára - a nyugdíjalapok. Ők nem vesznek részt a kis projektek, így állítva egy bizonyos minimális a kölcsön összege. A legtöbb kölcsönöz csak azzal a feltétellel, hogy kapnak egy részét a forgalom és az értékesítés a tárgy. A fejlesztők nagyon hasznos, hogy a munka egy cég: képes megváltani a központban, mielőtt üzembe helyezése. Nyugdíjalapok befektetni az ingatlan, mind közvetlenül, mind közvetítőkön keresztül. Úgy döntenek, egy nagyszabású, megbízható konstrukciót, és nem vesz részt a finanszírozásban a kis- és kockázatos.
Az elmúlt években jelentősen megnőtt a szerepe a bankok, amelyek széles körű különböző finanszírozási programok bevásárlóközpontok. Ők inkább foglalkozni a speciális ingatlanalapok nem magánvállalatok. Működnek takarékpénztárak, bár szerint Astera Group, az elmúlt húsz évben, az általuk csökkentette a nyújtott hitelek. Finanszírozási cégek általában működnek a közvetítők között hitelfelvevők és más pénzügyi intézmények, amelyek az oka a növekvő árak. Általában ezek a cég foglalkozik kockázatosabb projektek és így alkalmas a kis fejlesztő cég. A befektetési bankok és a vállalatok foglalkoznak értékpapírok főleg csak a nagy fejlesztők, már régóta dolgozott a piacon. Ingatlanok speciális alapok hasonlóak más befektetési alapok, hanem az értékpapírok azok ingatlanvásárlás. Ezek a szervezetek jöttek létre az 1880-as és fontos szerepet játszott a 90-es években a XX században. A mai napig az USA 20 legnagyobb alapok tulajdonában lévő 760 500 000 négyzetméter. M. láb bérelt helyet. Közpénzeket együttműködik más források. Ez növeli a valószínűségét a projekt. Finanszírozására elsősorban projektek közérdekű serkentik a gazdasági növekedést és a megfelelő helyi előírások tervezés és fejlesztés. Syndicates érdekli a vásárlóerő az ingatlan. Tekintettel arra, hogy a fejlesztők gyakran a fő partnerek a bevásárlóközpontok, szakszervezetek, akkor kap egy csomó előnyeit mind a tulajdonosi és a projekt finanszírozásában. A külföldi befektetők számára vonzó, hogy a már meglévő projektek jól bevált és kipróbált rendszer bevezetéséről. Azt is szívesebben vásárolnak közvetlenül bevásárlóközpontok helyett kölcsön. „Nyugaton általában a fejlesztő épít a bevásárlóközpont egy adott befektető, amelynek illetékes projekt - mondja Irina Shvon, vezérigazgató-helyettese a cég. - A beruházó származik a kereskedelem, gyakran szükséges a további fejlesztése a bevásárlóközpont. Ennek megfelelően, a szükséges szakemberek képesek legyenek fejleszteni egy olyan fogalom, hozzon létre egy projektet, és hogy az építészeti tervezés, hogy megtalálja a bérlők, majd kezelni a bevásárló központ. "
A cég szerint Astera Group, két fő típusa a fejlesztők. Mindenki - a saját feladata.
A koncepció a spekulatív fejlesztők számos olyan lehetőség, hogy valami eltér az eredetitől. Például Merchant fejlesztők tárgyak ismerete nélkül, pontosan ki lesz a vevő, de a céljuk - a lehető leggyorsabban megtalálni hajlandó megvásárolni a tárgyat, mint általában, előtt, alatt vagy közvetlenül utána áll. Ez a fajta ingatlanfejlesztők különbözik az előzőtől, nem akarja, hogy legyen a tulajdonos az épületben. Ezek középpontjában a kiválasztás a potenciális vásárlók, akiknek szükségük van egy kész tárgy vagy a bevételt a bérleti, vagy egyéb célokra. Gyakran előfordul, hogy ezek a fejlesztők vesznek részt a kiválasztásban a bérlők és a bérleti szervezet épült bevásárlóközpont. Mindez a hely alkalmas azonnali felhasználásra, és lehetővé teszi, hogy a befektető a jövedelem gyorsan.
Azt is vegye figyelembe a Land fejlesztők, akik földet vásárolni és fejleszteni a szükséges infrastruktúrát a további kutatási és fejlesztési. Ezek zónás földet, szervez összegezve az összes szükséges kommunikációt, telepítése közművek. Ezek a fejlesztők nem vesznek részt a saját épületekben kapnak jövedelmet a viszonteladási megművelt földterület másoknak. Ez a fajta fejlődés az ingatlan nem igényel jelentős beruházásokat és szilárd induló tőke, bevétel van belőle viszonylag gyorsan és egyszerűen. Ez a fajta fejlődés ideális kezdőknek, vagy a vállalatok kis tőkét.
Conversion (vagy «CR») a fejlesztők ellentétben a korábbi fejlesztők nem kezdenek dolgozni a fejletlen része a földet, és hogy egy létező tárgy és átalakítani. Sokkal valószínűbb, megfelel a „fejlesztő”. Ők hoznak létre új objektumokat alapján a régi, korszerűsítésre szorul, az újjáépítés és fejlesztés, valamint a kapott e jövedelem. Hogy például az ECE.
Vannak még a vegyes típusú fejlesztők.
A helyzet fokozatosan változik. „A nagy nyugati játékosok kezdik meg kell határozni, hogy a bővítési Magyarországon - magyarázza a helyettes vezetője a képviseleti irodája” Veyklin Promotion Limited „Andrey Lyubimov. - Valaki így gyors, mint a német cég REWE AG valaki határozza csak a hosszú távú terveket. A nagy külföldi játékosok is két fejlesztési irány Magyarországon: Budapesten és városokban. Azokban a régiókban, míg vannak olyan területek, telkek, a bevásárlóközpont (de nem mindenhol, például - Kazan, ahol épített annyi bevásárlóközpontokban, hogy a pénztárca vevő nem tudja támogatni). És Moszkvában szinte nincs jó földet az építőiparban a bevásárlóközpont. Emellett hamarosan több bevásárlóközpont épül a fővárosban, hogy elérje a telítettségi pont. Ezért Moszkva egyik módja a terjeszkedés a nyugati befektetők - vásárlás a bevásárlóközpont, mint egy kész üzlet. "
„Még mindig nem tudni a bevásárlóközpont értékesítési esetben, de azt hiszem, hamarosan nem lesz példa. Széles körben alkalmazható más kereskedelmi ingatlan üzleti központok, például vásárolt és értékesített - mondta főigazgatója JSC „Olbia SPB” (Budapest) Eugene Kryanin. - Alapvetően ez attól függ, hogy milyen jellegű a fejlesztő tőke. Ha a saját pénzt, ahelyett, hitelek, a jól szervezett bevásárlóközpont lesz egy nagyon jövedelmező üzlet, és ebben az esetben nincs szükség eladni. Ha az arány a saját tőke tartozás alacsony, és a pénzt vesz át a magas kamatok, célszerű eladni a plázában, figyelembe profit összhangban becsült kapitalizációja a projekt. "
Moszkva és Budapest elterjedt gyakorlat értékesítési tulajdonjoga egyes helyiségekbe, valamint egy része a bevásárló komplexum. De ez része az értékesítés saját horgony elnyerte tavaly az első alkalommal: „A hetedik kontinens” eladta részesedését a bevásárlóközpont „Atrium”. „Kétségtelen előnye az eladás része a helyiségek jelentős csökkenése a megtérülési idő a projekt - mondta Vladimir Liepiņa. - A cég, amely épít és értékesít a kész tárgy, megkapja a pénzt már az építési fázisban. Ez szükségtelenné teszi a kölcsönt veszünk fel, vagy kérjen co-befektetők számára. A döntés, hogy eladja az objektumot külön-külön. " A fejlesztők tisztában vannak azzal, hogy annak érdekében, hogy növeljék a jövedelem szükséges fenntartani a folyamatos áramlását alapok. Várja meg a kivitelezési munkálatok befejezése - mint ül egy bőrönd, többlet alapok ilyen „ülés” nem adunk. Ezért egy olyan helyzetben, amelyben a külföldi befektetők „nyitány” piaci, és vajon a kockázat, a fejlesztők kénytelenek lesznek eladni néhány, a tárgyak vagy helyek képezzük, hogy fektessenek a bevételt az új projektek. „A játékosok túlbecsülni az értéke a tulajdon. Lehet, hogy valaki, és szeretné eladni, de nem tudja megfelelően értékelni a plázában. És a független felülvizsgálat és az alacsonyabb ár a tulajdonos nem elégedett - mondta Osztály igazgatója kereskedelmi ingatlan cég Colliers International Maxim Gasiev. Bármely projekt - ez egy üzleti melynek célja - a jövedelemhez. Hogy ez történik, függ a fejlesztő. Egyesek eladni a tárgyakat még fejlesztés alatt áll, a másik - az üzembe helyezés után. Annak meghatározására, hogy melyik lehetőség a legjobb, lehetetlen, hogy minden attól függ, milyen az eladó azt akarja elérni, és hogyan akar részt venni a irányítása és szervezése a központ. Egy másik fontos tényező, hogy mennyi a vevő hajlandó elfogadni a kockázatok az építés.
De a változások már megjelent. „Mi most látni a folyamat által kezdeményezett nyugati nagy játékosok, akik azt mutatják közvetítők útján a vágy, hogy megismerjék a lehetséges eladási ár a bevásárlóközpont Moszkvában” - mondta Andrey Lyubimov.
„Magyarországon vannak olyan cégek, készen arra, hogy építsenek egy bevásárló központ eladó. De, például, St. Petersburg nincs tapasztalata ilyen konstrukció, így a kockázat nagy. Ha a beépített, a „alatta”, aki tudja, hogyan kell (és nem tudom, mennyi ideig). Mielőtt rátérnénk a hirdetést a bevásárlóközpont, meg kell győződnie arról, hogy a piac stabilizálódott, minden játékos megfelelő ismeretekkel rendelkezik a piaci értéke az ilyen tárgyak, és rendelkezésre állnak, - mondja CEO Stanley Estate Maria Tiniko. - Az eljárás a következő legyen: professzionális fejlesztők, a hosszú távú pénz, a szaktanácsadók, többek közt pénzügyi nagy mennyiségű kereskedelmi és egyéb piaci szereplők. " Van egy másik érdekes aspektusa - a fejlesztés a sale-and-visszlízing ügylet tárgyakat. Ez pontosan az, amit ő „hetedik kontinens”, az értékesítés után üzlethelyiség megegyezni a bérleti. A rendszer nagyon gyakori a nyugati, de nem alakult ki Magyarországon. És mellesleg, a hálózatüzemeltetők, sok esetben jobban megéri bérelni egy ingatlant, hogy ne, hogy elterelje jelentős forrásokat az alapvető üzleti.